Bất động sản tiếp tục né tránh trái phiếu

Công ty bất động sản duy nhất phát hành trái phiếu vào tháng 8 năm 2022 là Công ty Cổ phần Thực phẩm Fuji Nutri. Công ty này có trụ sở chính tại Quận I, Thành phố Hồ Chí Minh.

Phối cảnh dự án Khu du lịch Ngân Hiệp 1-Hồ Tràm tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa – Vũng Tàu, dự án Fuji Nutri Food phát hành trái phiếu góp vốn đầu tư

Fuji Nutri Food được thành lập vào ngày 18/09/2019, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Vốn điều lệ ban đầu của công ty là 100 triệu đồng, 98% vốn do bà Võ Thu Thảo làm Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật. Sau 2 đợt tăng vốn và thay Chủ tịch, Công ty hiện có vốn điều lệ 650 tỷ đồng, Chủ tịch Hội đồng quản trị hiện nay là ông Lý Trường An.

Ông An cùng hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác như Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Địa ốc Bình An, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Địa ốc Tân Sơn Bình, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Địa ốc Đại Phát, Đầu tư Phát triển Địa ốc CitiLanD Công ty Cổ phần, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Xanh Thái Bình Dương…

Được biết, Công ty Cổ phần Thực phẩm Fuji Nutri đã phát hành trái phiếu để huy động 1.000 tỷ đồng góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty Cổ phần Địa ốc Ngân Hiệp. Lãi suất phát hành thực tế áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên là 11,5% / năm, các kỳ tiếp theo sẽ bằng lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi đó cộng với biên độ 4% / năm. Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu là toàn bộ quyền tài sản của Fuji Nutri Food trong hợp đồng kinh tế trên. Bên nhận tài sản đảm bảo là VPBank.

Trong bối cảnh Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 153/2022 có nội dung dự kiến ​​ban đầu là doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu riêng lẻ để đầu tư dưới hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp. Nếu góp vốn, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, cho doanh nghiệp khác vay vốn thì việc đầu tư chuyển vốn thông qua huy động trên thị trường nợ của Fuji Nutri Food là bình thường và cũng là hình thức mà nhiều doanh nghiệp khác đã sử dụng trong quá khứ. thực hiện. Nhiều doanh nghiệp cũng đã kỳ vọng Nghị định sửa đổi Nghị định 153 ngay khi ban hành sẽ thay đổi dự thảo quy định đang “làm khó” nhiều đơn vị kinh doanh và cũng là lý do lớn khiến họ e ngại. thận trọng trong việc phát hành trái phiếu trên thị trường hiện tại.

Bên cạnh Fuji Nutri Food là công ty bất động sản tăng vốn trong tháng, thống kê từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, ngân hàng vẫn là nhóm ngành chiếm phần lớn giá trị phát hành với 6.510 tỷ đồng. . Trong đó, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam phát hành nhiều nhất (1.600 tỷ đồng). Theo sau Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM là Ngân hàng TMCP Phương Đông và Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín với cùng giá trị huy động 1.000 tỷ đồng.

>>> Xây dựng chiến lược huy động vốn: Đa dạng hóa nguồn vốn cho doanh nghiệp

Xét về giá trị, dù chỉ có 1 doanh nghiệp tăng vốn nợ nhưng bất động sản vẫn chiếm vị trí phát hành lớn thứ hai trong tháng.

Trước đó, tình trạng tương tự cũng xảy ra với thị trường trái phiếu doanh nghiệp vào tháng 7/2022, khi chỉ có một doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hà Nội. An với giá trị phát hành là 210 tỷ đồng, lãi suất 11% / năm.

Ngoài ra, vào tháng 8/2022, Công ty Cổ phần Nông nghiệp BAF Việt Nam cũng công bố hoàn tất phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng, trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định 10,5% / năm. . Đây là đợt phát hành trái phiếu duy nhất ra công chúng trong tháng này.

Theo thống kê của VBMA, so với cùng kỳ năm trước, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng từ đầu năm đến nay là 9.296 tỷ đồng, giảm 20% (chiếm khoảng 4% tổng giá trị phát hành) và giá trị giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ đạt 205.002 tỷ đồng, giảm 40% (chiếm khoảng 96% tổng giá trị phát hành). Bất động sản vẫn chiếm giá trị phát hành thứ hai toàn thị trường với 45.881 tỷ đồng.

(Nguồn thống kê: VBMA)

Như vậy, nếu trong quý I, trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng vẫn tăng so với cùng kỳ thì sự sụt giảm phát hành trong quý II của nhóm này đang tiếp diễn qua hai tháng đầu quý III. 2022, cho thấy sự thận trọng đang “bao trùm” nhóm có nhu cầu đòn bẩy tài chính cao và huy động vốn trung dài hạn lớn, trong bối cảnh khả năng tiếp cận vốn trung dài hạn từ tín dụng ngày càng khó khăn. , đặc biệt đối với những chủ đầu tư phát triển dự án ở phân khúc mà NHNN lên tiếng cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng.

Dự báo từ nay đến cuối năm, áp lực dòng vốn đối với các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất lớn. Bởi ngoài quy mô và giá trị tài trợ nợ giảm sau sự cố Tân Hoàng Minh, nhiều doanh nghiệp cũng đã thực hiện mua lại trái phiếu.

Giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37 nghìn tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với 16% của các doanh nghiệp niêm yết. danh sách. Hơn nữa, áp lực trả nợ tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn 2023 – 2024, việc đảm bảo nguồn vốn để đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp bách (Fiin Group)

Thống kê của Fiin Group cho thấy, tổ chức tín dụng và bất động sản là hai lĩnh vực có doanh số mua lại trái phiếu lớn nhất, lần lượt đạt 41,85% và 22,76% trong 6 tháng đầu năm, tương ứng 30,2 và 16,4 nghìn tỷ đồng (xét tỷ lệ trên số liệu huy động vốn tại cuối tháng 6 năm 2022). Số liệu của Bộ Tài chính cập nhật đến cuối tháng 7, khối lượng trái phiếu các doanh nghiệp mua lại là 86.556 tỷ đồng, tăng 21,4% so với cùng kỳ năm 2021.

Tập đoàn Fiin cho rằng việc mua lại này xuất phát từ chính sách pháp luật kiểm soát vốn, khiến nhiều doanh nghiệp khó tiếp tục triển khai dự án. Sự kéo dài của chu kỳ luân chuyển vốn đã khiến các doanh nghiệp phải tăng cường mua lại các trái phiếu ngắn hạn để đảm bảo khả năng thanh toán nợ của mình. Ngoài ra, tâm lý lo lắng trước sự kiện Tân Hoàng Minh hồi tháng 4 cũng buộc một số doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán dứt điểm hợp đồng mua trái phiếu trước thời hạn theo yêu cầu của trái chủ.

Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khó tiếp cận tín dụng (một nghịch lý là trong khi theo thống kê của NHNN, dư nợ cho vay đầu tư trái phiếu và cho vay bất động sản vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái?!), Lại vừa giảm. phát hành để gọi vốn mới, và đối mặt với áp lực dòng tiền mua trái phiếu cũ, trước hạn hoặc đáo hạn. Liệu khả năng tín dụng và đòn bẩy tài chính suy giảm có phải là điểm yếu của lĩnh vực bất động sản và xây dựng từ nay đến cuối năm?

Tại Diễn đàn Tài chính 2022 do Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức với chủ đề “Chiến lược huy động vốn doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới” diễn ra trước kỳ nghỉ lễ một tuần, nhiều chuyên gia đã đề cập đến các vấn đề: khó khăn về vốn của doanh nghiệp nói chung và vốn của ngành bất động sản. tập đoàn. TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính quốc gia, cố vấn nội dung diễn đàn khẳng định: “Chính phủ cũng cần sớm ban hành Nghị định 153 sửa đổi việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp tư nhân. Đây vừa là điều cần thiết. và điều kiện đủ để thực hiện một chương trình phục hồi tốt hơn trong tương lai gần. “