Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp BĐS còn khá lớn
Trong một báo cáo mới đây, Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng thanh khoản của các doanh nghiệp BĐS sẽ còn chịu áp lực trong 3-6 tháng tới khi trái phiếu đáo hạn cao điểm. Ngay từ đầu năm 2023, VNDirect nhận thấy ngày càng nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn về nghĩa vụ trả nợ và đứng trước nguy cơ mất khả năng chi trả, trong bối cảnh hoạt động cơ cấu lại nợ, khó tiếp cận vốn. khăn và doanh thu ảm đạm.
Nhóm phân tích ước tính khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong quý II vào khoảng 37.642 tỷ đồng, tăng 306,4% theo năm và 65.905 tỷ đồng trong nửa cuối năm 2023, tăng 13,3% theo năm . . Bên cạnh đó, giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông báo chậm trả lãi làm dấy lên lo ngại về thanh khoản.
VNDirect ước tính khoảng 23 nghìn tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn vào năm 2023 (~90% sẽ đến từ các doanh nghiệp bất động sản). Ngoài ra, tỷ lệ thanh toán hiện hành và tỷ lệ thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp BĐS niêm yết đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013.
Dù sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS chưa thực sự khả quan nhưng VNDirect đánh giá vẫn tốt hơn chu kỳ “đóng băng” 2011-2013. Dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (gồm 118 doanh nghiệp niêm yết và 92 doanh nghiệp chưa niêm yết), có thể thấy tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu hiện tại lành mạnh hơn so với giai đoạn 2011-2013. Và tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013.
Ngoài ra, dự thảo mới nhất sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép trái phiếu phát hành được thỏa thuận gia hạn thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. Nếu các chính sách này được thực thi sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp BĐS trong ngắn hạn. Ngoài việc giúp doanh nghiệp địa ốc tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới, việc khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là vấn đề cấp bách để thị trường địa ốc “đảo chiều”.
Gỡ nút thắt pháp lý cho dự án nhà ở có thể đánh dấu “bước ngoặt” cho doanh nghiệp địa ốc
Các nhà phân tích cho rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ ngắn hơn so với giai đoạn trước. Theo quan sát của VNDirect, TP.HCM và Hà Nội khan hiếm nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020 nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà ở vẫn khả quan.
Vì vậy, nếu Luật Đất đai sửa đổi 2023 được ban hành và có hiệu lực kịp thời theo kế hoạch vào nửa cuối năm 2024, sẽ là bước ngoặt lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở. nhà ở, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ năm 2024-2025.
Bên cạnh đó, theo quan sát, một số chủ đầu tư cũng tuyên bố sẽ đồng hành phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes dự kiến triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh… cũng có kế hoạch phát triển mảng này trong thời gian tới.
Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, VNDirect cho rằng các chủ đầu tư trên khi triển khai các dự án nhà ở xã hội hiện nay là nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là lợi nhuận.
Định giá cổ phiếu khá rẻ nhưng vẫn còn nhiều áp lực
Hiện định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch với P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. Tuy nhiên, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản có thể vẫn chịu áp lực trong 3-6 tháng tới khi trái phiếu đáo hạn cao điểm.
Dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát, tháo gỡ vướng mắc trên thị trường BĐS nhưng thời gian thực hiện các chính sách này vẫn là một ẩn số.
Ngoài ra, các giải pháp cho bài toán tiếp cận vốn như nêu trên nếu được thực hiện sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp BĐS lớn có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là các doanh nghiệp nhỏ được xếp hạng tín nhiệm cao. Người dùng yếu sẽ khó tiếp cận vốn trong thời gian tới.
Trong khi đó, doanh số sẽ khó khởi sắc ít nhất đến hết năm 2023, trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quy trình phê duyệt quy định. chờ được mở ra với Luật Đất đai sửa đổi.
Link nguồn: https://cafef.vn/vndirect-ap-luc-dao-han-trai-phieu-van-con-nhung-suc-khoe-doanh-nghiep-bds-tot-hon-chu-ky-2011-2013-20230302104137406.chn
