Bỏ khung giá đất giúp thị trường đất đai lành mạnh hơn

Tiến sĩ Nguyễn Xuân Khoát (Viện Khoa học xã hội Việt Nam) cho biết, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất là mức giá được Nhà nước ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố xây dựng, công bố và áp dụng bảng giá đất tại từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai hiện nay có cơ chế hai giá đất. Giá đất lần đầu theo khung do Nhà nước ban hành là căn cứ để tính nộp thuế hoặc tính giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai gọi là giá thị trường, thường cao gấp nhiều lần khung giá Nhà nước quy định.

TS Nguyễn Xuân Khoát cho rằng, lợi dụng cơ chế hai giá đó, nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế khi chuyển nhượng đất để giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, trong các trường hợp thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, người dân bị thiệt hại do giá bồi thường (giá nhà nước áp dụng) thấp hơn nhiều so với giá thị trường; từ đó gây ra các vụ kiện tụng, tranh chấp đất đai kéo dài…

Vì vậy, khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng đó là giá trị thực tế chứ không phải giá ảo. Khi tạo ra giá đất được xác định công khai, minh bạch, phù hợp với giá thị trường, người dân và doanh nghiệp đều được hưởng lợi khi chia sẻ tiền thuê đất. Khi người dân bị thu hồi đất thì giá đất tại thời điểm thu hồi sẽ được bồi thường thỏa đáng, phù hợp với thực tế.

Theo TS. Nguyễn Xuân Khoát, Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ khung giá đất; Đồng thời, Điều 159 của Luật này quy định các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm 2026. Hàng năm, Ủy ban nhân dân tỉnh (Ủy ban nhân dân) phải trình Hội đồng nhân dân tỉnh ( HĐND) quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm sau.

Việc bỏ khung giá đất là đổi mới căn bản nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý hành chính về đất đai, thay vào đó xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường; Phản ánh kịp thời giá trị đất đai trên thực tế. Khi có các yếu tố làm thay đổi giá trị như quy hoạch đất đai, thay đổi mục đích sử dụng, diện tích phát triển thì bảng giá cũng phải thay đổi tương ứng. Điều này giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.

Để thực hiện tốt quy định này, theo TS Nguyễn Xuân Khoát, trước hết trong quá trình thực hiện, các cơ quan có chức năng quản lý đất đai ở địa phương có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức xây dựng, điều tiết đất đai. Điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

“Quan trọng nhất, khi bỏ khung giá đất để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, các cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cần thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá. giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất và điều chỉnh khi có biến động. Như vậy, giá đất mới đảm bảo tính độc lập chuyên môn, trung thực khách quan, phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, ảnh hưởng từ các nhóm lợi ích”, TS. Nguyễn Xuân Khoát nhận xét.

Link nguồn: https://cafef.vn/bo-khung-gia-dat-lam-lanh-manh-hoa-thi-truong-dat-dai-18824032812005612.chn