Thị trường bất động sản có nguy cơ “đóng băng” dài ngày Ảnh: Vũ Phương
Từ tháng 3/2020, Chính phủ đã công bố các giải pháp tổng thể để chống dịch COVID-19, bao gồm các gói chính sách tài khóa và tiền tệ. Trong đó, giảm mạnh lãi suất tái cấp vốn từ 6,0%/năm xuống 5,0%/năm vào tháng 3/2020; sau đó tiếp tục giảm lần thứ hai từ 5% xuống 4,5% vào tháng 5/2020.
Đồng thời, cũng triển khai hàng loạt biện pháp miễn giảm lãi, giữ nguyên nhóm nợ… để hỗ trợ khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Sau đó, một lượng tiền lớn đã được đưa ra thị trường thông qua các gói kích thích tăng trưởng kinh tế.
Dòng tiền “đóng”
Do nền kinh tế Việt Nam có độ mở cao nên dịch COVID-19 khiến chuỗi sản xuất toàn cầu bị đứt gãy, hoạt động kinh tế của Việt Nam cũng không ngoại lệ khi chịu những cú sốc cung cầu nghiêm trọng. Hệ quả tất yếu là tăng trưởng sụt giảm rất mạnh và kỷ luật tài khóa – tiền tệ lỏng lẻo sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất kiểm soát dòng tiền.
Khi đó, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản bùng nổ vì đây là hai thị trường hút nhiều dòng tiền nhất. Chẳng hạn, giá đất nền “lên đồng” giai đoạn cuối 2021 đầu 2022 với nhiều giao dịch mua bán tại các địa phương trên cả nước. Dòng tiền khi đó đổ vào 2 thị trường này rất lớn từ nhiều nguồn và được tăng thêm nhờ công cụ đòn bẩy tài chính.
Từ đầu quý II/2022, thị trường BĐS đã nhận được nhiều tín hiệu cảnh báo từ các chuyên gia và việc NHNN ra tay siết tín dụng BĐS để giảm nhiệt là rất cần thiết. Tuy nhiên, vòng xoáy dòng tiền kể cả vốn lẫn lãi thực sự không dễ kiểm soát khi tình hình kinh tế thế giới biến động khó lường, lạm phát đẩy giá nguyên vật liệu, một số hoạt động sản xuất tăng cao. Kinh doanh đình trệ, người dân giảm chi tiêu, trong đó có chi mua nhà…
Mặt khác, do sản phẩm BĐS thuộc phân khúc cao cấp, chủ yếu phục vụ giới đầu cơ nên sức cầu tất yếu sụt giảm. Thị trường BĐS bắt đầu giảm giao dịch, nguồn thực đầu vào để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS không đáp ứng được.
Kinh tế thế giới biến động khó lường khiến giao dịch bất động sản sụt giảm. Ảnh: Vũ Phương
Nhiều giải pháp tài chính đã được áp dụng để huy động tiền như phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Tuy nhiên, khi hai “ông lớn” địa ốc bị “tuýt còi” sai phạm, thị trường đảo lộn. Nhà đầu tư mất niềm tin vào trái phiếu, thị trường chứng khoán sụt giảm nghiêm trọng dẫn đến khả năng bị bán tháo, giảm vốn. Đặc biệt với các khoản vay quy đổi bằng USD, tỷ giá tăng mạnh vừa qua tiếp tục là đòn giáng mạnh vào các doanh nghiệp BĐS.
Như vậy, vốn chủ sở hữu sụt giảm, không huy động được từ cổ phiếu, trái phiếu do thị trường mất niềm tin, tín dụng thắt chặt, người mua quay lưng vì giá sản phẩm quá cao… Thị trường BĐS rất khó khăn. khó khăn vì dòng tiền “đông đúc” thì tương lai sẽ đi vào suy thoái và thậm chí nếu kéo dài sẽ là khủng hoảng.
Doanh nghiệp tự lực
Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng, giải pháp tháo gỡ khó khăn này cho doanh nghiệp BĐS phải đồng bộ từ nhiều góc độ. Ở góc độ pháp lý, thủ tục để đầu tư một dự án BĐS phải mất ít nhất 3 năm, phát sinh nhiều chi phí như đền bù, thủ tục xét duyệt, tính tiền sử dụng đất… khiến dự án bị đội giá đáng kể. Đối với điều này, cơ quan quản lý đã thực hiện giải pháp “tháo gỡ vướng mắc” bằng cách điều chỉnh các văn bản Luật, nhưng để đưa vào thực tế cần có thời gian. Điều này sẽ khó hỗ trợ doanh nghiệp trong trung hạn.
Ở góc độ chính sách tiền tệ, Chính phủ phải ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát trước tình hình kinh tế thế giới diễn biến phức tạp. Vì vậy, mở rộng tín dụng cho BĐS thời điểm này có thể gây mất an toàn cho hệ thống ngân hàng. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không trông đợi gì từ nguồn này.
Với chính sách tài khóa, Chính phủ đang nghiên cứu kiểm soát đầu cơ bất động sản thông qua công cụ thuế; chi đầu tư công rất lớn nhưng điều kiện, thủ tục rất phức tạp… nên không phải là yếu tố hỗ trợ lúc này.
Siết tín dụng BĐS, nhà đầu tư gặp khó (Ảnh minh họa)
Cũng có những đề xuất từ nguồn vốn FDI, tuy nhiên với tình hình kinh tế thế giới lạm phát như hiện nay, các quốc gia đều tìm mọi cách để thu hút nguồn tiền. Đặc biệt, Mỹ đang huy động trái phiếu chính phủ với lãi suất rất cao để thu hút đồng USD nên nguồn vốn này không dễ tiếp cận DN trong nước.
Như vậy, để tồn tại về mặt tài chính, các doanh nghiệp BĐS chỉ còn giải pháp “tự cứu mình” bằng cách nghiên cứu giảm giá sản phẩm để hút vốn từ người mua ở thực hoặc từ việc chuyển nhượng, sáp nhập dự án. bản án.
“Bản thân doanh nghiệp bất động sản cần xác định thị trường có khả năng “đóng băng” dài ngày nên cần thực hiện tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án như: Rà soát, sắp xếp lại cơ cấu bộ máy, bộ máy vận hành; tăng cường nguồn nhân lực năng lực theo hướng đa nhiệm; tập trung vào các giá trị cốt lõi; tập trung vào các dự án sắp hoàn thiện để bàn giao sớm và thu hồi công nợ khách hàng; cân đối tài chính, tiết giảm mọi chi phí có thể; đàm phán với đối tác, chủ đầu tư để thống nhất phương án tháo gỡ khó khăn” – ông Nhân bày tỏ.
Link nguồn: https://cafef.vn/bat-dong-san-nguy-co-dong-bang-doanh-nghiep-vuot-song-cach-nao-20221115082525801.chn
