Đặc quyền phát sinh
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, kiểm tra giấy tờ nhà đất đảm bảo đủ điều kiện giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cho các bên có nhu cầu giao dịch; làm trung gian để các bên trao đổi, đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Sàn giao dịch sẽ tự thực hiện nghĩa vụ của mình, thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có quyền hoặc bên ủy quyền. Khi đó, sàn sẽ thu phí dịch vụ của chủ đầu tư hoặc khách hàng có bất động sản niêm yết trên sàn. Cá nhân môi giới bất động sản được hưởng thù lao và hoa hồng từ sàn.
Theo ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn phổ biến ở mức 2% giá trị tài sản nếu dễ bán và phí môi giới lên tới 4-5. %, có trường hợp vượt ngưỡng này với những BĐS khó bán, kén khách. Tất cả các chi phí này sẽ được thêm vào chi phí của tài sản và phải do người mua chịu.
Các chuyên gia cho rằng, các giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nếu phải qua sàn giao dịch dẫn đến việc sàn giao dịch được “đặc quyền” khi hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán, thậm chí có nhiều trường hợp còn “phí môi giới” này cao hơn nhiều. Chưa kể việc trao đổi có thể vô tình chiếm dụng tiền bán hàng của chủ đầu tư. Vì sàn giao dịch thường định kỳ chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.
Liên kết để lách luật?
Theo thống kê, cả nước hiện có hơn 1.100 sàn giao dịch, với hàng nghìn công ty môi giới.
Chị Hoàng Hồng Hạnh (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) có ý định mua căn hộ, dự án tại Hưng Yên đã chủ động liên hệ với khoảng 3 môi giới của 3 công ty BĐS. Cả ba công ty đều báo giá như nhau, trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, tuy nhiên, có môi giới thẳng thắn cho biết, tiền cọc giữ suất mua nhà là 30 triệu đồng, có môi giới cho biết “cắt bớt” phần môi giới, thôi. 20 triệu đồng”.
“Theo tôi tìm hiểu, mỗi môi giới khi bán được căn hộ đều được hưởng một khoản hoa hồng, tùy vào từng khách hàng mà môi giới sẽ cắt bớt khoản hoa hồng này nhiều hay ít để khách chốt đơn hàng” – chị Hạnh nói.
Môi giới bất động sản hay sàn giao dịch bất động sản thực chất chỉ là đơn vị dịch vụ “phục vụ” cho bên bán, bên mua hoặc cả hai và được trả phí. Thời gian qua, có những chủ đầu tư tiềm lực mạnh, mở sàn giao dịch BĐS, đội quân sale mọc lên. Mỗi lần chủ đầu tư mở bán dự án, đội ngũ kinh doanh lại có những chiêu như găm hàng, tạo tình trạng cháy hàng, đẩy giá lên cao. Khách muốn mua phải cộng thêm tiền chênh lệch.
Thực tế thời gian qua, nhiều sàn giao dịch BĐS được thành lập để bán cho nhà đầu tư, thậm chí nhiều sàn còn được ưu đãi bán sản phẩm cho nhà đầu tư với mức chiết khấu khủng.
Chưa kể nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS đào tạo môi giới như nhân viên bán hàng, hầu như không đào tạo kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS khi tham gia thị trường. Đây là lỗ hổng kiến thức rất lớn nên nhiều môi giới đã tham gia bán những sản phẩm không đủ tiêu chuẩn ra thị trường và có thể gây hậu quả nặng nề cho cả khách hàng.
Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính từng thừa nhận, quy định giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch sẽ khiến quy trình mua bán phức tạp hơn, chủ đầu tư dự án sẽ mất quyền chủ động chào bán. . Mặc dù mặt tích cực của việc này là có một bên trung gian chịu trách nhiệm về sản phẩm, phòng chống rửa tiền, quản lý nhà nước về thông tin…
Kinh nghiệm ở nhiều nước cho thấy, môi giới bất động sản phải được đào tạo, có giấy phép hành nghề, có mã số cá nhân. Tại Việt Nam, chất lượng môi giới bất động sản còn chưa cao, số người được đào tạo và cấp phép hành nghề còn rất ít.
Link nguồn: https://cafef.vn/san-giao-dich-bat-dong-san-can-trong-chieu-day-gia-20230226124644018.chn