Các quy định về đất đai không đầy đủ

Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và trong dự thảo tờ trình xin ý kiến, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở để đa dạng hóa. đa dạng hóa và gia tăng kênh cung cấp sản phẩm nhà ở đa dạng theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân tiếp cận nhà ở có chất lượng, giá cả phù hợp.

Tác động lớn đến thị trường

Tuy nhiên, quy định này sẽ gây thiệt hại cho chủ sở hữu căn hộ của dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Giá bán căn hộ được tạo thành từ các yếu tố: Giá trị quyền sử dụng đất được phân bổ cho diện tích căn hộ; Chi phí của chủ đầu tư (chi phí thủ tục dự án, chi phí xây dựng, chi phí bán hàng …); Thuế giá trị gia tăng (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất); Lợi nhuận của nhà đầu tư.

Nếu Luật Đất đai sửa đổi chuyển từ “đất ở ổn định lâu dài” sang “đất ở có thời hạn” thì yếu tố giá vốn của quyền sử dụng đất sẽ giảm, từ đó ảnh hưởng đến giá thành của dự án. , tác động đến thị trường bất động sản và “có thể” phản ánh một phần giá bán căn hộ cho người mua.

Giá bán căn hộ cho người mua do chủ đầu tư quyết định nên dù tiền sử dụng đất (đất ở, thời hạn) nộp cho Nhà nước ít hơn trước (đất ở, ổn định lâu dài) cũng sẽ ít ảnh hưởng. Tuy nhiên, nếu thủ tục dự án nhà ở được tháo gỡ và có hướng phát triển phù hợp sẽ tạo ra thị trường bất động sản cạnh tranh lành mạnh, thị trường có nguồn cung từ nhiều dự án sẽ ảnh hưởng lớn đến giá bán. căn hộ, chung cư.

Thứ hai, quy định phương án 2 của hồ sơ dự án luật sẽ không phù hợp với việc người Việt Nam để lại tài sản cho con cháu.

Đây là nội dung mới so với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, khác với những thông tin mà người dân hiểu trước đây. Tâm lý mấy ngày nay là do đọc bài và từ người đọc hiểu sai, không chính xác.

Khi đó người dân sẽ hiểu đúng về phương án này, lựa chọn nhà ở (như nhà ở riêng lẻ) để có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Mặt khác, Luật Nhà ở (mới), nếu được thông qua, sẽ có hiệu lực đối với các dự án sẽ được đăng ký sau ngày luật có hiệu lực, không có hiệu lực hồi tố.

Tuy nhiên, nhiều người đang có nhu cầu mua căn hộ để đáp ứng ngay nhu cầu cấp thiết hiện nay sẽ góp phần giảm xu hướng đầu tư vào căn hộ để chờ tăng giá. Thị trường căn hộ sẽ hướng đến nhu cầu ở thực, ít bị đầu tư máy móc.

Thứ ba, quy định này cũng sẽ tác động khiến giá căn hộ trên thị trường giảm.

Quyền sở hữu không đầy đủ đối với thuật ngữ

Tuy nhiên, phương án trong hồ sơ đề xuất sẽ không thực hiện thay đổi này là dựa trên sự thay đổi mới của Luật Đất đai về hình thức cấp quyền sử dụng đất (giao đất ở, cho thuê đất ở) đối với người mua căn hộ.

Đề xuất hình thức chung cư có thời hạn không thực hiện được nếu quy định không phù hợp với Luật Đất đai

Ngoài ra, còn có việc sử dụng không đúng thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sử dụng nhà chung cư bị trùng với “thời hạn sở hữu”; … Dẫn đến nhiều cách hiểu, hiểu sai về tùy chọn này và nhiều vấn đề liên quan khác.

Cụ thể, Hiến pháp 203, Bộ luật Dân sự năm 2015 không có các từ “Thời hạn sở hữu”, “Thời hạn sở hữu”, “Quyền sở hữu xác định”.

Luật Nhà ở 2014, Thông tư 23/2014 / TT-BTNMT (về Giấy chứng nhận) và một số văn bản quy phạm pháp luật khác sử dụng thuật ngữ này không chính xác, dẫn đến không đúng quy định.

Đồng thời, dẫn đến nhiều hiểu nhầm, hiểu sai về chế độ sở hữu theo quy định của BLDS 2015, cũng như cách hiểu trong phương án đề xuất: theo quy định hiện hành, quyền sở hữu căn hộ chung cư là vĩnh viễn. xa; Chủ căn hộ mất quyền sở hữu…

Từ “thời hạn” được sử dụng rất nhiều trong các văn bản quy phạm pháp luật và trong đời sống hàng ngày, với nhiều ý nghĩa và nội hàm khác nhau: “thời hạn”, “thời hạn phải thực hiện nghĩa vụ”, “hết thời hạn”. thì mất quyền ”.

Nếu ghép các nghĩa này của “thời hạn” với từ “sở hữu” thành cụm từ “thời hạn sở hữu” thì sẽ có nhiều nghĩa, tùy người hiểu: là thời kỳ sở hữu, là thời kỳ kết thúc thời kỳ này. quyền sở hữu bị mất.

Ngoài ra, Hiến pháp năm 2003, Bộ luật Dân sự 2015 không có các từ “Thời hạn sở hữu”, “Thời hạn sở hữu”, “Quyền sở hữu xác định”. Do đó, việc chuyển quyền sở hữu trong một thời gian rồi trả lại tài sản cho chủ sở hữu là không đúng quy định của BLDS 2015.

Nếu thực tế có những hợp đồng mua bán căn hộ có thời hạn thì có thể phải giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại về việc hợp đồng vô hiệu.

Đối với cơ quan Nhà nước, không có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ có thời hạn đối với trường hợp chủ đầu tư dự án thương mại bán căn hộ chung cư mà ghi “Thời hạn sở hữu”.

Ngoài ra, việc lấy “Tuổi thọ thiết kế” để xác định “Quyền sở hữu” (hoặc như trong Phương án thay thế: “Quyền sở hữu”) là không chính xác. Khi hết “niên hạn thiết kế” mà vẫn chưa phải là căn cứ chấm dứt quyền sở hữu theo Điều 237 BLDS 2015.

Không chỉ vậy, quy hoạch có nội dung khác với trường hợp người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam và khác với quy định tại Nghị định 69/2021 / NĐ-CP ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại. chung cư cũ.

Theo đó, nội dung trình bày trên bản kế hoạch nên sử dụng đúng thuật ngữ pháp lý. Đồng thời, phương án được đưa ra là khi dự kiến ​​xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) có sự thay đổi về chế độ quyền sử dụng đất của người mua căn hộ, nhà chung cư.

Theo đó, để đáp ứng thực tế, cần có 2 trường hợp căn cứ vào việc Nhà nước cấp quyền sử dụng đất.

Trường hợp 1: Vẫn giữ quy định: người mua căn hộ được sử dụng đất ổn định lâu dài và không ghi thời hạn đăng ký quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận (như quy định hiện hành). Đây là trường hợp dự án nhà ở thương mại được xây dựng trên 100% đất ở của chủ đầu tư.

Trường hợp 2: Nếu Luật Đất đai sửa đổi việc giao đất ở có thời hạn (hoặc cho thuê đất ở) mà hết thời hạn đăng ký quyền sở hữu ghi trên Giấy chứng nhận (và thời gian gia hạn) thì chủ sở hữu căn hộ xử lý nhà ở. công trình (tháo dỡ, di dời) và bàn giao đất cho Nhà nước.

Đó là trường hợp dự án nhà ở thương mại được Nhà nước giao đất ở có thời hạn hoặc chủ đầu tư thuê đất ở của người khác để thực hiện dự án.