Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có ý kiến về dự thảo Nghị định điều chỉnh giá đất.
Theo VCCI, dự thảo quy định công thức xác định thu nhập ròng bình quân hàng năm (= thu nhập bình quân năm – chi phí bình quân năm). Quy định này không hợp lý vì chưa tính đến yếu tố “lợi nhuận của nhà đầu tư”.
“Việc không xác định lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ không đảm bảo tính công bằng trong các phương pháp được áp dụng vì khi so sánh với công thức, nhà đầu tư sẽ đầu tư, khai thác không có lãi.
Toàn bộ số tiền thặng dư từ việc khai thác hiện trạng các công trình trên đất trong suốt thời gian thuê đất (trả một lần) của thửa đất sẽ được nộp cho Nhà nước, chưa bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp”, VCCI cho biết.
Cũng theo VCCI, quy định như vậy chưa phù hợp với lý thuyết xác định chênh lệch tiền thuê đất, làm tăng chênh lệch giá đất của thửa đất khi áp dụng phương pháp thu nhập bằng phương pháp thặng dư.
Vì vậy, VCCI yêu cầu cơ quan soạn thảo bổ sung yếu tố “lợi nhuận của nhà đầu tư” vào công thức trên.
Cũng liên quan đến lợi nhuận của nhà đầu tư, đại diện một doanh nghiệp tại Hà Nội cho biết, tại dự thảo Nghị định, việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư được dùng làm cơ sở để lập dự toán tổng chi phí phát triển dự án. cũng bị tính thiếu hoặc tính sai về mặt bản chất kinh tế.
Theo các chuyên gia, dự thảo Nghị định điều chỉnh giá đất chưa nêu đầy đủ lợi nhuận của nhà đầu tư. (Ảnh minh họa: Công Hiếu).
Cụ thể, theo dự thảo Nghị định, lợi nhuận chỉ được tính trên chi phí phát triển đất chứ không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư đã bỏ ra, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh. không đáng kể.
Trong khi đó, về nguyên tắc, giá phải bù đắp được chi phí sản xuất kinh doanh và có lãi.
Lãnh đạo doanh nghiệp dẫn chứng: Nhà đầu tư mua bất động sản có đất và tài sản trên đất bị mất X tỷ đồng, phải tiêu hủy và làm lại cho mục đích mới và phải bỏ thêm Y tỷ đồng thì phải tính lãi. là X+Y tỷ đồng.
Vì vậy, theo phương án 1 của dự thảo “Lợi nhuận của nhà đầu tư (bao gồm chi phí vốn tự có và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm 1. “Có điều khoản” quy định lợi nhuận bao gồm chi phí vốn vô hình, được trộn lẫn giữa lợi nhuận mà nhà đầu tư nhận được và chi phí mà nhà đầu tư phải trả để thực hiện dự án.
Vì lợi nhuận là số tiền nhà đầu tư nhận được nên chi phí vốn là số tiền nhà đầu tư phải trả cho nhà tài trợ, về bản chất là lãi suất trên số tiền vay mà nhà đầu tư phải trả cho người cho vay. , không phải lợi nhuận của nhà đầu tư.
Đối với phương án 2 của dự thảo: “Lợi nhuận của chủ đầu tư được tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí đầu tư xây dựng quy định tại Điểm a Khoản này”.
“Phương án này cần phải bỏ vì việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ dựa trên chi phí phát triển chứ không dựa trên chi phí “tiền sử dụng đất” là chưa được tính toán chính xác, đầy đủ”, lãnh đạo doanh nghiệp nói. nghiệp khẳng định.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thoa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng Dự thảo Nghị định điều chỉnh giá đất chưa tính đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư, thậm chí còn nhầm lẫn giữa chi phí và lợi nhuận. .
Theo quy định của Nghị định: “Lợi nhuận của chủ đầu tư (bao gồm chi phí vốn tự có và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí đầu tư xây dựng quy định tại Điểm a Khoản này”. .
Quy định tính lợi nhuận này có nghĩa là lợi nhuận không được tính trên tổng chi phí (bao gồm tiền sử dụng đất cộng với chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất) mà chỉ tính trên chi phí đầu tư phát triển bất động sản. tài sản trên đất.
Loại bỏ các chi phí về quyền sử dụng đất và chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, chi phí bán hàng, chi phí quản lý vận hành không phù hợp với nguyên tắc hình thành giá khi tính lợi nhuận theo phương pháp giá gốc. Lệ phí phải được tính trên tổng chi phí (trừ trường hợp được Nhà nước giao đất được miễn tiền sử dụng đất).
Đồng thời, cách tính này cũng phủ nhận nguyên tắc “Giá trị thời gian của tiền” và “Giá trị tương lai của tiền” (Giá trị có thể nhận được tại một thời điểm trong tương lai bao gồm cả số vốn). gốc và toàn bộ lãi tính đến thời điểm đó) khi người dân có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào, kể cả gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi.
Vì vậy, để tính đúng và đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư thì lợi nhuận phải được tính trên tổng chi phí nêu trên.
Mặt khác, theo ông Thoa, lợi nhuận của nhà đầu tư bao gồm chi phí vốn (vốn chủ sở hữu và vốn vay) là sự nhầm lẫn giữa chi phí và lợi nhuận.
Giá vốn được xem xét hoặc tính đến (chứ không tính vào lợi nhuận của nhà đầu tư) là tỷ lệ để tính hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư khi đầu tư vốn hoặc vay vốn để đưa ra quyết định đầu tư. nhưng bản chất của nó là lãi suất trên số tiền vay mà chủ đầu tư phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án. Đây là chi phí lãi vay phải được tính vào tổng chi phí của dự án.
“Cũng có thể nói một cách khác, giá vốn là khoản lợi nhuận dự kiến mà chủ sở hữu vốn sẽ nhận được khi cấp vốn cho nhà đầu tư. Đây là chi phí của nhà đầu tư chứ không phải lợi nhuận của nhà đầu tư. .
Vì vậy, cần phải loại bỏ chi phí vốn khỏi lợi nhuận của nhà đầu tư”, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam khẳng định.
Link nguồn: https://cafef.vn/du-thao-nghi-dinh-quy-dinh-ve-gia-dat-can-bo-sung-loi-nhuan-cua-chu-dau-tu-188240510072339232.chn
