Trong Diễn đàn Kinh tế – Xã hội Việt Nam 2022 do Tạp chí Kinh tế Việt Nam thực hiện Trong phần tổ chức, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ quan điểm về vấn đề quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và gia tăng giá trị bất động sản. Theo GS.TSKH Hoàng Văn Cường, giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất tăng thêm khi chuyển mục đích sử dụng đất từ hoạt động thu lợi nhuận thấp sang sử dụng vào hoạt động thu lợi nhuận cao thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do chuyển mục đích sử dụng đất. mục đích sử dụng đất.
Vị chuyên gia này cũng cho rằng, việc cơ quan quản lý có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tạo cơ hội mới cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS, có thể biến các dự án BĐS thành bất động sản. công trình xây dựng trên đất từ không có giá trị thành bất động sản có giá trị cao.
Từ đó, ông Cường nhấn mạnh, cần có cơ chế phân phối, điều tiết chênh lệch tiền thuê đất hình thành do chuyển mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất vì mục đích sinh lời thấp, giao cho các hộ dân. đầu tư kèm theo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sinh lợi cao.
Liên quan đến thông tin, giao dịch nhà đất, GS.TS Hoàng Văn Cường khuyến cáo, nghiêm cấm việc mua bán trao tay nhà đất khi chưa đăng ký giao dịch, không có bảo hộ, thậm chí thu hồi. giao dịch đất đai, bất động sản mà không cần đăng ký.
Vị chuyên gia này cho biết thêm, cần quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo công khai, minh bạch, tránh đưa thông tin sai sự thật hoặc các hành vi vi phạm pháp luật. Làm giả có thể gây rủi ro cho người mua và người bán.
Ông cũng kiến nghị Nhà nước phải trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, thu hồi đất theo cơ chế thống nhất đối với tất cả các dự án đầu tư phát triển bất động sản đã có quyết định chấp thuận đầu tư của Nhà nước: Người bị thu hồi đất được hưởng chính sách bồi thường, tái định cư thống nhất. đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau khi tái định cư; doanh nghiệp có đất sổ sách để thực hiện đầu tư, triển khai dự án mà không gặp vướng mắc như cơ chế tự thỏa thuận; Nhà nước thu hồi giá trị tiền thuê đất chênh lệch do chuyển mục đích sử dụng đất khi giao đất cho các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển các công trình, dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để bảo đảm các dự án bất động sản được triển khai đúng tiến độ. cấp và đáp ứng đúng nhu cầu về bất động sản phù hợp với quy mô và trình độ phát triển kinh tế – xã hội.
“Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội với tỷ lệ tối thiểu 20 – 30% quỹ đất quy hoạch phát triển nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, áp dụng chính sách thuê đất. với hình thức thanh toán một lần cho cả chu kỳ bằng cả đời nhà chung cư để khuyến khích việc thuê và sở hữu căn hộ có thời hạn ”, ông Cường cho biết.
Ông Cường cũng cho rằng, cần kiểm soát năng lực tài chính của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, đất đấu giá. cao thì bỏ tiền cược. Nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính khi tham gia dự án và phải nộp vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà không đặt cọc hoặc nhận dự án chưa triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ hoặc bảo lãnh của chủ đầu tư để nộp phạt vào ngân sách nhà nước.
PGS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản một cách bền vững như quỹ ủy thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm.
Đồng thời, kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình, sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng đầu tư vào đất cũng như cho vay mua nhà có giá trị lớn, tỷ lệ cho vay cao.
“Nên thay phương thức huy động vốn thông qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy động vốn thông qua trái phiếu công trình được chuyển thành quyền mua sản phẩm sau khi dự án hoàn thành ”, ông Cường cho biết.
