Theo thống kê, tính đến ngày 30/6/2022, có 45 nhà phát triển bất động sản niêm yết bao gồm AGG, API, CDC, CEO, CIG, CKG, D11, D2D, DIG, DTA, DXG, EVG, FLC, HDC, HDG, HLD, HPI , HPX, HQC, HU1, HUT, ICG, IJC, ITC, KDH, KSF, L14, NBB, NDN, NHA, NLG, NTL, NVL, PDR, QCG, RCL, SCR, SJS, TCH, TDC, VC3, VC7 , VHM, VPH, VPI ghi nhận khoảng 275.373 tỷ đồng hàng tồn kho (tương đương gần 11,7 tỷ USD), tăng gần 14% so với đầu năm nay.
Hàng tồn kho chiếm hơn một nửa tài sản
Tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh trong bối cảnh hai năm xảy ra đại dịch, nhiều dự án phải tạm dừng triển khai hoặc thay đổi phương án đầu tư vì thiếu vốn cũng như giá vật liệu xây dựng tăng cao. Do đó, hàng tồn kho của doanh nghiệp phần lớn nằm ở các chi phí liên quan trực tiếp đến các công trình đang xây dựng.
Ngoài ra, trong thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng, một số doanh nghiệp bất động sản lớn nhân cơ hội này đẩy mạnh M&A các dự án khiến tổng giá trị hàng tồn kho tăng cao.
Điển hình, nửa đầu năm nay, CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) đã M&A thêm Dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (Thủ Đức, TP.HCM) và ghi nhận hơn 3.181 tỷ đồng. vào hàng tồn kho. Lượng hàng tồn kho này cũng khiến tổng giá trị hàng tồn kho của Khang Điền tăng mạnh so với thời điểm cuối năm ngoái. Ngoài ra, hàng tồn kho của dự án Khu dân cư Tân Tạo cũng tăng hơn 1.088 tỷ đồng (tăng 30,5%) lên 4.653 tỷ đồng.
Qua đó, nâng tổng hàng tồn kho đến cuối quý II của công ty lên hơn 12.113 tỷ đồng, tăng 4.380 tỷ đồng so với đầu năm, tương ứng tăng 56,6%. Giá trị hàng tồn kho hiện chiếm 62,6% trong tổng tài sản 19.348 tỷ đồng của Khang Điền, tính đến 30/6/2022.
Tương tự, trong 6 tháng đầu năm, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) M&A thêm một số doanh nghiệp dự án, trong đó có Công ty TNHH Địa ốc Thung lũng Đà Lạt – chủ đầu tư. Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) và ghi nhận thêm 7.950 tỷ đồng hàng tồn kho từ các dự án của doanh nghiệp này.
Thời gian qua, Novaland cũng đẩy mạnh phát triển các đô thị nghỉ dưỡng lớn như Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm, NovaWorld Phan Thiết,… với tổng quy mô hàng nghìn ha và giá trị đầu tư hàng tỷ USD khiến hàng tồn kho ngày càng tăng. từ 57.200 tỷ đồng (cuối năm 2019) lên gần 86.870 tỷ đồng (cuối năm 2020) và 110.000 tỷ đồng (cuối năm 2021).
Tính đến 30/6, hàng tồn kho của Novaland là hơn 125.506 tỷ đồng, chiếm 52,5% tài sản và tăng hơn 14% so với cuối năm ngoái. Phần lớn hàng tồn kho của doanh nghiệp là chi phí liên quan đến các dự án đang xây dựng (bao gồm chi phí quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng hạ tầng chung cư, tư vấn thiết kế, …).
Tại CTCP Vinhomes (mã VHM), tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Dream City, khu đô thị Đại An và một số dự án khác cũng đang chiếm gần 39,245 tỷ đồng trong tổng số 41,919 tỷ đồng hàng tồn kho của công ty.
Mặc dù hàng tồn kho tăng so với cuối năm trước nhưng tiền và các khoản tương đương tiền, phải thu ngắn hạn và tài sản ngắn hạn khác của Vinhomes cũng tăng mạnh khiến tổng tài sản tăng hơn 69.000 tỷ đồng lên 299.562 tỷ đồng, Tính ra, hàng tồn kho hiện chiếm gần 16,7% tổng tài sản của doanh nghiệp bất động sản này.
Trong khi đó, tại Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) hàng tồn kho ở mức 16.083 tỷ đồng, tăng 14,8% so với đầu năm và chiếm 64,4% tổng tài sản (24.842 tỷ đồng).
Hàng tồn kho của Nam Long chủ yếu ở các dự án như Izumi (7.315 tỷ), Southgate (3.865 tỷ), Paragon Đại Phước (1.975 tỷ), Waterpoint (1.406 tỷ), …
Một số doanh nghiệp khác cũng có lượng hàng tồn kho lớn như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt; Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh; Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng, Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản An Gia, Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú-Invest, …
Cụ thể, với Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đến cuối quý II / 2022 tồn kho 13.106 tỷ đồng, tăng gần 7,5% so với đầu năm và chiếm 55,7% tài sản.
Hàng tồn kho của Phát Đạt chủ yếu là giá trị quỹ đất đã đền bù, nộp tiền sử dụng đất, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư cho các dự án: The Everich 2 (3.604 tỷ đồng), Bình Dương Tower (2.304 tỷ đồng) ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.991 tỷ), Phước Hải (1.418 tỷ), …
Tính đến 30/6, hàng tồn kho của Đất Xanh (DXG) cũng tăng gần 12% so với đầu năm lên 12.584 tỷ đồng, chiếm 41,4% tổng tài sản. Trong cơ cấu hàng tồn kho của Đất Xanh, bất động sản dở dang chiếm phần lớn với gần 10.284 tỷ đồng, tiếp theo là bất động sản đã hoàn thiện với 1.670 tỷ đồng.
Đối với Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG), hàng tồn kho cuối quý II hơn 5.370 tỷ đồng, tăng 39,7% so với đầu năm và chiếm 33,5% tổng tài sản. Tương tự, với Văn Phú-Invest, hàng tồn kho tăng 24,3% so với cuối năm 2021 lên 4.280 tỷ đồng, chiếm 39,5% tài sản.
Tại Quốc Cường Gia Lai, hàng tồn kho đến cuối quý II giảm nhẹ 1,7% so với cuối năm ngoái xuống 7.145 tỷ đồng nhưng chiếm 73,1% tổng tài sản. Trong khi đó, tại Địa ốc An Gia (AGG), hàng tồn kho giảm 33,3% xuống 5.050 tỷ đồng và chiếm 40% tổng tài sản.
Cần giải bài toán vốn cho các doanh nghiệp bất động sản
Trong khi lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gia tăng thì nguồn cung các dự án mới chào bán trên thị trường đang dần cạn kiệt. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II / 2022 của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà tại các dự án chào bán giao dịch hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua ở và sử dụng của người dân có hạn. dân số còn cao. Các phân khúc căn hộ, nhà liền kề, đất nền hầu như không phát sinh hàng tồn kho.
Theo Bộ Xây dựng, hầu hết các dự án mở bán đều có thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không còn hàng tồn kho, không có giao dịch. Hiện lượng bất động sản tồn kho hầu như chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng kém. thuận lợi và thuộc về các nhà đầu tư thứ cấp.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung sản phẩm bất động sản mới ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 bị hạn chế chủ yếu do thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản bị siết chặt. .
Ngoài ra, việc dòng vốn ra thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thị trường trái phiếu suy giảm… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế. .
Tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sự lệch pha cung cầu, lệch cung thị trường đã dẫn đến giá cả. Nhà ở đã tăng liên tục trong 5 năm qua, kể từ năm 2017.
“Hoạt động chuyển nhượng bị ách tắc do vướng mắc pháp lý buộc người chuyển nhượng các dự án nhà ở thương mại phải có” sổ đỏ “. Thị trường bất động sản hiện có dấu hiệu chững lại, trầm lắng, tăng trưởng kinh doanh có dấu hiệu hụt hơi”. thanh khoản giảm, khó tiếp cận các nguồn tín dụng, vốn trái phiếu, riêng quý I / 2022 và tháng 7/2022, các doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu nào ”, ông Châu cho biết. nhẹ.
Để vực dậy thị trường bất động sản, một trong những giải pháp được Chủ tịch HoREA đưa ra là đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc không thắt chặt tín dụng một cách bất hợp lý mà phải đảm bảo tăng trưởng tín dụng. tăng cường giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành linh hoạt, mềm dẻo, hiệu quả.
Cùng với đó, ông đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020 / NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, đặc biệt là phát hành trái phiếu riêng lẻ. trái phiếu trở thành kênh huy động vốn hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.