Thị trường bất động sản (BĐS) khó khăn do thiếu vốn, nhiều chủ đầu tư chịu không nổi buộc phải bán một phần hoặc toàn bộ dự án để cơ cấu lại tài chính; Nhà đầu tư cầm tiền, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, có lượng tiền mặt săn dự án lớn, nhưng danh sách dự án pháp lý đủ “sạch” để xuống tiền lại khá hiếm hoi.
Mở bán nhiều dự án
Trao đổi với phóng viên Báo công nhân, phó tổng giám đốc một công ty địa ốc quy mô nhỏ tại Thủ Đức, TP.HCM, cho biết công ty có 2 dự án bất động sản nhưng không xoay xở được nguồn vốn để tiếp tục triển khai. “Chúng tôi đang tìm nhà đầu tư chào giá 10%-15% giá trị doanh nghiệp, khoảng 30 tỷ đồng để có tiền triển khai dự án tại TP.Thủ Đức. Vì một trong hai dự án đã hoàn tất thủ tục, nếu chúng tôi không làm” Nếu không tiếp tục triển khai, chúng tôi sẽ phá sản” – đại diện DN này chia sẻ.
Một đơn vị chuyên về mua bán và sáp nhập (M&A) dự án BĐS cho biết, hiện có nhiều doanh nghiệp BĐS liên hệ đặt vấn đề bán tài sản. Hầu hết là các doanh nghiệp có quy mô lớn.
Trên các trang thông tin, diễn đàn mua bán nhà đất gần đây liên tục cập nhật thông tin rao bán dự án, nhà đất, trong đó có khu công nghiệp như: “Bán rẻ hơn thị trường 30%, diện tích đất 1.200 m2, giá 128 tỷ đồng, giá thị trường là 188 tỷ đồng, giá được ngân hàng thẩm định cho vay là 150 tỷ đồng… Đất đều có thổ cư, vị trí đắc địa khu vực gần trung tâm TP.Thủ Đức…”.
Một tin rao bán khác dự án chung cư tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương – diện tích hơn 6.700 m2, đã có quy hoạch chi tiết 1/500; gồm 2 block, hơn 40 tầng, bao sổ trong vòng 4 tháng… Tỷ lệ bán ra chiếm 85%-90% trong khi thông tin về nhu cầu mua chỉ 5%-10%.
Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại cũng đua nhau rao bán, giao dịch, đấu giá bất động sản, dự án là tài sản thế chấp của doanh nghiệp vay nợ không trả được nợ.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản gần đây chứng kiến nhiều hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ mang lại lợi ích cho các bên liên quan nhờ tiềm năng cao, sẽ tiếp thêm năng lượng. cho việc bán hàng trên thị trường.
Theo Colliers Việt Nam, M&A bất động sản diễn ra ở tất cả các phân khúc, nhưng nổi bật nhất là ở các dự án nhà ở. Đối với các nhà kinh doanh là quỹ đầu tư nước ngoài, trong nước hay các chủ đầu tư lớn, M&A là chiến lược tăng trưởng nhanh và hiệu quả nhằm tối ưu hóa danh mục và củng cố năng lực tài chính.
Nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi nhanh chóng với GDP dự báo tăng từ 2,6% năm 2021 lên 7,5% năm 2022, cho thấy khả năng phục hồi mạnh mẽ, bất chấp những bất ổn toàn cầu. Đối với các dự án, những khó khăn về kinh tế vĩ mô như lãi suất tăng, chi phí xây dựng tăng cao đang khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Vì vậy, M&A dường như là giải pháp tốt nhất để đảm bảo dự án tiếp tục phát triển.
“Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để giải cứu các chủ đầu tư trong nước cũng như đánh vào tâm lý đầu tư của các nhà kinh doanh tin tưởng vào tiềm năng bất động sản Việt Nam. Do đó, M&A được kỳ vọng sẽ giúp thị trường sôi động hơn trong thời gian tới”, ông David Jackson nói.
Các chuyên gia cho rằng hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS thời gian tới sẽ sôi động hơn. Ảnh: THỬ HOÀNG GIA
Rắc rối pháp lý
TS Phạm Anh Khôi, Chuyên gia kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dịch vụ Đất Xanh (gọi tắt là FERI), nhìn nhận giai đoạn này một số doanh nghiệp đang tập trung nguồn lực mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động M&A để chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi.
Đối tượng mua đa số là nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có cả những “cá mập” ngoại đang và sẽ vung tiền gom quỹ đất sạch. Đồng thời, các doanh nghiệp BĐS đang tái cơ cấu bộ máy theo hướng tinh gọn; giảm chi phí vận hành; chú trọng tìm kiếm nhân tài, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; ứng dụng công nghệ trong bán hàng và quản trị.
“Khi các nghị định, quy định mới được triển khai, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán sẽ được kiểm soát. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp sẽ giúp cải thiện tình hình nguồn cung, nhất là khi lãi suất cho vay ổn định , tín dụng được khơi thông, nhất là tín dụng BĐS là điều kiện quan trọng để giao dịch trên thị trường BĐS dần sôi động trở lại” – ông Khôi nói.
Tuy nhiên, ông Phạm Anh Khôi lưu ý nhà đầu tư hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ, nên đầu tư dài hạn. Không sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định xuống tiền, bạn nên đánh giá nhu cầu và lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng, việc mua bán, chuyển nhượng dự án sắp tới chắc chắn sẽ sôi động hơn bởi nó phản ánh đúng bản chất thị trường khó khăn. Tuy nhiên, để giao dịch thành công cần lưu ý 2 vấn đề: có tiền và dự án phải đủ điều kiện giao dịch. Bởi hiện nay, các dự án vướng nhiều luật, chủ đầu tư khó, muốn bán nhưng người mua cũng không chọn vì sợ rủi ro.
“Nếu sớm tháo gỡ các nút thắt về thủ tục, cụ thể là các quy định của chính sách, pháp luật thì hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án sẽ rộng mở, qua đó giúp thị trường M&A sôi động hơn”, nguồn tin cho hay. Nguồn cung sản phẩm BĐS chắc chắn sẽ dồi dào phong phú và đa dạng hơn, góp phần giải bài toán cung cầu cho thị trường”, ông Lâm nói.
Trong khi đó, ông Đỗ Duy Thành – quản lý bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội – cho biết nhà đầu tư nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào môi trường đầu tư Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản. “Không chỉ bất động sản công nghiệp, mà nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng – y tế… cũng đang hút nhà đầu tư ngoại.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết. Khi mới tham gia thị trường, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường sẽ muốn hợp tác dưới hình thức liên doanh với nhà đầu tư Việt Nam để được hỗ trợ xử lý các thủ tục pháp lý phát triển dự án. Tuy nhiên, không phải lúc nào hai bên cũng có tiếng nói chung” – ông Thanh đặt vấn đề.
Ngoài ra, trong bối cảnh các dự án có chất lượng tốt đang dần khan hiếm và ít được công bố rộng rãi, ông Đỗ Duy Thành khuyến nghị nhà đầu tư có thể tìm đến các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, có kiến thức chuyên sâu. toàn ngành để tiếp cận các dự án tốt.
Về giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, Hiệp hội BĐS TP.HCM kiến nghị Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành liên quan cho phép áp dụng thí điểm quy định chủ đầu tư được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi được cấp giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất” để tạo điều kiện tái khởi động các dự án “đắp chiếu”, qua đó giúp gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.
Link nguồn: https://cafef.vn/om-tien-cho-san-du-an-bat-dong-san-20221122095614039.chn
