Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được thảo luận tại kỳ họp Quốc hội lần này dự kiến bỏ quy định về khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Theo đó, để xác định giá thị trường, UBND tỉnh xây dựng, trình HĐND thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành. Bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất chung trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Việc bỏ khung giá đất hiện đang thu hút nhiều ý kiến khác nhau. Theo các chuyên gia, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với thị trường. Nếu thực hiện tốt, khoảng cách chênh lệch giữa giá đất do nhà nước ban hành và giá thị trường có thể được thu hẹp dần, giải quyết được tình trạng khiếu kiện kéo dài khi người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần có cách ứng xử khéo léo trong việc định giá đất để tránh những bất lợi và tác hại cho thị trường bất động sản vốn đang lao đao vì thiếu cung trầm trọng suốt mấy năm qua.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Lê Hoàng Châu, mặc dù việc bỏ khung giá đất có thể tránh được tình trạng tiêu hủy đất nhưng có thể khiến giá nhà đất tăng do chi phí đầu vào tăng. Cụ thể, doanh nghiệp đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, về lý thuyết có thể đẩy nhanh tiến độ tạo quỹ đất, nhưng chi phí sẽ đắt hơn. Chi phí đầu vào cao đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải bỏ vốn nhiều hơn trước để phát triển dự án. Theo quy luật thị trường, khi đầu vào tăng thì đầu ra phải tăng giá.
“Mặc dù thị trường có khả năng tự điều chỉnh để đạt được sự cân bằng hợp lý giữa cung và cầu, tuy nhiên, việc định giá đất gần với giá thị trường cũng có thể khiến cơ hội sở hữu nhà đất của người dân trở nên khó khăn hơn. Người dân, nhất là nhóm thu nhập trung bình và thấp ở thành thị càng gặp nhiều khó khăn. Hiện nhóm này khó tiếp cận nhà đất. Anh Châu cho biết.
Cùng quan điểm với ông Châu, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, tác động của việc bỏ khung giá đất nền đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tình hình thị trường bất động sản vì thị trường bất động sản hiện nay rất nhạy cảm. với những thay đổi về chính sách. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng nhất trong vòng một thập kỷ trở lại đây.
“Bỏ khung giá đất, Nhà nước thu thuế cao hơn, người dân được Nhà nước bồi thường giá cao hơn nhưng doanh nghiệp chịu chi phí cao hơn, chắc doanh nghiệp sẽ phải hết sức thận trọng khi đầu tư vì sẽ không có lãi. như trước đây. Điều này có thể ảnh hưởng đến nguồn cung và tạo ra mặt bằng giá mới thậm chí cao hơn mức hiện tại. ” Ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group dự báo.
Ở góc độ khác, các chuyên gia cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất nền có thể gặp những khó khăn nhất định. Trong đó, vấn đề đáng quan tâm nhất là cơ sở dữ liệu về giá nhà ở để tham khảo, so sánh trong việc xác định bảng giá hàng năm. Theo HoREA, trong những năm tới vẫn phải giữ quy định về bảng giá đất xây dựng 5 năm một lần, đến khi đủ điều kiện mới thực hiện cơ chế quản lý giá nhà ở như kinh nghiệm thực tế của Hàn Quốc. … Cơ chế bảng giá đất 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng là hợp lý, sát thực tế…
Chia sẻ với báo chí, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định và Thẩm định Việt Nam (VAI) cũng cho rằng, dự thảo quy định bỏ khung giá đất cần có lộ trình để giảm thiểu những mâu thuẫn như tăng phi thuế sử dụng đất nông nghiệp, tiền thuê đất tăng, giá đền bù giải phóng mặt bằng thay đổi quá lớn dẫn đến giai đoạn chuyển tiếp nên không thể lập ngay bảng giá đất. giá thị trường là.
Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn giữ nguyên bảng giá đất để áp dụng trong nhiều trường hợp tương tự như Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc Nhà nước quản lý về giá đất không thay đổi. Điều 19 của Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất theo nguyên tắc và phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Trước những tác động trước mắt đến thị trường bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng không nên bỏ khung giá đất ở thời điểm hiện tại mà cần có lộ trình vì “sức khỏe” thị trường hiện nay quá yếu, cùng với đó. , các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong hơn một thập kỷ qua khi thị trường đóng băng thanh khoản và tín dụng bị thắt chặt.
Link nguồn: https://cafef.vn/can-ung-xu-kheo-leo-voi-thi-truong-bat-dong-san-khi-bo-khung-gia-dat-20221107162252991.chn
