Thăng trầm như… đất
Số liệu của Bộ Tài chính cho thấy, năm 2022 có 10 khoản thu vượt dự toán, trong đó thu từ bất động sản tăng trưởng mạnh 154,5%. Bộ giải thích mức tăng cao là do thị trường bất động sản duy trì đà phát triển từ cuối năm 2021.
Dù doanh thu có dấu hiệu chững lại và giảm dần từ quý II nhưng ước tính doanh thu cả năm vẫn đạt hơn 250.000 tỷ đồng. Riêng hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt hơn 41.000 tỷ đồng, tăng khoảng 97% so với năm 2021.
Trong 10 năm qua, doanh thu từ bất động sản liên tục tăng. Nếu như năm 2013 doanh thu từ bất động sản là gần 63.700 tỷ đồng thì đến năm 2022 đã tăng khoảng 4 lần. Nhưng khi trao đổi về vấn đề này, nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội lo ngại mức tăng chỉ là ngắn hạn, có thể biến động bất thường tùy theo diễn biến của thị trường BĐS.
Biểu đồ thu nhập từ đất qua các năm.
Chia sẻ với Tiền Phong, PGS.TS. Phạm Thế Anh – Trưởng khoa Kinh tế vĩ mô, ĐH Kinh tế Quốc dân – dự báo, thu ngân sách từ đất năm nay có thể giảm mạnh khi thị trường BĐS trầm lắng. Thực tế, báo cáo của Tổng cục Thuế cũng cho thấy, số thu từ bất động sản có dấu hiệu chững lại và giảm dần vào những tháng cuối năm 2022, nhiều địa phương báo cáo tỷ lệ tiền đặt cọc đấu giá đất cao.
Đánh giá đây là nguồn thu thiếu bền vững, ông Phạm Thế Anh lo ngại sự sụt giảm này sẽ ảnh hưởng đến cân đối thu chi trong bối cảnh kinh tế khó khăn sau dịch và đầu tư công tăng.
PGS.TS. Phạm Thế Anh – Trưởng khoa Kinh tế vĩ mô, Đại học Kinh tế Quốc dân.
Theo PGS.TS. Vũ Sỹ Cường – Chuyên gia kinh tế trưởng Viện Công nghệ và Phát triển tài chính, Học viện Tài chính, nguồn thu từ bất động sản tăng đột biến sau đó có thể giảm sâu là điều lẽ ra phải được nhìn nhận từ lâu và kịp thời có giải pháp cải thiện tình hình. cải cách hệ thống thuế nhà ở để tạo sự ổn định và bền vững. Bài học này Trung Quốc đã học được.
Ông Cường cũng cho rằng, việc giảm thu từ nhà ở có thể không quá nghiêm trọng với ngân sách trung ương vì khi dự toán đã tính toán, nhưng đây sẽ là vấn đề đối với các địa phương. Đặc biệt là những địa phương có nguồn thu lớn từ đất đai trong năm vừa qua.
Hậu quả phát sinh
Theo thống kê năm 2022, hàng loạt địa phương có doanh thu BĐS tăng rất lớn và rất cao như Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Thanh Hóa, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Nghệ An, Đà Nẵng, Quảng Ninh , Hải Phòng. Có thể thấy, hầu hết các địa phương này đều là tỉnh thành lớn, thu hút nhiều dự án đô thị, phát triển bất động sản.
Đơn cử như Hưng Yên, tỉnh này có số thu cao nhất từ trước đến nay nhờ một số dự án lớn bắt đầu triển khai và phát sinh số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lớn. Riêng 8 tháng năm 2022, số tiền nộp tiền sử dụng đất của 2 đại đô thị là khoảng 27.726 tỷ đồng.
Hay như Thanh Hóa, thu từ đất và tiền sử dụng đất năm 2022 là 13.055 tỷ đồng, đạt 237,4% dự toán. Vĩnh Phúc cũng đạt hơn 3.417 tỷ đồng, đạt 198,3% dự toán với sự xuất hiện của hàng chục dự án chung cư, khu đô thị tại thành phố Vĩnh Yên…
Chuyên gia kinh tế Vũ Sỹ Cường gọi việc tăng gấp nhiều lần như vậy là “đột biến”. Tuy nhiên, nguồn thu nhập này không bền vững, dễ dẫn đến tình trạng “no, đói” hay “căn bệnh Hà Lan”. Ông cho biết, nguồn thu từ đất hiện nay cơ bản để lại cho ngân sách địa phương. Về nguyên tắc, ngân sách địa phương chỉ được chi cho đầu tư phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng chứ không được dùng để tăng chi thường xuyên.
PGS.TS. Vũ Sỹ Cường – Chuyên gia kinh tế trưởng Viện Công nghệ và Phát triển tài chính, Học viện Tài chính (ảnh: Dân Việt).
“Đương nhiên, có doanh thu gấp đôi, gấp ba năm trước thì việc chi tiêu như thế nào cho hiệu quả không hề đơn giản. Nhiều địa phương không chi được hoặc có thể dẫn đến nhiều khoản ngân sách phải “vẽ” ra để chi, hoặc tiền không tiêu được vì chỉ có thể chi cho đầu tư phát triển. Trong khi đó, một vài năm tăng đột biến rồi lại giảm đột ngột sẽ gây khó khăn cho việc lập dự toán trung hạn và dài hạn ở các địa phương. Có nguồn thu ổn định, đều đặn thì chắc chắn việc chi tiêu sẽ hiệu quả hơn”, ông Cường nhấn mạnh.
Ông Cường cũng lo ngại nguy cơ địa phương chỉ “chăm chăm” vào nguồn thu từ đất mà không chú trọng phát triển các nguồn thu NSNN khác. Bởi vì đó là cách dễ nhất để kiếm tiền từ việc bán đất, chỉ cần bán nó và kiếm tiền.
Tháo nút thắt trong bất động sản như thế nào?
Hướng tới tính bền vững, hiệu quả trong nguồn thu từ đất, ông Vũ Sỹ Cường đề cập đến giải pháp thu thuế BĐS. Không chỉ cân đối ngân sách, sắc thuế này sẽ điều tiết những bất ổn bộc lộ thời gian qua của thị trường BĐS như đầu cơ, găm hàng, lướt sóng, mua bán sang nhượng… Theo ông Cường, cần chuyển hóa BĐS chợ. phương thức thu tiền sử dụng đất từ một lần đến nhiều lần, theo lộ trình.
Dù tâm lý các địa phương muốn thu một lần vì sẽ có tiền ngay nhưng cũng sẽ khiến dòng tiền của doanh nghiệp khó khăn hơn, đồng thời dễ dẫn đến tình trạng “no, đói” trong thu ngân sách địa phương. và chi tiêu. Vì vậy, bên cạnh việc cải cách hệ thống thuế với bất động sản, ông Cường cho rằng cần sửa đổi quy định về thu tiền sử dụng đất.
Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) nhấn mạnh, ngân sách được ví như mạch máu của cơ thể, quốc gia nào cũng cần phát triển. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, thu ngân sách vẫn phụ thuộc nhiều vào tài nguyên, trong đó có đất đai. Tuy nhiên, ông Hòa cũng cho rằng nguồn thu này không bền vững, không bền vững khi quỹ đất ngày càng cạn kiệt, thị trường đóng băng… Ông Hòa từng nêu lo ngại này và bày tỏ trước Quốc hội.
Một dự án biệt thự ở Hưng Yên bị “rỉ tai” (ảnh: Đình Phong).
Theo ông Hòa, hiện nay, cải cách toàn diện để tạo nguồn thu bền vững hơn từ đất đai là điều cần thiết. Nhưng trước mắt phải tháo gỡ, làm rõ những tồn tại lớn của thị trường BĐS, làm rõ khó khăn của doanh nghiệp.
“Nhiều doanh nghiệp chờ dòng vốn tín dụng nhưng bản thân ngân hàng lại khó khăn, ngại giải ngân BĐS vì rủi ro”, ông Hòa nói và cho biết thêm, điều này cần tính toán, cân đối. , đảm bảo tính cẩn trọng nhưng không “hủy diệt”; Đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng cần cơ cấu lại, tính đến nhiều giải pháp như giảm giá bán, không găm cơ hội…
Một vấn đề khác được các đại biểu đề cập là việc đẩy mạnh rà soát, thu hồi các dự án chậm triển khai. “Luật đã rất rõ ràng, chỉ là khâu thực hiện. Hàng loạt dự án đắp chiếu, trùm mền nhưng hiếm có dự án nào bị thu hồi. Điều này cần quyết tâm tạo hiệu quả hơn nữa trong sử dụng đất, tránh lãng phí” – ông Hòa nói.
Link nguồn: https://cafef.vn/noi-thang-nguon-thu-tu-dat-len-doi-de-nhat-ban-dat-la-co-tien-20230216135103758.chn
