PGS. Nguyễn Đình Thọ – Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường.
Việc xây dựng khung giá đất đặt ra yêu cầu theo quy định của Luật Đất đai, khung giá đất, bảng giá đất phải phù hợp với giá thị trường. Khung giá đất phải bảo đảm an sinh xã hội và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Sau khi tính đến các yếu tố tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân, tốc độ tăng tiền lương bình quân và tỷ lệ lạm phát, cùng với ý kiến thẩm định của các Bộ, Ban, ngành, đặc biệt là Bộ Tài chính và Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Chính phủ đã quyết định Khung giá đất năm 2019 cao hơn không quá 20% so với khung giá đất năm 2014 để đảm bảo an sinh xã hội và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp. vừa và nhỏ. Mặc dù hướng tới sát giá thị trường nhưng khung giá đất, bảng giá đất của Trung ương và địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường; Đồng thời, nhiều ý kiến cho rằng nên bỏ khung giá đất để các địa phương tự chủ, độc lập trong quá trình xây dựng bảng giá đất.
“Nghị quyết 18 / NQ-TW năm 2022 đề ra chủ trương bỏ khung giá đất. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã bỏ quy định về khung giá các loại đất và giao quyền chủ động hoàn toàn cho các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Trong quy định của Dự thảo Luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra các phương pháp để các địa phương thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Đối với những địa phương đã có bản đồ, cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính, cơ sở dữ liệu giá đất thì có thể xây dựng bảng giá đất theo phương pháp định giá đất theo diện tích giá trị và tiêu chuẩn thửa đất. trên cơ sở so sánh mua bán trực tiếp theo nguyên tắc lấy bình quân số lượng lớn trên thị trường để xác định các lô đất có giá trị tương đương ”, PGS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ.
Theo PGS. GS.TS Nguyễn Đình Thọ, mục tiêu của chính sách không đặt giá đất sát với giá thị trường mà xác định nghĩa vụ tài chính của người dân hàng năm và hạn chế tối đa mâu thuẫn, tranh chấp giữa Chính phủ với Chính phủ. quốc gia với công dân trong việc xác định giá để tính toán các nghĩa vụ tài chính của họ.
Nếu như tài nguyên đất năm 2013 đóng góp 7 – 8% thu ngân sách thì đến năm 2021 – 2022, con số này tăng lên bình quân 15 – 20%, có địa phương lên tới 35% tổng thu ngân sách. Trong giai đoạn vừa qua, tài nguyên đất đã cân đối được nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo an ninh – quốc phòng. Ở các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, người ta còn xác định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của người dân chỉ bằng 60-70% giá thị trường.
“Mục tiêu chính là khi chúng ta xây dựng vùng giá trị và xác định giá các khu đất trên cơ sở định giá đất đại trà và chắc chắn rằng ở những khu đất có giá trị cao sẽ được đánh giá cao. và ngược lại theo nguyên tắc bình quân số lượng lớn giá giao dịch phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Luật quy định rõ, nguyên tắc định giá đất là nguyên tắc thị trường. Nguyên tắc thị trường có nghĩa là tất cả giá tham chiếu cho các thửa đất tiêu chuẩn phải dựa trên giá thị trường. Giá thị trường ở đây được so sánh với các lô đất đã giao dịch trên thị trường, lấy giá đó làm giá cơ sở để so sánh, định giá các lô đất khác. Tất cả các khu đất nền đều phải tuân theo quy luật cung cầu của thị trường, tuân theo quy luật cạnh tranh và yêu cầu của người mua và người bán. Người mua và người bán có thể có những mục đích khác nhau nên việc mua bán như thế nào là do người mua và người bán quyết định và giá đất mua bán như thế nào cũng là tùy thuộc vào người mua và người bán. quyết định ”, PGS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ.
Bỏ khung giá đất sẽ khiến giá nhà, đất tăng?
PGS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng: “Nhiều người e ngại việc bỏ khung giá đất, xác định sát giá thị trường, nghĩa vụ nộp thuế hàng năm của người dân và doanh nghiệp sẽ tăng lên. Vì vậy, khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất năm 2014, 2019, chúng tôi đã cân nhắc rất kỹ cách xác định giá để nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp không tăng quá cao. .
Nếu bảng giá đất tăng phù hợp với giá thị trường thì sau khi bỏ khung giá đất, giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ không tăng.
Trong các quy định của Dự thảo Luật Đất đai này, Bộ TN&MT cũng tìm cách giải quyết hài hòa mối quan hệ. Với mỗi công cụ chính sách, có thể đạt được một mục tiêu.
Một là xây dựng giá đất phù hợp với giá thị trường. Thứ hai là đảm bảo nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp hàng năm không quá lớn để đảm bảo an sinh xã hội và phát triển kinh tế – xã hội.
“Trong Dự thảo Luật Đất đai, chúng tôi cũng quy định việc xác định nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ do UBND các tỉnh quyết định và phải ổn định trong vòng 5 năm, đồng thời không cao hơn 20%. so với kỳ trước. Luật Đất đai 2013 quy định rõ, giá đất bồi thường là giá đất cụ thể, không theo bảng giá đất, khung giá các loại đất. Các địa phương được áp dụng phương pháp định giá đất theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất và hệ số K khi ban hành đối với từng thửa đất. Vì vậy, ở những nơi như TP.HCM, giá đền bù có thể cao gấp 20, 30 lần so với bảng giá đất. Vì vậy, nếu Dự thảo Luật Đất đai lần này quy định bỏ khung giá đất, tăng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường thì sẽ không đẩy giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lên cao. Từ trước đến nay, giá đền bù được xác lập theo giá thị trường ”, PGS. PGS.TS Nguyễn Đình Thọ. /.
