Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Việt An Hòa đã có những chia sẻ với chúng tôi về diễn biến thị trường bất động sản hiện nay.
Là chuyên gia nhiều năm gắn bó với thị trường với biệt danh “tiến sĩ bất động sản”, ông Quang cho rằng bức tranh chung của thị trường hiện nay đang chững lại, đưa ra lời khuyên “sức bền” cho người dân. mua…
Câu hỏi được nhiều người quan tâm là có nên đầu tư vào bất động sản thời điểm này hay không. Quan điểm của anh ấy là gì?
Tôi đánh giá sau Tết là thời điểm không tốt cho bất động sản khi mà 2 năm trở lại đây luôn nóng do dịch COVID bùng phát. Sau đợt dịch, lại bùng phát tiêu dùng và đầu tư. Tuy nhiên, do bùng phát quá nhanh nên trong 4 tháng qua bao gồm 3 tháng cuối năm 2021 và 1 tháng đầu năm 2022, giá bất động sản tăng quá nhanh khiến ai cũng phải ngạc nhiên. Điều này khiến bất động sản diễn biến ngược chiều, cung cầu không gặp nhau, theo từng thị trường.
Có thể thấy, nhu cầu bất động sản vẫn lớn nhưng hiện nay chủ yếu là giới đầu tư, khoảng 80% là nhà đầu tư, 20% còn lại là nhu cầu người mua để ở. Do các chính sách về tín dụng, trái phiếu, pháp lý bất động sản dừng lại, thị trường chững lại, ảnh hưởng lớn đến đầu tư, thậm chí có nơi giá bán giảm 3-5%. .
Các nhà đầu tư đứng trước sự phân vân không biết có nên đầu tư vào bất động sản ngay hôm nay hay không, đây là một câu hỏi lớn. Tôi cho rằng, giai đoạn này, những nhà đầu tư không chuyên nghiệp không nên đầu tư vào bất động sản. Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, đảm bảo dòng tiền ổn định từ 6-12 tháng thì đây là cơ hội mua bất động sản giá tốt, vị trí đẹp thời điểm hiện tại.
Với tình hình lạm phát trên thế giới, tiền mất giá, trong các kênh để tài sản trú ẩn thì bất động sản là một lựa chọn. Thị trường hiện đang chững lại từ tháng 5, 6 đến giữa tháng 7, nhưng chưa có dấu hiệu giảm sốc, nếu thị trường gặp khó khăn thì bất động sản lao dốc. Thị trường chỉ giảm giao dịch, giao dịch chậm hơn.
Thị trường còn dung nạp, người bán muốn bán nhanh buộc phải giảm giá 3-5%, người mua cũng đắn đo có nên mua hay không. Tôi nhấn mạnh, nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể chịu đựng được 6-12 tháng tới, mua ngay bây giờ cũng là một lựa chọn.
Nhà đầu tư có nên sử dụng đòn bẩy tài chính?
Trong thời điểm hiện tại, với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ và khả năng lãi suất biến động tăng vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau, với việc đầu tư bất động sản như hiện nay, tôi khuyên không nên vay tiền. Tại các ngân hàng, chỉ người mua có nhu cầu ở mới nên vay với mức khoảng 30% – 50% giá trị sản phẩm.
Bạn nghĩ phân khúc nào thu hút nhà đầu tư?
Tôi nghĩ sẽ có 3 phân đoạn. Nhà phân khúc những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Nếu bạn đang tìm căn hộ thứ cấp, nhà phố giá hợp lý thì đây là thời điểm tốt để mua để ở.
Hai là mua như một tài sản để dành. Hiện nay, mặc dù bất động sản đứng giá nhưng do đồng tiền mất giá nên bất động sản cũng là một lựa chọn làm nơi trú ẩn cho tài sản. Theo đó, đất nền là sự lựa chọn an toàn.
Thứ ba là khai thác bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có số tiền lớn, từ 500 đến 1.000 tỷ là có thể an cư tại bất động sản đang khai thác, dù tỷ lệ khai thác không cao. Hiện bất động sản vị trí đắc địa đang được khai thác lãi suất chỉ khoảng 0,5-2% / năm, nhưng đây là nơi an cư lạc nghiệp trong tương lai gần vì vị trí đắc địa thực sự khó tìm.
Bạn nhìn nhận thế nào về phong trào đầu tư vào farmstay và ngôi nhà thứ hai?
Farm stay and second home đã trở thành một trào lưu, một trào lưu của thời hiện đại mà chúng ta không thể dừng lại. Với những người ít tiền mua đất dưới 1 tỷ, có một trang trại đủ diện tích để trồng hoa màu, sống xanh gần thiên nhiên là nhu cầu chính sau đại dịch.
Ngôi nhà thứ hai cũng vậy, người mua cần ngôi nhà thứ hai để nghỉ ngơi, thư giãn. Nhưng nó trở thành xu hướng của những người có nhiều tiền chứ không phải của những người đi đầu tư. Nhu cầu này vẫn tồn tại nhưng sẽ bị hạn chế. Vì lúc đầu phát triển là nhu cầu có thật, nhưng sau đó “nóng lên” thành nhu cầu đầu tư. Hiện nhu cầu đầu tư vào phân khúc này lớn, thậm chí tình trạng đầu cơ đã đẩy giá cao hơn ở một số khu vực.
Tôi cho rằng, đầu tư vào farm stay hay second home vẫn đang là xu hướng nhưng người mua rất thận trọng vì nó quá phát triển, giá cũng 5tr, 10tr / m2, giá bán lên tới 10-20 tỷ. / đơn vị mà không quan tâm đến hạ tầng xã hội, hạ tầng vật chất. Hạ tầng xã hội là trường học, trung tâm thương mại … hạ tầng vật chất là đường giao thông, kết nối liên vùng, nhu cầu cá nhân …
Với TP.HCM, thời gian gần đây có nhiều thông tin về thị trường khu Nam. Cụ thể, việc xây dựng cầu Cát Lái, nếu như trước đây dự kiến xây cầu tại quận 2 (TP. Thủ Đức) nối Nhơn Trạch và Đồng Nai thì nay thành phố đang ưu tiên dự án xây cầu tại vị trí này. vị trí quận 7. hay đề xuất di dời khu chế xuất Tân Thuận với diện tích hàng trăm ha… Ông có nhận xét gì về tác động của thông tin này đến bất động sản khu vực phía Nam thành phố?
Theo tôi, sau thời gian phát triển gần 10 năm, mọi hạ tầng đều ưu tiên khu Đông, trở thành vùng trũng phát triển hạ tầng, còn khu Nam đi trước phía Đông với Phú Mỹ Hưng. , Khu chế xuất Tân Thuận… Nhưng khu phía Nam triển khai chậm hơn, có phần thiệt thòi.
Khu Nam đang là điểm nhấn đầu tư trong thời gian tới của TP.HCM, kết nối thành phố với các vùng lân cận như Long An, Đồng Nai… Nhưng những thông tin về hạ tầng và quy hoạch trên giúp bất động sản khu Nam tăng giá. náo nhiệt hơn, kết nối trục nam – bắc TP. Đó là một tin tốt, nhưng bây giờ không phải là thời điểm thích hợp vì thị trường đang chậm lại. Thông tin này chưa ảnh hưởng đến thị trường miền Nam hiện tại nhưng sẽ phải mất một thời gian nữa mới có thể vực dậy được.
Ở trên, ông đã đề cập đến việc thị trường tăng trưởng chậm lại có tác động của việc kiểm soát tín dụng và trái phiếu. Một số ý kiến gần đây cho rằng chúng ta cần phải ứng xử phù hợp với hoạt động này. Bạn có nhận xét gì thêm về điều này?
Tôi cho rằng việc thắt chặt tín dụng trong một thời gian nhất định khi thị trường bất động sản đang ở mức quá cao là hợp lý. Đây là biện pháp giúp kéo bất động sản đi xuống, trở về giá trị thực. Chúng ta thấy rõ trong tháng 5 và tháng 6 vừa qua, khi kiểm soát tín dụng chặt chẽ, thị trường đã chững lại.
Nhưng việc thắt chặt tín dụng bất động sản lại vô tình bóp chết nhu cầu mua các sản phẩm thực, sản phẩm khai thác và nhu cầu đầu tư hợp pháp của người vay.
Tôi cho rằng trong thời gian tới nên nới room tín dụng bất động sản nhất định. Chỉ có như vậy thị trường mới phát triển ổn định và tăng trưởng bền vững. Nếu không sẽ để lại hậu quả xấu khi siết hết tín dụng bất động sản, vì nếu bất động sản sụp đổ sẽ kéo theo nhiều ngành nghề.
Về trái phiếu bất động sản, rõ ràng trước sự phát triển ồ ạt, ai cũng có thể phát hành trái phiếu và mất quyền kiểm soát nên việc siết chặt là đúng. Trong thời gian tới, chúng ta nên đưa ra các quy định nhằm kiểm soát dòng tiền vào trái phiếu, kiểm soát tài sản đảm bảo phát hành trái phiếu, ban hành bảng giá đánh giá mức độ tín nhiệm của trái phiếu, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. động sản. Sau đó có thể mở dần phát hành trái phiếu, trong đó có trái phiếu bất động sản để phát triển hơn nữa.
Nhưng cần hạn chế cả trái phiếu bất động sản và tín dụng cho nhu cầu bất động sản cao cấp hoặc có thể dừng trong thời điểm hiện tại.
Cảm ơn bạn đã chia sẻ!