Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đã gửi Thủ tướng Chính phủ 5 giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Đặc biệt, HoREA đã kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng hỗ trợ. hỗ trợ nền kinh tế trong thời kỳ cao điểm cuối năm.
Về đề xuất này, ông Nguyễn Quang Thuấn – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần FiinRatings đã có ý kiến riêng.
Ông Nguyễn Quang Thuấn – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần FiinRatings
Theo ông Thuận, đề xuất nới room tín dụng bất động sản thêm 1-2% là giải pháp đáng được quan tâm. Tuy nhiên, làm thế nào để triển khai hiệu quả và có tác động lan tỏa mới là điều quan trọng, tránh “muối bỏ biển”. Vì vậy, để phát huy hiệu quả, góp phần giải bài toán thanh khoản hiện nay của ngành BĐS, ông Thuận đưa ra một số đề xuất như sau.
“Nếu thực hiện giải pháp nới room tín dụng bất động sản 1-2% thì ưu tiên giải ngân cho người mua nhà. Chương trình nên được thiết kế sao cho khi tiền được giải ngân cho nhà đầu tư, ngân hàng theo dõi và thu tiền ngay. Nói cách khác, ngân hàng sẽ phát hành một khoản vay để thu nợ.
Làm như vậy sẽ giảm thiểu rủi ro của ngân hàng và kiểm soát được việc thu hồi nợ, tránh rủi ro nhà đầu tư lấy tiền để thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác ”, ông Th.
Ngoài ra, nhà đầu tư cần chấp nhận giảm giá bán bất động sản, thay vì giá bán cao ngất ngưởng như hiện nay. Thống kê cho thấy, lợi nhuận gộp bình quân của ngành BĐS nhà ở Việt Nam khoảng 35-40% và có nhiều chủ đầu tư lên tới 50-60% nên các bên cần chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để kích cầu BĐS. bất động sản trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
CEO của FiinRatings cũng cho rằng, để ưu tiên giải ngân cho người mua nhà, cơ quan quản lý cần có hướng dẫn về tiêu chí cho người mua nhà, không chỉ chứng minh thu nhập mà còn cần chứng minh có thu nhập. cầu thực để hạn chế đầu cơ. Ví dụ như chứng minh gia đình có thu nhập chịu thuế ví dụ 500 triệu trở lên và có từ 2 con trở lên> 18 tuổi hoặc áp dụng chính sách dành cho người mua nhà lần đầu. Đối tượng nhà ở xã hội hoặc người có thu nhập thấp đều có thể triển khai với chương trình này.
“Phần còn lại trong số vốn tín dụng khoảng 100.000 tỷ đồng đó có thể được các ngân hàng thương mại thiết kế cho các nhà đầu tư vay trực tiếp với các điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng được nới room tín dụng bất động sản mà thực hiện có chọn lọc, phụ thuộc vào đánh giá, xếp hạng tín nhiệm của Ngân hàng Nhà nước cũng như tỷ lệ phân bổ tín dụng thực tế. Bất động sản sử dụng của mỗi ngân hàng có sẵn ngày hôm nay.
Ngân hàng Nhà nước cũng có thể xem xét sửa đổi quy định về hạn mức sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn đối với các ngân hàng thương mại được cấp hạn mức này vì cho vay mua nhà thường có thời hạn rất dài. : 10-15 năm ”, anh Thuận chia sẻ.
Ngoài ra, việc lựa chọn giải ngân tín dụng cho nhà đầu tư sẽ tập trung vào các dự án do các ngân hàng thương mại lựa chọn và đánh giá dựa trên các tiêu chí đối với từng nhà đầu tư và từng dự án (ví dụ đã nộp toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất, đã được phê duyệt, có pháp lý trong sạch). và tất nhiên được ngân hàng thương mại đánh giá là có tiềm năng thị trường với sự thay đổi chính sách giá bán của chủ đầu tư, v.v.).
Theo ông Thuận, nếu thực hiện được những điều trên sẽ góp phần giải quyết được cả cung cầu bất động sản và người có nhà để ở, giảm nguy cơ nợ xấu tăng cao từ bất động sản đối với hệ thống tín dụng ngân hàng. và nợ xấu từ trái phiếu doanh nghiệp.
Tuy nhiên, rủi ro nợ xấu có thể đến từ người mua nhà trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang ở mức cao như hiện nay, nhưng ít nhất rủi ro được phân tán và kéo dài theo thu nhập của người mua nhà. Vì vậy, việc thẩm định và lựa chọn người mua nhà cũng là một thách thức khi thiết kế chương trình. Hiện dư nợ tín dụng bất động sản tại Việt Nam chiếm khoảng 21,9% tổng dư nợ tín dụng (tính đến 30/9/2022) và trong đó khoảng 14% – khoảng 1,5 triệu tỷ đồng là cho vay. người mua / sử dụng nhà ở. Nhìn chung, mức tín dụng này không quá cao so với nhu cầu nhà ở tại Việt Nam cũng như độ lớn của rủi ro tín dụng, chẳng hạn tại Trung Quốc, tín dụng đối với người mua nhà ở mức 21,6% vào cuối năm 2021.
Ông Thuận cho rằng, nói đến “giải cứu bất động sản” thì đây có lẽ là giải pháp khả thi nhất ở Việt Nam trong bối cảnh hiện nay. Thanh khoản là vấn đề cấp thiết, vì vậy cần phát huy vai trò “người giữ tiền” thay vì chỉ đơn thuần là những giải pháp căn cơ để phát triển lâu dài.
Nhìn vào cơ cấu vốn nợ của các doanh nghiệp bất động sản, doanh thu trả trước của khách hàng là lớn nhất chứ không phải vay ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, phần lớn hàng tồn kho là các dự án dở dang và chưa sẵn sàng để bán. Làm như vậy vừa là cơ bản về lâu dài chứ không chỉ giải quyết được vấn đề ngắn hạn hiện tại của thị trường.
“Giải pháp quỹ bình ổn sử dụng ngân sách hoặc mô hình theo Hàn Quốc, Trung Quốc hay bất kỳ quốc gia nào khác sử dụng ngân sách nhà nước để“ cứu ”bất động sản sẽ không khả thi trong ngắn hạn và dài hạn. hạn ở Việt Nam.
Giờ là lúc bản thân các cổ đông / chủ dự án của các doanh nghiệp có thể chấp nhận giảm giá hoặc có thể chấp nhận lỗ để có dòng tiền giải bài toán thanh khoản trong ngắn hạn. Về lâu dài có thể “thu” sau ”, ông Thuận nói.
Link nguồn: https://cafef.vn/ceo-fiinratings-noi-gi-ve-kien-nghi-xin-them-khoang-100-200-nghin-ty-dong-de-giai-cuu-thi-truong-va-doanh-nghiep-bat-dong-san-20221111125300863.chn