Thách thức thị trường
Đó là ý kiến của TS Cấn Văn Lực tại Diễn đàn “Bất động sản Duyên hải Nam Trung bộ 2022: Điểm nhấn đầu tư” diễn ra mới đây.
Theo TS Cấn Văn Lực, về kinh tế vĩ mô, Việt Nam là điểm sáng và đi ngược lại thực tế thị trường, do kinh tế tiếp tục phục hồi tốt, lạm phát ở mức khá. Trong tháng 10, Chính phủ sẽ phải trình Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm sau, trong đó sẽ thông qua một số chỉ tiêu quan trọng. Tuy nhiên, thách thức ở đây là tình hình có thể khó khăn hơn đối với Việt Nam, vì giá cả cao do lạm phát cao.
Chuyên gia này đưa ra một cảnh báo khác rằng rủi ro tài chính và bất động sản trong năm nay đã bắt đầu ngấm đòn. Vì lãi suất tăng, tỷ giá hối đoái tăng, đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp ta tăng lên và doanh nghiệp không quản lý tài chính tốt, thậm chí mất cân đối dòng tiền sẽ mất khả năng chi trả.
Bên cạnh đó, trong nhiệm kỳ 2021-2025, vốn đầu tư công gấp 1,5 lần so với nhiệm kỳ trước 2016-2020, nhưng năm nay, vốn đầu tư công sẽ phải giải ngân khoảng 600.000 tỷ đồng, một con số rất lớn.
TS Cấn Văn Lực chỉ ra những thách thức của năm nay và năm sau còn đến từ việc chậm triển khai chương trình phục hồi, giải ngân vốn đầu tư công còn chậm. Các doanh nghiệp năm nay gặp khó khăn về dòng vốn, về nhân sự, nhân sự, thị trường chứng khoán, bất động sản điều chỉnh rất mạnh.
Đáng chú ý, thời điểm này, các luật “xương sống” của thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi, nếu thuận lợi thì tháng 10 năm 2023 sẽ sửa đổi. Việc thông qua và có hiệu lực của Luật Đất đai sẽ vào khoảng giữa năm 2024, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản có dấu hiệu không tốt
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng đưa ra nhận định đáng chú ý về thị trường. Theo đó, ông Đính cho rằng, kể từ năm 2019, thị trường bất động sản có dấu hiệu xấu. Trong khi năm 2018 cả nước có gần 200.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường thì năm 2019 chỉ còn một nửa.
Trong hai năm 2020-2021, dịch bệnh Covid-19 khiến nguồn cung tiếp tục giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022, chỉ có hơn 30.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.
Chuyên gia này chỉ ra hai vấn đề dẫn đến lượng giao dịch sụt giảm, đó là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản đủ điều kiện tham gia thị trường. Các địa phương còn chần chừ trong việc phê duyệt dự án để đưa ra thị trường.
Bên cạnh đó, ông Đính cho rằng cuối năm 2021 và đầu năm 2022, nguồn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room chặt hơn nên dòng tiền vào thị trường rất khan hiếm. Từ đó, các nhà đầu tư, người tiêu dùng muốn đầu tư vào sản phẩm, doanh nghiệp không có tiền cũng không làm được nên giao dịch giảm hẳn.
Chuyên gia này cũng dẫn số liệu ghi nhận về giao dịch đất nền diễn ra mạnh mẽ tại các địa phương. Phân khúc này đón dòng tiền lớn. Trong suốt những năm Covid-19, mọi hoạt động kinh tế gần như tê liệt nên các ngân hàng phải giảm lãi suất từ nhiều chính sách, kích thích sản xuất, nhiều người vay nên đầu tư vào đất đai.
Ông Định cho biết, theo thống kê bên ngoài, số lượng đất nền được mua đi bán lại còn nhiều hơn cả số lượng mua bán chính thức. Dòng tiền vào đây khá dễ dàng khiến việc đẩy giá dẫn đến nguy cơ bong bóng khiến các ngân hàng phải cắt giảm lãi suất, siết room.
Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản hiện nay đã tăng mạnh trở lại, lần này là tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với năm 2019, có phân khúc tăng tới 100%. Tuy nhiên, nhìn chung số lượng dự án vẫn còn hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện.
Kịch bản này đã tạo ra sự mất cân đối cung cầu, khiến giá cả các sản phẩm bán và cho thuê đều tăng theo. Tỷ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá bán cao. Cùng với đó, việc các địa phương khó chấp thuận các dự án có đất, kể cả các khu công nghiệp, khu kinh tế dù nhu cầu rất cao.
Các chuyên gia đều đồng tình về việc thị trường bất động sản đang thiếu những gam màu tươi sáng. Tuy nhiên, đây là giai đoạn để thị trường sàng lọc và tiếp tục điều chỉnh.
