Một trong những nội dung đổi mới nổi bật của Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là: Thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất.
Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được thảo luận tại Quốc hội cũng thể hiện ý chí này. Qua các ý kiến thảo luận, đóng góp về dự án luật, chia sẻ trong một báo cáo mới đây, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, có 2 quan điểm.
đầu tiên Nhà nước chủ yếu thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ hai khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, hạn chế thu hồi đất để giảm thiểu “lợi ích nhóm” trong thu hồi đất, tránh khiếu kiện về đất đai.
Tình huống 1: Giao đất thông qua thu hồi, đấu giá, đấu thầu
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản đối với khu đất đã được giải phóng mặt bằng, đã đền bù, hay nói cách khác là “đất sạch”. .
Ông Định cho biết, khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Nhà nước thực hiện khâu giải phóng mặt bằng. Các dự án nhà ở triển khai căn cứ vào quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở và đăng ký kế hoạch sử dụng đất hàng năm với tỉnh. Tuy nhiên, để làm được điều này, chính sách giá cần được xác định phù hợp để tạo sự đồng thuận cao của người dân.
Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 khá lạc quan về việc thu hồi đất vì mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, khi khẳng định việc thu hồi đất đã đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từng bước hài hòa hơn; Đời sống, sinh kế của người dân bị thu hồi đất được bảo đảm tốt hơn.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc nhà nước “đứng ra” thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, trong đó có việc thu hồi rồi đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng đất nhưng chưa thỏa đáng hoặc còn sai phạm là nguồn gốc dẫn đến khiếu kiện đất đai ở TP. thời gian qua, gây nhiều hệ lụy xấu.
Báo cáo về khiếu nại, tố cáo qua các năm cho thấy 70% khiếu nại liên quan đến đất đai. Trong đó, nguyên nhân chính là do chính quyền thu hồi đất với giá rẻ rồi giao cho doanh nghiệp “phân lô, bán nền” với giá cao gấp nhiều lần dẫn đến bức xúc, khiếu kiện kéo dài.
Tình huống 2: Chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân
Báo cáo đánh giá tác động do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, trình trong hồ sơ Dự án Luật nêu rõ, Nhà nước không thu hồi đất mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng đất đai. quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.
Theo ghi nhận của ông Định, trên thực tế có nhiều trường hợp mặc dù chủ đầu tư đã nỗ lực thỏa thuận nhưng không thống nhất được việc nhận góp vốn/nhận chuyển nhượng/thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. nhưng vẫn còn một số khu vực chủ đầu tư không thống nhất được do người sử dụng đất không hợp tác. Điều này khiến chủ đầu tư không thể triển khai đầu tư dự án, dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, gây lãng phí nguồn lực và tài nguyên đất đai của chủ đầu tư.
Tại Hà Nội hay TP.HCM, tình trạng nhiều dự án, công trình chậm tiến độ, chậm triển khai, thậm chí bị “treo” hàng chục năm đang trở thành “vấn nạn” gây bức xúc tài nguyên đất. lãng phí, làm “bôi nhọ” bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của đô thị.
Chết tiệt cơ chế chuyển giao
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, từ năm 2016 đến nay:
Ông Đính cho biết, một doanh nghiệp BĐS chia sẻ khi triển khai dự án khu nhà ở đô thị, phải mất hơn chục năm vẫn chưa đền bù được cho một số hộ dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án. , bởi những mảnh đất cuối cùng thường thuộc về những người “đầu cơ” đất. Có những dự án cao cấp trên dưới 10ha tại TP.HCM cũng nằm bất động gần chục năm do vướng 2% diện tích đất không đền bù được.
Vị chuyên gia cho rằng, dễ nhận thấy nguyên nhân chính khiến các dự án trên chậm tiến độ là do công tác đền bù gặp khó khăn, chưa thống nhất được giá đền bù với người dân.
Trong hàng loạt dự án treo ở TP.HCM, đáng kể nhất là những dự án quy hoạch hàng chục năm nhưng đến nay vẫn không thay đổi. Người dân sống trong các khu quy hoạch này gặp vô vàn khó khăn khi không thể sửa chữa, xây dựng, thế chấp nhà cho ngân hàng…
Theo khảo sát của MTTQ Việt Nam, nhiều dự án, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trước khi dự án được phê duyệt. Bên cạnh đó, giá bán đất ở đô thị chênh lệch nhiều lần so với giá đất nông nghiệp gây bức xúc trong nhân dân. Tại nhiều dự án, người dân đòi đền bù 650.000 đồng/m2, doanh nghiệp cũng đồng ý. Nhưng tỉnh không đồng ý vì sợ người dân ở các dự án xung quanh nhận đền bù thấp hơn sẽ kiện…
Tóm lại, ông Định cho rằng với 2 phương án trên đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Mặc dù đã có những động thái tích cực tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường chưa được phê duyệt. cải thiện rõ rệt.
“Nếu không áp dụng hình thức thu hồi đất thì chắc chắn nhiều dự án sẽ rất khó khả thi. Vấn đề bây giờ là làm sao hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Tuy nhiên, giá thị trường là bao nhiêu? Và cả hai các phương án nêu trên có điểm chung là chưa được thể chế hóa đầy đủ để xác định giá thị trường, hoặc nếu thể chế hóa và thực thi được thì ít nhất phải đến giữa năm 2024 khi Luật Đất đai có hiệu lực và khoảng 3 năm nữa để triển khai dự án , thì nguồn cung mới sẽ trở nên phong phú và đa dạng hơn.
Đó sẽ là một chặng đường rất dài và khó khăn đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Dù gặp nhiều khó khăn và có dấu hiệu suy giảm nhưng thị trường BĐS vẫn chưa bước vào giai đoạn suy thoái, bởi sự quan tâm và nhu cầu của người dân vẫn rất cao”, ông Đính nói.
Khi phân tích về pháp lý đất đai đối với thị trường BĐS, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, giá nhà sẽ tiếp tục tăng mạnh ít nhất 3-5 năm nữa, sau đó sẽ có những điều chỉnh khác. điều chỉnh mạnh nếu vấn đề pháp lý đầu tư dự án được giải quyết triệt để.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-nhin-tu-goc-do-phap-ly-hai-kich-ban-cua-luat-dat-dai-20230105100948424.chn