Bất động sản khó khăn – chung cư “gánh” đất dự án

Kể từ quý 4/2022, loại hình căn hộ tại các thành phố lớn trên cả nước có sự bứt phá ngoạn mục, liên tục “đạt đỉnh” theo từng quý. Ví dụ, trong quý 4 năm 2022, loại căn hộ tăng 5-10% so với quý 3 năm 2022 và mức giá cao này tạm thời chững lại trong quý 1 – 2 năm 2023. Nhưng đến quý 3 năm 2023 , loại hình căn hộ tiếp tục “lên đỉnh” với mức tăng 5-7% so với quý trước.

Bán căn hộ để trả nợ đất

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình căn hộ mới chào bán trong quý III tăng gần 7% so với quý trước, tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt mức khoảng 50.000. 8 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng so với quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Trong đó, Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm, Gia Lâm tăng trên 3%.

Giá bán sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 3/2023 đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi đó, giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý II.

Đối với nhà ở riêng lẻ, đất dự án, giá giao dịch trong quý 3/2023 chững lại về mặt giảm giá so với quý trước. Tại Hà Nội và TP. Tại TP.HCM, giá giao dịch tại khu vực trung tâm cơ bản ổn định hoặc chỉ giảm nhẹ trong khi các quận ngoại thành và ngoại thành có mức giảm lớn hơn.

Chia sẻ với MarketTimes, theo ông Nguyễn Anh Đức – Công ty BĐS ABLand, trong 1 năm qua, giá đất dự án có xu hướng giảm, đặc biệt là khu vực ngoại thành và ven đô, tới 20-30%. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải đối mặt với áp lực dòng vốn rất lớn. Chẳng hạn tại dự án ở Hưng Yên, biệt thự liền kề vào tháng 5/2022 có giá 16 tỷ đồng. Hiện bán lỗ 13-14 tỷ đồng, khó tìm người mua trong khi lãi suất và nợ gốc ngân hàng đều cao. Bạn phải trả tiền hàng tháng.

Ông Nguyễn Anh Đức cho biết, như trường hợp của chị Đinh Hoàng Ngân (Nam Từ Liêm, Hà Nội), mới đây chị đã phải bán căn hộ chung cư của mình tại dự án Iris Garden trên đường Trần Hữu Đức (Nam Từ Liêm) với giá 5 USD. tỷ. Đông chốt tiến độ dự án Zumi City (Biên Hòa, Đồng Nai). Bởi nếu không tiếp tục thanh toán đúng tiến độ, căn hộ liền kề của bà Ngân sẽ bị thu hồi và bị phạt.

Ngoài ra, bà Ngân tiếp tục rao bán căn hộ tại dự án Goldmark City (Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm) với giá 5,9 tỷ đồng để giảm lãi suất và gốc vay ngân hàng cho căn hộ liền kề mua. ở Hưng Yên.

“May mắn thay, chị Ngân đầu tư vào các căn hộ trên và đều có lãi sau 2 năm nên các căn hộ này là cứu cánh giúp giảm áp lực dòng tiền chị Ngân vay ngân hàng mua 2 căn hộ liền kề”, ông Anh Đức nói đi.

Ông Đức cho biết thêm, với việc đất dự án, đất ngoại thành giảm giá, giá căn hộ tăng hơn 1 năm qua, nhiều chủ đầu tư đã phải bán căn hộ để cơ cấu lại dòng tiền, giảm áp lực. Vay ngân hàng khi cuối cùng bạn đầu tư vào đất.

Đất có hồi phục vào cuối năm 2024?

Trước đó, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến các loại đất trên cả nước trong quý 3/2023 đã giảm gần 10% so với quý trước. So với tháng 3/2023, lãi suất đất khu vực phía Bắc ghi nhận lãi giảm 73%; Đất đai ở các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và miền Trung giảm nhiều nhất, lên tới hơn 75%. Số lượng giao dịch đất đai chưa cải thiện, chủ yếu do lo ngại về tính pháp lý và giá bán không phù hợp.

Căn hộ là loại hình bất động sản duy nhất ít bị ảnh hưởng vì phục vụ nhu cầu nhà ở thực sự. Khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, lượng tìm kiếm mua căn hộ trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượng tìm kiếm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu căn hộ tại Hà Nội tăng 6%, tại TP.HCM tăng nhẹ 1%.

Giá căn hộ bán không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm, khu vực. So với quý I/2023, giá bán căn hộ Hà Nội quý III/2023 tăng trung bình 4-5%, chung cư TP.HCM đi ngang trong thời gian gần đây.

Đánh giá về loại đất, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dù giảm mạnh nhưng đây vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm tới 28% trong tỷ lệ lựa chọn mua hàng của khách hàng. Trong đó, 46% nhà đầu tư chọn bỏ tiền mua đất, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất để mua.

Xét về biến động giá, đất đai có mức tăng giá liên tục từ năm 2018 đến nay. Theo đó, giá đất trên toàn quốc trong quý 3/2023 tăng 38% so với cùng kỳ năm 2018. Thị trường phía Nam có giá đất tăng mạnh nhất cả nước, gần 71%, trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng cao nhất giá đất trong nước tăng cao. tăng khoảng 51% trong 6 năm qua.

Đánh giá triển vọng phục hồi của thị trường đất đai, theo khảo sát trên 1.000 môi giới bất động sản, 25% môi giới cho rằng phải đến quý 4/2024 thị trường đất đai mới phục hồi. Khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi vào quý 3 năm 2024 và 22,6% cho rằng bước ngoặt sẽ là quý 2 năm 2024.

Về vấn đề này, ông Quốc Anh cho rằng, so với các loại hình khác, thời gian phục hồi của thị trường đất đai có thể chậm hơn do dự báo nền kinh tế phải đến năm 2024 mới phục hồi được. Tín dụng mở cho đầu tư bất động sản vẫn còn ở mức rất thấp. Mặc dù lãi suất đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm như hiện nay, dự kiến ​​phải 3-4 quý nữa lãi suất mới quay trở lại mức lãi suất năm 2021.

Ngoài ra, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến ​​phải đến năm 2025 mới bùng nổ. Luật Đất đai nếu được thông qua tại kỳ họp này cũng sẽ phải mất một thời gian mới đi vào thực tế. Ngoài ra, tâm lý thị trường vẫn ở mức thấp với phân khúc bất động sản đầu tư và đầu cơ hiếm khi phục vụ được nhu cầu nhà ở thực.

Link nguồn: https://cafebiz.vn/thoi-bat-dong-san-kho-chung-cu-ganh-dat-nen-du-an-176231110134626606.chn