Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nhằm tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản; hỗ trợ và thúc đẩy phát triển thị trường.
Lắng nghe ý kiến để hoàn thiện pháp luật
Cùng với đề xuất giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản, dự thảo luật cũng bổ sung một số quy định cụ thể về giao dịch, kinh doanh bất động sản gọi tắt là bất động sản du lịch, bao gồm: căn hộ khách sạn (condotel). ), biệt thự nghỉ dưỡng (biệt thự nghỉ dưỡng), văn phòng làm việc kết hợp ở (officetel), nhà phố thương mại (shophouse).
Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề cập đầy đủ hơn các hình thức, loại hình kinh doanh bất động sản, nhất là các loại hình mới hình thành; đảm bảo hiệu quả triển khai trên thực tế và tạo môi trường pháp lý hữu hiệu để phát triển năng lực của doanh nghiệp, tạo động lực phát triển thị trường bất động sản; đồng thời tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 chương, 99 điều, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 5 năm 2023, thông qua vào ngày 23 tháng 10 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2024. Lần này, dự thảo luật sửa đổi. bổ sung quy định cụ thể hơn về loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh (tại Điều 5), bao gồm: nhà ở hiện hữu và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng hiện có, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (công trình dân dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, chung cư du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú); nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép kinh doanh; loại đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Riêng đối với giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản theo hai phương án. Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật này nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện qua sàn. giao dịch bất động sản.
Dự thảo luật cũng quy định các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công bố thông tin về bất động sản tại các địa chỉ: Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, trụ sở Ban quản lý dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp giao dịch. thông qua sàn, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật này.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thời gian tới, Bộ sẽ tổ chức 3 hội thảo 3 miền Bắc, Trung, Nam để lắng nghe ý kiến của các địa phương, bộ, ngành và doanh nghiệp. các chuyên gia, nhằm đảm bảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thiết thực, khả thi, tạo sự đồng thuận cao; đồng thời đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác.
Vụ “vỡ trận” tại Cocobay Đà Nẵng lộ nhiều vướng mắc pháp lý liên quan đến bất động sản du lịch Ảnh: ĐÌNH CAO
Cần có khung chính sách để phát triển bất động sản du lịch
Thực tế, lâu nay, loại hình bất động sản du lịch được ví như “đứa con hỗn tạp” ra đời nhưng chưa được cấp giấy khai sinh, chưa được công nhận. Do đó, có rất nhiều vấn đề liên quan đến loại hình bất động sản này.
Giáo sư-Tiến sĩ. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, bất động sản du lịch bắt đầu phát triển mạnh từ năm 2014. Tuy nhiên, năm 2018, do sự cố “vỡ trận” ở Cocobay Đà Nẵng. Tại Đà Nẵng, phân khúc bất động sản du lịch đang dần lụi tàn.
“Thủ tướng yêu cầu xây dựng khung pháp lý cho bất động sản du lịch nhưng không ai làm. Đến khi dịch COVID-19 bùng phát, chúng tôi mới nghỉ, hiện nay nắng nóng đã trở lại. Luật Đất đai đang được sửa chữa, vậy khi nào sẽ có khung pháp lý cho bất động sản du lịch – phân khúc đang có nhiều tiềm năng? ” – ông Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.
Chuyên gia kinh tế – TS Cấn Văn Lực cho rằng, vai trò của phân khúc bất động sản du lịch là rất quan trọng. Đây là kênh đầu tư không chỉ của các nhà đầu tư mà còn của các cá nhân tham gia góp vốn. Là một kênh đầu tư, thị trường thứ cấp vô cùng quan trọng, giúp Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy hội nhập quốc tế của đất nước.
“Tại sao các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia làm rất tốt lĩnh vực bất động sản du lịch nhưng Việt Nam lại không làm được? Rõ ràng pháp lý là vấn đề nổi cộm. Chúng ta đã cố gắng giải quyết vấn đề này trong nhiều năm qua nhưng vẫn chưa được,” – Ông Cấn Văn Lực nêu thực trạng.
Cùng chung quan điểm, PGS. Giáo sư Tiến sĩ. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, du lịch Việt Nam đang phát triển và có đủ cơ hội để bùng nổ trong bối cảnh người dân đầu tư rất nhanh. Để du lịch bùng nổ thì cần phải có vốn và huy động vốn từ xã hội là vô cùng hiệu quả. Nếu hệ thống pháp luật ổn định, việc huy động vốn này không chỉ tạo điều kiện phát triển kinh tế mà còn chia sẻ lợi ích cho người dân.
Trong khi đó, Phó Giáo sư-Tiến sĩ. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương lưu ý, việc xây dựng khung pháp lý cho condotel cần được ưu tiên. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng xác định chính thức là bất động sản du lịch; xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; bổ sung quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch hình thành trong tương lai; quy định cụ thể về thế chấp bất động sản du lịch.
“Đặc biệt, cần bổ sung quy định điều chỉnh mối quan hệ giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch trong cam kết lợi nhuận khi cho thuê lại bất động sản du lịch của người mua” – ông Trần Kim Chung đề xuất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA):
Cân nhắc hợp lý với các dự án hiện tại
HoREA kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý quy định loại hình dự án bất động sản du lịch từ tên gọi đến cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải để ở” cho khách hàng.
Về thủ tục, trước hết, chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch xin cấp sổ đỏ cho mình. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư tiếp tục làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ cho khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp.
Về xử lý chuyển tiếp, HoREA kiến nghị xem xét giải quyết hợp tình, hợp lý đối với trường hợp khách hàng đã mua sản phẩm tại các dự án bất động sản du lịch trước đây (đã được cấp sổ đỏ nhưng bị thu hồi do không hợp pháp). ). Theo đó, họ được cấp lại sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án và thời hạn kể từ ngày được cấp lại sổ đỏ.
Về cách tính diện tích sở hữu tư nhân đối với bất động sản du lịch, cụ thể là các dự án condotel, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định cụ thể phần sở hữu tư nhân và phần sở hữu của tài sản. thuộc sở hữu chung trong tòa nhà condotel, làm cơ sở để Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương ghi phần diện tích sở hữu riêng của condotel vào sổ đỏ đã cấp cho khách hàng.
Ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản SmartLand:
Tồn tại hợp pháp, tại sao không sớm có “khai sinh”?
Việc công nhận tính pháp lý của các căn hộ thương mại như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, officetel… chắc chắn sẽ khiến thị trường tích cực hơn. Người bán, người mua và cả những người môi giới sẽ an tâm khi giao dịch một sản phẩm được thừa nhận bằng chức danh. Từ đó, chủ đầu tư có thể mạnh dạn ký hợp đồng mua bán, ngân hàng có thể đứng ra thế chấp để vay vốn. Dự án được thừa nhận, xây dựng, an cư, mọi thứ vẫn mua bán, tại sao không cho nó “sinh nhật” sớm?
Ông Vũ Văn Thanh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Tập đoàn VNG:
Đã sửa nhiều lần nhưng không phù hợp với thực tiễn
Trong nhiều năm theo đuổi bất động sản du lịch, tôi nhận thấy các quy định liên quan đến phân khúc này đã được sửa đổi nhiều lần nhưng vẫn chưa phù hợp với thực tế. Với những bất cập hiện nay, các doanh nghiệp luôn mong muốn bất động sản du lịch phải có “danh phận” rõ ràng.
Thủ tướng cũng nói về mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Vì vậy, vấn đề tạo hành lang pháp lý chặt chẽ và hiệu quả cho bất động sản du lịch lại càng quan trọng.
Sơn Nhung – Văn Duẩn ghi
