Nhầm lẫn quyền sở hữu với thời hạn sử dụng nhà chung cư
Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án liên quan đến thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Trong đó có phương án thời hạn sở hữu căn hộ được xác định dựa trên thời hạn sử dụng công trình.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nếu quy định này được thông qua có thể dẫn đến việc nhiều người từ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.
Theo đó, có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà liền kề bị đẩy lên cao. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) và cản trở sự phát triển của chung cư cao tầng tại các khu đô thị.
Theo ông Châu, trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chưa quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng chung cư là đất sử dụng ổn định lâu dài hay đất sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà ở. căn hộ, chung cư. Vì vậy, cần rà soát kỹ các quy định pháp luật liên quan của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Ông Châu cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định dựa trên thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng nên có thể đã có sự “nhầm lẫn” giữa quyền sở hữu chung. nhà ở và quyền sở hữu nhà chung cư. nơi ở với thời gian sử dụng (đời sống) của nhà chung cư. Trong khi, việc xử lý các chung cư “hết tuổi thọ” phải phá dỡ, xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021 / NĐ-CP. tính khả thi và tính thực tiễn.
Theo Chủ tịch HoREA, ưu điểm của căn hộ sở hữu có thời hạn là giá bán thấp hơn so với căn hộ không thời hạn tương tự trên cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một đối tượng phân khúc. khách hàng.
Nhưng đa số người dân có tâm lý chọn nhà chung cư để được sở hữu không thời hạn, nên giữ nguyên chính sách hiện hành của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại hình dự án nhà ở này. căn hộ chung cư “sở hữu không thời hạn gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.
Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu so sánh, giá bán căn hộ sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ sở hữu vĩnh viễn khoảng 20% trở xuống nhưng chưa thực sự hấp dẫn và chưa hấp dẫn. phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của đại bộ phận người tiêu dùng, bởi đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có chung cư vừa là “của tiêu” (dùng để ở và hưởng thụ); cả “tích lũy” (tích lũy tài sản; làm ra của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa ở vừa thương mại, …
Thời hạn sử dụng đất còn dài
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cần phân biệt rõ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng.
“Trong Bộ luật Dân sự, căn cứ để chấm dứt quyền sở hữu là tài sản bị tiêu hao hoặc bị tiêu hủy hoàn toàn. Vì vậy, khi nhà chung cư bị phá dỡ đồng nghĩa với việc quyền sở hữu đối với căn hộ đó chấm dứt. Mặc dù quy định hiện hành không có thời hạn nhưng khi phá dỡ chung cư thì chủ sở hữu sẽ không còn quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất ”, ông Khôi nói.
Theo ông Khôi, chung cư là đất sử dụng chung, trường hợp nhà nước tiếp tục quy hoạch xây dựng lại chung cư thì người dân được tiếp tục sử dụng. Vì vậy, quyền thừa kế được nhiều người quan tâm vẫn được giữ nguyên.
Tuy nhiên, khi Nhà nước quy hoạch địa điểm đó chuyển sang dự án khác thì sẽ bố trí tái định cư ở địa điểm mới chứ không phải người dân “mất tất cả”. Khi chuyển đến địa điểm mới, người dân tiếp tục có quyền sở hữu căn nhà đó.
Ông Nguyễn Anh Quế, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ủng hộ quy định sở hữu căn hộ có thời hạn. “Chúng tôi có 1557 khu chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp xây dựng phải giải quyết. Vì vậy, việc phân định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu căn hộ có thời hạn là rất quan trọng ”, ông Quế nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quế cho rằng, ngay từ khâu thiết kế căn hộ đã luôn xác định thời hạn sử dụng, 50 – 70 năm tùy theo chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước.
Tuy nhiên, cần tách thời hạn sử dụng căn hộ với thời hạn sử dụng đất. Căn hộ có thời hạn sử dụng, khi xuống cấp buộc phải sửa chữa, thời hạn sử dụng đất còn lâu dài.
