Bất động sản Bình Dương đang “thay đổi ngôi vương”

Giá đất tiếp tục hạ nhiệt

Từ giữa năm 2022 đến nay, thị trường đất Bình Dương diễn biến chậm, giá đất giảm hoặc giữ nguyên, tình trạng bán dưới giá thành vẫn diễn ra ở những nhà đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn tháng 4/2024 cho thấy, số lượng đất nền rao bán tại Bình Dương tăng nhưng nhu cầu đất nền lại giảm, trong đó, đất dự án ghi nhận mức giảm mạnh nhất.

Tại cả 3 khu vực trung tâm Bình Dương, Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một, nhu cầu đất đai đều giảm lần lượt 3%, 7% và 6%. Ngay cả thị trường bất động sản Bến Cát, nơi chính thức trở thành thành phố vào đầu tháng 5/2024, cũng không ghi nhận bất kỳ biến động tích cực nào về nhu cầu bất động sản.

Báo cáo thị trường đất nền tháng 5/2024 của DKRA Group cũng cho thấy, nguồn cung đất nền Bình Dương chủ yếu tập trung tại Bến Cát, chiếm 95% tổng nguồn cung tại thị trường phía Nam nhưng lượng tiêu thụ trong tháng 5 giảm 99%.

Cụ thể, toàn bộ khu vực TP.HCM và 4 tỉnh lân cận, trong đó có Bình Dương, có tổng cộng 241 lô đất nền chào bán trong tháng 5/2024, nhưng chỉ có 2 lô đất được bán. Mức giá sơ cấp không biến động nhiều so với đợt mở bán trước. Giá thứ cấp vẫn giảm trung bình 15% so với đầu năm 2022.

Tòa nhà chung cư tăng nhịp điệu

Căn hộ là phân khúc nổi trội tại thị trường Bình Dương. Nhu cầu tăng ở cả thị trường bán và cho thuê. Mặc dù nơi đây có nguồn cung căn hộ dồi dào thứ 2 tại thị trường bất động sản phía Nam nhưng lại “khát” các dự án đã hoàn thiện. Do đó, nhu cầu thuê đang tăng trưởng khá tốt ở loại hình này.

Theo ghi nhận, nhu cầu thuê căn hộ tại Bình Dương khá cao. Căn hộ 2 phòng ngủ có giá từ 2,1-2,4 tỷ đồng/căn và hiện đang cho thuê với giá khoảng 9-15 triệu đồng/tháng (tùy dự án và vị trí). Một số dự án gần trường đại học, tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy tốt.

Ví dụ như dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden (TP Dĩ An) của Phú Đông Group là một trong số ít dự án sắp bàn giao tại Bình Dương có nhu cầu khá tốt, trong đó lượng khách hàng quan tâm mua để đầu tư cho thuê dài hạn tăng mạnh. Dự án này đáp ứng được tiêu chí quan trọng về tiềm năng cho thuê cao và có thể khai thác dòng tiền ngay. Cụ thể, dự án nằm gần đường Phạm Văn Đồng, chỉ cách 600m, nằm trong khu vực sầm uất, mật độ dân cư cao. Cách Làng Đại học 10 phút, là điểm đến lưu trú của hàng chục ngàn sinh viên mới, chỉ cách Quận 1 12km, thuận tiện cho việc đi làm tại khu vực trung tâm. Do đó, nhu cầu thuê nhà tại khu vực này lớn và đa dạng về nhu cầu.

Về giao dịch mua bán, thanh khoản của các dự án căn hộ tại Bình Dương chủ yếu đến từ các dự án có giá bán tầm trung từ 32-40 triệu đồng/m2, pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng tốt và gần TP.HCM. Trong quý II/2024, giá bán sơ cấp căn hộ Bình Dương có dấu hiệu tăng nhẹ 2-5% so với cuối năm 2023. Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn đang áp dụng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi suất… để kích cầu trong bối cảnh khó khăn chung.

Nhu cầu mua căn hộ tại Bình Dương đang có xu hướng chuyển dịch sang các dự án đã hoàn thiện, đặc biệt là các dự án chuẩn bị bàn giao. Diễn biến này được đánh giá là phù hợp với xu hướng thị trường hiện nay khi nhu cầu mua căn hộ cho thuê tại khu vực này tăng nhanh trong những năm gần đây và nguồn cung căn hộ sơ cấp đã hoàn thiện trên thị trường vẫn còn khá thấp.

Số liệu tháng 5/2024 của DKRA Group cho thấy, giá bán căn hộ tại TP.HCM ở mức 52,6 triệu đồng/m2 (giá thấp nhất) và 493 triệu đồng/m2 (giá cao nhất), trong khi Bình Dương ở mức 31,6 triệu đồng/m2 (giá thấp nhất) và 47,8 triệu đồng/m2 (giá cao nhất). Một số khu vực như TP. Dĩ An (Bình Dương) nằm liền kề TP. Thủ Đức (TP.HCM) nhưng mặt bằng giá chỉ bằng một nửa TP.HCM nên thu hút được nhu cầu nhà ở thực.

Ngoài ra, nhu cầu nhà ở tại Bình Dương đang tăng mạnh do sự phát triển của các khu công nghiệp và tỷ lệ nhập cư ngày càng tăng, tạo nên nhu cầu ổn định. Trong những năm gần đây, tỉnh này ghi nhận sự gia tăng về số lượng lao động nước ngoài và lao động từ các tỉnh khác đến sinh sống và làm việc, phần lớn là lao động chất lượng cao.

Tuy nhiên, xét về nguồn cung căn hộ tương lai tại Bình Dương, thị trường này đang có xu hướng phát triển theo hướng cao cấp. Hàng loạt dự án mới đang và sẽ được triển khai tại Dĩ An, Thuận An, Thành phố mới hay Thủ Dầu Một, phần lớn có giá từ 45-50 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ sơ cấp tầm trung có giá khoảng 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương ngày càng khó tìm. Tình hình này có thể đặt ra thách thức trong việc định giá cho các dự án mới trong tương lai, nhất là khi chi phí xây dựng và phát triển dự án ngày càng tăng.

Link nguồn: https://cafef.vn/bat-dong-san-binh-duong-dang-doi-ngoi-188240708110854919.chn