Để có cái nhìn khách quan về cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển Tập đoàn DKRA.
Nhìn lại thị trường BĐS năm qua, ông nghĩ sao?
Ông Võ Hồng Thắng: Thị trường năm 2022 đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức kéo dài từ nửa cuối quý II/2022 đến nay. Cụ thể, cung – cầu thị trường sụt giảm với thanh khoản chỉ bằng 15-20% so với cùng kỳ ở hầu hết các phân khúc.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển Tập đoàn DKRA.
Thị trường “nghẽn” dòng vốn do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản từ giữa tháng 4/2022, trong đó có kênh phát hành trái phiếu của cơ quan quản lý Nhà nước. Một số chính sách pháp luật đã được Nhà nước ban hành nhằm tăng cường kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian qua như: Nghị định 65 yêu cầu chủ đầu tư thu xếp tiền để mua lại trái phiếu phát hành trước hạn. sai mục tiêu. Thông tư 08 quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn khiến thị trường khó tiếp cận vốn.
Bên cạnh đó, du lịch chịu thiệt hại đáng kể do lượng khách và doanh thu sụt giảm, nhất là nhóm khách quốc tế. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến sự phục hồi của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Hay như sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung mới, thị trường hầu hết là sản phẩm cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
Doanh nghiệp BĐS đã thích ứng ra sao, thưa ông?
Ông Võ Hồng Thắng: Trước những khó khăn chung của thị trường hiện nay, theo quan sát, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đã vận dụng linh hoạt nhiều chính sách.
Chẳng hạn, doanh nghiệp đã tối ưu hóa chi phí vận hành và tinh gọn bộ máy nhân sự hiện có. Từ giữa tháng 10/2022, một số doanh nghiệp BĐS hàng đầu trong nước tại TP.HCM đã thực hiện chính sách cắt giảm nhân sự, tùy doanh nghiệp, tỷ lệ cắt giảm từ 50-70% số lượng nhân sự hiện có. . Ngoài ra, điều chỉnh lương của số cán bộ còn lại với mức giảm từ 15-30%. Đồng thời, cơ cấu lại bộ máy tổ chức theo hướng tinh gọn, đa nhiệm (một người đảm nhiệm nhiều công việc), văn phòng gọn nhẹ… để cắt giảm chi phí. Với tình hình thị trường chưa có tín hiệu tích cực như hiện nay làn sóng cắt giảm nhân sự, giảm lương sẽ tiếp tục lan rộng trên thị trường.
Đối với các doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu và sắp hết tiền cần chủ động phương án trả nợ cho những trái phiếu sắp đáo hạn. Rà soát trái phiếu phát hành sai mục đích gọi vốn. Đàm phán càng nhanh càng tốt với các trái chủ về phương án mua lại và phương án trả nợ để nhà đầu tư yên tâm trước khi quá muộn. Nghiên cứu về phương án dùng tài sản hoặc bất động sản để trả nợ cho nhà đầu tư, phương án này đã được các doanh nghiệp tại TP.HCM áp dụng và được nhà đầu tư thống nhất phương án giải quyết.
Ngoài ra, doanh nghiệp đã áp dụng một số giải pháp khác như: Ứng dụng công nghệ vào quản lý và bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào; Đa dạng hóa các kênh huy động vốn, trong đó tập trung kêu gọi vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài; Áp dụng linh hoạt chính sách chiết khấu thanh toán nhanh để đảm bảo dòng tiền; Ưu tiên phát triển các dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh đầu tư dàn trải, triển khai cùng lúc nhiều dự án như trước đây.
Theo ông, thị trường BĐS năm 2023 sẽ thay đổi như thế nào?
Ông Võ Hồng Thắng: Thị trường thời điểm hiện tại tương đối khó lường với các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước, cũng như môi trường ngành BĐS còn nhiều bất ổn. Do đó, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục khó khăn với thanh khoản trung bình thấp và khó có khả năng bứt phá ngắn hạn.
Bên cạnh đó, thị trường năm 2023 sẽ chứng kiến sự thanh lọc, tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp, sàn môi giới BĐS để thích nghi với điều kiện thị trường mới.
Về thị trường, sẽ tập trung vào sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực ở phân khúc bình dân (giá căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, dưới 35 triệu đồng/m2 tại các tỉnh lân cận) hoặc đất nền phân đoạn cốt truyện. Các dự án phải đầy đủ pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng, có ngân hàng bảo lãnh và hỗ trợ vay vốn. Năm 2023 sẽ là một năm khó khăn đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Vậy tín hiệu nào cho thấy thị trường đang khởi sắc trở lại?
Ông Võ Hồng Thắng: Thị trường năm 2023 có thể tiếp tục gặp khó khăn như: Tình hình kinh tế vĩ mô, lạm phát gia tăng, bất ổn địa chính trị kéo dài; Fed tiếp tục lộ trình tăng lãi suất để đối phó với lạm phát, gây áp lực lên tỷ giá ngoại tệ, cán cân xuất nhập khẩu; Khó tiếp cận vốn thông qua vay ngân hàng và phát hành trái phiếu; Hoạt động thanh tra các dự án, chủ đầu tư dự kiến sẽ được triển khai mạnh mẽ trong suốt năm 2023;
Dư nợ trái phiếu hơn 300.000 tỷ đồng, trong đó ngành bất động sản chiếm hơn 20%, dự kiến đáo hạn năm 2023; Nút thắt pháp lý về cấp phép dự án chưa được tháo gỡ triệt để; TP.HCM nâng hệ số điều chỉnh giá đất (k) trên địa bàn thành phố lên 1 lần, tức từ 2,5-3,5 lần, tác động đến tâm lý sở hữu BĐS của người mua nhà ở. đầu tư/đầu cơ.
Tuy nhiên, vẫn có những tín hiệu khởi sắc mà chúng ta không thể không kể đến như: Gói kích cầu kinh tế 350.000 tỷ đồng, trong đó khoảng 114.000 tỷ đồng đầu tư hạ tầng, nâng cao năng lực kết nối. kết nối vùng, tiền đề cho thị trường bất động sản phát triển; Ngân hàng Nhà nước đã chấp thuận tăng room tín dụng từ 1,5-2% để hỗ trợ doanh nghiệp;
Việc kiểm tra, sàng lọc các dự án, nhà đầu tư giúp thị trường minh bạch hơn, thu hút sự quan tâm đầu tư của các chủ thể tham gia thị trường; Giữa cơ quan quản lý Nhà nước và chủ đầu tư liên tục diễn ra các cuộc đối thoại để tìm tiếng nói chung, tháo gỡ những nút thắt còn tồn đọng.
Nhiều khả năng thị trường sẽ có sự khởi sắc nhất định vào đầu năm 2024 khi tình hình vĩ mô của nền kinh tế ổn định trở lại; hoạt động kiểm tra các dự án, chủ đầu tư hoàn thành; các vấn đề liên quan đến trái phiếu bất động sản được khắc phục; Nút thắt pháp lý về cấp phép dự án dần được tháo gỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực.
Cám ơn rất nhiều!
Link nguồn: https://cafef.vn/chuyen-gia-dkra-bat-dong-san-se-khoi-sac-tu-dau-nam-2024-20230128074732902.chn
