Những tháng gần đây, thị trường bất động sản chững lại, ngay lập tức nhiều khu đất rơi vào tình trạng tắc nghẽn thanh khoản. Theo đó, nhiều quảng cáo bán “cắt lỗ” được tung ra rộng rãi. Tuy nhiên, với những người chưa có nhiều kinh nghiệm rất dễ rơi vào bẫy của những nhà môi giới, nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Một lô đất ở Thanh Oai (Hà Nội) có diện tích 97m2 đang được rao bán lỗ 400 triệu đồng với giá 3 tỷ đồng, tương đương 31 triệu đồng / m2. Theo người bán, mảnh đất này được mua vào cuối năm 2021, do gia đình đang cần tiền gấp nên chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn lo công việc.
“Tôi mua từ cuối năm 2021 với giá 3,4 tỷ đồng, tính lướt sóng một thời gian nhưng thị trường ế ẩm, cần tiền có việc nên tôi chấp nhận bán lỗ 400 triệu đồng. Nếu thiện chí, tôi sẽ chịu mọi phí tổn sang tên. Như vậy là tôi đã lỗ nhiều rồi, chỉ vài tháng đã lỗ vài trăm triệu đồng. Nếu để lâu sẽ lãi lớn ”, người bán hàng cho biết.
Mặc dù người bán khẳng định chắc chắn rằng giá đó là mức cắt lỗ. Tuy nhiên, khi tìm hiểu giá đất khu vực này chỉ dao động trong khoảng 25 – 28 triệu đồng / m2. Các lô góc có thể trên 30tr / m2. Như vậy có thể thấy, dù gọi là bán cắt lỗ nhưng giá vẫn cao hơn so với giá trong khu vực. Nếu người mua không tỉnh táo và tìm hiểu kỹ rất dễ rơi vào bẫy và tin rằng mức giá này là hời so với vài tháng trước.
Tương tự, một lô đất khác ở Bắc Giang được rao bán 2,8 tỷ đồng, diện tích 90m2. Theo giải thích của chủ lô đất, anh bán lỗ 500 triệu đồng là do trước đây anh mua nhiều đất, nay cần tiền trả ngân hàng nên anh chấp nhận cắt lỗ vài miếng để trang trải. tài chính.
Người bán cho biết, khi mua lô đất này vào tháng 10/2021, khi xảy ra cơn sốt đất, giá lên tới hơn 31 triệu đồng / m2. Dự định đầu tư lâu dài nhưng do cần tiền trả ngân hàng nên anh bán bớt.
“Tôi mua nhiều miếng ở nhiều khu, giờ cũng hết tiền nên bán bớt miếng để thu hồi vốn. Không thích miếng này thì tôi có miếng khác ”, người này nói và giới thiệu miếng khác cũng ở Bắc Giang.
Tuy nhiên, theo anh Nguyễn Khải, một nhân viên môi giới tại Bắc Giang, thực tế đã có tình trạng cắt lỗ ở khu vực này, nhưng cắt lỗ sâu tới hơn 15% giá trị đất nền thì không hề có.
“Mới có vài tháng nhưng nhà đầu tư dù có sử dụng đòn bẩy tài chính cũng không bị áp lực tài chính quá lớn để cắt lỗ lên đến nửa tỷ đồng. Hơn nữa, trong thời điểm tháng 10/2021 tại khu vực Bắc Giang, những lô đất có giá trên 31 triệu đồng / m2 phải có vị trí đẹp, tiềm năng sinh lời. Đối với những lô đất như vậy, có thể bán được giá mua vào thời điểm này. Theo tôi, đó có thể chỉ là việc chủ đất đội giá lên để ế hàng ”, nhân viên môi giới khẳng định.
Theo ông Vũ Tùng, chủ một văn phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, trên thực tế, trên thị trường cũng đã xuất hiện lệnh cắt lỗ, nhưng chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ, số lượng cắt lỗ cũng ít. Những trường hợp này chủ yếu do hỗ trợ kinh phí nên mới bán.
“Thực tế thị trường chỉ chững lại trong thời gian ngắn, không ai cắt lỗ sớm như vậy. Ít nhất họ sẽ bán với số lượng đã mua và sau đó tiếp tục thương lượng. Có thể những người bán hiện tại không phải là chủ đất mà là những người môi giới được nhờ bán. Theo đó, các công ty môi giới liên tục hét giá cao để ăn chênh lệch. Bán thì có lãi, còn không thì chẳng mất gì. Vì vậy, người mua trong giai đoạn thị trường bấp bênh như hiện nay cũng cần nghiên cứu kỹ giá cả tại khu vực. Còn về khoản lỗ thực tế thì vẫn phải xem khi mua ở mức giá nào. Nếu chỉ thấp hơn thị trường mà vẫn có lãi so với lúc mua thì chỉ là bán rẻ thôi, chưa thể nói là cắt lỗ được ”, anh Tùng nói.
Ông Nguyễn Chí Thành, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS) cho rằng, đối với những dự án mà khả năng chi trả của người mua không đáp ứng được kỳ vọng, chủ đầu tư buộc phải chấp nhận bán lỗ. thu hồi vốn. Còn với những dự án có tiềm năng, vị trí đẹp, hạ tầng tiện ích hoàn thiện, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững chắc sẽ tiếp tục giữ giá.
Theo ông Thành, sau thời điểm bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát tín dụng để hạn chế đầu cơ. Đối với những nhà đầu tư có vốn thực hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính thấp vẫn phải xếp hàng chờ đợi. Những người sử dụng đòn bẩy cao, phải trả ngay hoặc không có thu nhập để trả lãi, buộc phải bán hàng và cắt lỗ.
“Thời gian tới, sẽ có nhiều nhà đầu tư không chịu nổi thua lỗ, buộc phải tìm lối thoát. Đây là cơ hội để thanh lọc, đưa thị trường về trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, lạm phát vẫn ở mức cao nên việc bắt đáy bất động sản vẫn còn hơi sớm. Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng với các quảng cáo bán cắt lỗ và theo dõi thị trường một thời gian để xuống tiền thì cơ hội sẽ tốt hơn ”, ông Thành nói.
