Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều nhà sản xuất quốc tế. Hầu hết các nhà sản xuất vừa và nhỏ đều lựa chọn thuê kho xây sẵn thay vì xây mới, nhằm rút ngắn thời gian và giảm chi phí đầu tư ban đầu.
MỀM MẠI NHU CẦU ĐA DẠNG
Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy nhu cầu thuê mặt bằng kho cao tầng có diện tích từ 1.000 – 5.000 m2 đang tăng nhanh. Các doanh nghiệp có nhu cầu này chủ yếu hoạt động trong ngành công nghiệp nhẹ.
Hiện tại, tỷ lệ hấp thụ ròng tích cực của phân khúc nhà kho xây sẵn là do nhu cầu trong nước tăng, giúp tỷ lệ hấp thụ ròng tại khu vực phía Nam đạt khoảng 16.000 m2 trong quý 2/2024, tăng gần 03 lần so với quý trước.
Tại miền Bắc, đà cho thuê kho bãi từ các tập đoàn sản xuất ngày càng chiếm ưu thế nhờ lĩnh vực sản xuất được đầu tư và phát triển trong bối cảnh dịch chuyển “Trung Quốc +1”. Do đó, hấp thụ ròng đạt 27.000 m2 trong quý 2/2024. Dẫn đầu là các tỉnh Bắc Ninh và Hải Phòng.
Tại khu vực phía Nam, sau khi ra mắt dự án Khu logistics Cainiao Đồng Nai vào quý trước, SLP đã giới thiệu giai đoạn 2 của dự án SLP Park Long Hậu (tỉnh Long An), bổ sung thêm hơn 27.000 m2 diện tích cho thuê mới. Do đó, quy mô thị trường logistics phía Nam và phía Bắc năm 2024 sẽ tăng khoảng 1,6 lần so với năm 2023.
Nghiên cứu của Cushman Wakefield Việt Nam cũng cho thấy nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn đang phục hồi nhờ tiêu dùng trong nước tăng và dòng vốn FDI mới vào Việt Nam. Nhu cầu đến từ nhiều ngành công nghiệp khác nhau, từ các ngành công nghiệp truyền thống như nhựa, sản xuất xe cộ và thức ăn chăn nuôi đến các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao như điện tử và dược phẩm.
Theo CBRE Việt Nam, tại khu vực phía Nam sẽ không có nguồn cung nhà kho xây sẵn mới trong 6 tháng đầu năm 2024. Tỷ lệ lấp đầy đạt 63% nhờ các giao dịch lớn được ghi nhận tại các dự án tại TP.HCM và Long An.
Ngược lại, thị trường nhà xưởng xây sẵn lại sôi động khi các dự án quy mô lớn với tổng diện tích hơn 371.000 m2 tại Bình Dương và Đồng Nai đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt 81%.
Giá thuê kho bãi và nhà xưởng xây sẵn tại thị trường phía Nam vẫn ổn định so với quý trước, lần lượt đạt 4,5 và 4,9 USD/m2/tháng, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái đối với kho bãi và 1% đối với nhà xưởng. Nhu cầu thuê kho bãi xây sẵn tại phía Nam đến từ các nhà sản xuất trong lĩnh vực công nghệ cao và năng lượng tái tạo, bên cạnh sự mở rộng của các công ty trong lĩnh vực thương mại điện tử.
Tại miền Bắc, trong nửa đầu năm 2024, hơn 225.000 m2 kho bãi xây sẵn đã được hoàn thành tại các thị trường cấp 1, trong đó diện tích nhà xưởng xây sẵn chiếm 95%. Diện tích hấp thụ của nhà xưởng xây sẵn cũng rất nổi trội và cao hơn gấp hơn 4 lần so với diện tích hấp thụ của kho bãi xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đạt 89%, trong khi kho bãi tại miền Bắc duy trì tỷ lệ lấp đầy là 79%.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng 1,9% so với cùng kỳ năm trước và giá thuê kho xưởng xây sẵn đạt 4,6 USD/m2/tháng, giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Các ngành điện tử, bán dẫn, nội thất, logistics là những ngành thuê kho/nhà xưởng xây sẵn hàng đầu tại miền Bắc trong nửa đầu năm nay.
NGUỒN TĂNG CUNG
Theo nhiều doanh nghiệp, từ cuối quý II/2024, thị trường kho bãi xây sẵn hiện đại tại miền Nam đã có những tín hiệu khởi sắc ban đầu từ các yêu cầu thuê mới nhận được. Nguyên nhân là do hoạt động xuất nhập khẩu đã có dấu hiệu phục hồi, mặc dù mức cải thiện vẫn còn khiêm tốn.
Cushman & Wakefield ước tính thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn cũng sẽ có thêm nguồn cung tương lai lần lượt là 1,4 triệu m2 và 1,9 triệu m2 trong 3 năm tới, trong đó 55% nguồn cung tương lai sẽ nằm ở tỉnh Đồng Nai, nơi có sân bay Long Thành.
Theo CBRE Việt Nam, trong 3 năm tới, giá thuê nhà kho/nhà xưởng xây sẵn dự báo sẽ tăng nhẹ, từ 1-4%/năm, trong đó phân khúc nhà xưởng xây sẵn có tốc độ tăng giá cao hơn trong 3 năm tới.
JLL Việt Nam dự báo thị trường kho bãi xây sẵn phía Nam sẽ có khoảng 100.000 m2 cơ sở mới hoàn thành vào nửa cuối năm 2024. Miền Bắc dự kiến sẽ ghi nhận lượng nguồn cung mới đáng kể với khoảng 131.000 m2 diện tích cho thuê tại Bắc Ninh và Hưng Yên, nâng tổng nguồn cung thị trường lên hơn 1,3 triệu m2.
Đặc biệt, có xu hướng đáng chú ý là các dự án sử dụng hỗn hợp. Các cơ sở này cung cấp không gian phù hợp cho cả mục đích sử dụng kho bãi và nhà máy, thu hút nhiều đối tượng thuê khác nhau và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy.
Nhìn chung, với nguồn cung tiếp tục mở rộng, thị trường sẽ tiếp tục mang tính cạnh tranh, đặt ra những thách thức trong việc cho thuê khi người thuê vẫn duy trì được vị thế mặc cả của mình với những ưu đãi đáng kể được đưa ra dưới hình thức giảm giá trực tiếp, kéo dài thời gian miễn tiền thuê, v.v.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/xu-huong-kho-xuong-da-chuc-nang-dang-tang.htm
