Đề xuất nhiều chính sách mới
Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng diện tích đất lớn; thực hiện bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất;… là những chính sách mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đổi mới và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất . Quy hoạch quốc gia, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải thống nhất, thống nhất, đồng bộ, liên kết chặt chẽ, thúc đẩy nhau cùng phát triển.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội nhanh và bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.
Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã xác định việc phân vùng, bố trí không gian sử dụng đất theo 3 khu vực gồm khu vực quản lý chặt chẽ, khu vực cấm và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy định về kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất với không gian sử dụng đất và xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất . Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thực hiện cơ bản hình thức thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ổn định.
Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đất đối với tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương; Tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất : Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Hoàn thiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư để người bị thu hồi đất có nơi ở, chất lượng cuộc sống bằng hoặc tốt hơn.
Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất liền kề để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, chỉnh trang đất đai, chỉnh trang đô thị, khu dân cư. cư dân nông thôn.
Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường : Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương, Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, giao dịch qua sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.
Đặt mức thuế cao hơn cho những người sử dụng nhiều đất hơn : Hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô bảo đảm công khai, minh bạch.
Quy định thuế suất cao hơn đối với người sử dụng đất có diện tích lớn, nhiều nhà, đầu cơ đất đai, đất chậm sử dụng, đất bỏ hoang.
Thể chế, chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và đối tượng chính sách.
Bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất : Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất.
Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.
Hoàn thiện các quy định về điều tiết của nhà nước nhằm đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.
Bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ để ngăn chặn các giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.
Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp : Hoàn thiện cơ chế, chính sách quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định cho người sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo đến quy hoạch.
Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục thoái hóa, biến chất đất. Quy định về việc ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp.
Có quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất có nguồn gốc nông, lâm nghiệp, giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số.
Quản lý và sử dụng đất đa mục tiêu : Quy chế quản lý, sử dụng đất ở kết hợp đa năng, đất ở kết hợp thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp làm kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra liên quan đến đất đai : Đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Thị trường BĐS kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh minh họa.
Kịch bản nào cho Luật Đất đai sửa đổi?
Một trong những nội dung đổi mới nổi bật của Nghị quyết số 18-NQ/TW về hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là: Thực hiện giao đất, cho thuê đất. chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được thảo luận tại Quốc hội cũng thể hiện ý chí này.
Hiện có hai quan điểm ảnh hưởng lớn đến quỹ đất phát triển BĐS nhà ở trong tương lai. Mỗi kịch bản đều có ưu điểm và hạn chế nhưng trong ngắn hạn, đà tăng giá của bất động sản là không thể thay đổi.
Đầu tiên, Nhà nước chủ yếu thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ hai, Khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, hạn chế thu hồi đất để giảm thiểu “lợi ích nhóm” trong thu hồi đất, tránh khiếu kiện về đất đai.
Đối với kịch bản giao đất thông qua hình thức thu hồi, đấu giá, đấu thầu, ông Đính cho biết, theo quy định của Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản. tài sản đối với đất đã được giải tỏa, đền bù, hay nói cách khác là “đất sạch”.
Khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Nhà nước thực hiện khâu giải phóng mặt bằng. Các dự án nhà ở triển khai căn cứ vào quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở và đăng ký kế hoạch sử dụng đất hàng năm với tỉnh. Tuy nhiên, để làm được điều này, chính sách giá cần được xác định phù hợp để tạo sự đồng thuận cao của người dân.
Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 khá lạc quan về việc thu hồi đất vì mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, khi khẳng định việc thu hồi đất đã đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từng bước hài hòa hơn; Đời sống, sinh kế của người dân bị thu hồi đất được bảo đảm tốt hơn.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc nhà nước “đứng ra” thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, trong đó có việc thu hồi rồi đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng đất nhưng chưa thỏa đáng hoặc còn sai phạm là nguồn gốc dẫn đến khiếu kiện đất đai ở TP. thời gian qua, gây nhiều hệ lụy xấu.
Báo cáo về khiếu nại, tố cáo qua các năm cho thấy 70% khiếu nại liên quan đến đất đai. Trong đó, nguyên nhân chính là do chính quyền thu hồi đất với giá rẻ rồi giao cho doanh nghiệp “phân lô, bán nền” với giá cao gấp nhiều lần dẫn đến bức xúc, khiếu kiện kéo dài.
Đối với kịch bản chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VaRS) dẫn Báo cáo đánh giá tác động do Bộ TN&MT lập và gửi trong hồ sơ. . Theo Dự án Luật, Nhà nước không thu hồi đất mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.
“Theo ghi nhận của chúng tôi, trên thực tế có nhiều trường hợp mặc dù chủ đầu tư đã nỗ lực thỏa thuận nhưng không thống nhất được việc nhận góp vốn/nhận chuyển nhượng/thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Tuy nhiên, vẫn còn một số khu vực chủ đầu tư không thống nhất được do người sử dụng đất không hợp tác. Điều này khiến chủ đầu tư không thể triển khai đầu tư dự án, dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, gây lãng phí nguồn lực và tài nguyên đất đai của chủ đầu tư.
Tại Hà Nội hay TP.HCM, tình trạng nhiều dự án, công trình chậm tiến độ, chậm triển khai, thậm chí bị “treo” hàng chục năm đang trở thành “vấn nạn” gây bức xúc tài nguyên đất. Đó là sự lãng phí, làm “lem nhem” bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của đô thị”, ông Định nói.
Ông cho biết, có doanh nghiệp địa ốc khi triển khai dự án nhà ở đô thị, mất hơn chục năm vẫn chưa đền bù được cho một số hộ dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm dự án, bởi những mảnh đất cuối cùng thường thuộc về “ những kẻ đầu cơ” đất đai. Có những dự án cao cấp trên dưới 10ha tại TP.HCM cũng nằm bất động gần chục năm do vướng 2% diện tích đất không đền bù được.
Nguyên nhân chính khiến các dự án trên chậm tiến độ là do công tác đền bù gặp khó khăn, chưa thống nhất được giá đền bù với người dân. Trong hàng loạt dự án treo ở TP.HCM, đáng kể nhất là những dự án quy hoạch hàng chục năm nhưng đến nay vẫn không thay đổi. Người dân sống trong các khu quy hoạch này gặp vô vàn khó khăn khi không thể sửa chữa, xây dựng, thế chấp nhà cho ngân hàng…
Theo ông Định, nếu không áp dụng biện pháp thu hồi đất thì chắc chắn nhiều dự án sẽ rất khó khả thi. Cả hai phương án trên đều chưa được thể chế hóa đầy đủ để xác định giá thị trường – yếu tố đảm bảo thỏa mãn lợi ích giữa các bên. Hoặc nếu thể chế hóa và thực thi thì ít nhất phải đến giữa năm 2024 khi Luật Đất đai có hiệu lực, sau đó thêm khoảng 3 năm nữa triển khai dự án thì nguồn cung mới phong phú và đa dạng hơn.
Link nguồn: https://cafef.vn/ngong-luat-dat-dai-sua-doi-20230109103201666.chn
