VnDirect vừa công bố báo cáo cập nhật về triển vọng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, trong đó nhấn mạnh dòng vốn FDI sản xuất mạnh mẽ giúp tỷ lệ hấp thụ đất khu công nghiệp ở mức cao và ngày càng tăng tại miền Bắc.
Trong giai đoạn 2019-2023, vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất tăng trưởng tích cực, giúp diện tích đất được các Khu công nghiệp hấp thụ tăng nhanh và sau đó duy trì ở mức cao. Ước tính với vốn FDI đăng ký bình quân vào lĩnh vực sản xuất là 19,3 tỷ USD (2019-2023), nhu cầu đất công nghiệp để xây dựng nhà máy khoảng 580 – 965 triệu USD.
Trong 7 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực sản xuất tiếp tục tăng mạnh 15,7% so với cùng kỳ lên 12,65 tỷ USD. VnDirect kỳ vọng Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút FDI mạnh mẽ nhờ chi phí cạnh tranh, vị trí gần Trung Quốc để hưởng lợi từ chiến lược Trung Quốc cộng 1 và cơ sở hạ tầng đã và đang được cải thiện đáng kể.
Bức tranh tương phản về nguồn cung mới giữa hai thị trường sẽ tiếp tục tồn tại vào năm 2024 và sẽ dần cải thiện từ năm 2025.
Theo JLL, tổng diện tích đất công nghiệp còn lại có thể cho thuê tại thị trường phía Bắc và phía Nam tính đến hết quý 2/2024 là 6.393ha. Với diện tích hấp thụ trung bình 1.392ha trong giai đoạn 2019-23, quỹ đất hiện tại có thể đáp ứng nhu cầu cho thuê trong 4-5 năm.
VnDirect kỳ vọng thị trường phía Bắc tiếp tục chào đón nguồn cung mới dồi dào khoảng 1.661 ha trong giai đoạn 2024-2026, tập trung chủ yếu tại Hải Phòng với Khu công nghiệp Tiến Thành và Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (KBC).
Trong khi đó, thị trường phía Nam tiếp tục có nguồn cung mới hạn chế trong năm nay và sẽ bắt đầu cải thiện từ năm 2025 khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, giúp đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Dự kiến, nguồn cung mới tại thị trường phía Nam trong giai đoạn 2024-2026 sẽ đạt hơn 2.000 ha, chủ yếu từ Bình Dương với các dự án như: Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 3 (NTC), Khu công nghiệp VSIP 3 giai đoạn 2 và Khu công nghiệp Tân Lập 1 (PHR), Khu công nghiệp Cây Trường (BCM).
Trên cơ sở đó, công ty chứng khoán khuyến nghị cổ phiếu BCM có tiềm năng tăng giá lên tới 20,7% và PHR có tiềm năng tăng giá trên 5%.
Đối với BCM, điểm nhấn là Khu công nghiệp Cây Trường được triển khai trong khi nguồn cung tại Bình Dương hạn chế. Bình Dương vẫn là trung tâm sản xuất lớn nhất cả nước với tổng vốn FDI đăng ký cao thứ ba cả nước. Vốn FDI đăng ký tại Bình Dương sẽ giảm vào năm 2023 do thiếu đất công nghiệp cho thuê.
Do đó, dự kiến Khu công nghiệp Cây Trường đi vào hoạt động từ quý 3/2025 sẽ có tỷ lệ lấp đầy tốt và trở thành động lực tăng trưởng doanh thu khu công nghiệp trong giai đoạn 2025-2026, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 45,2% trong giai đoạn 2024-2026.
VSIP liên tục mở rộng quỹ đất khu công nghiệp trên cả nước. Trong năm 2023 và 6 tháng đầu năm 2024, VSIP (liên doanh của BCM) đã khởi công xây dựng 6 khu công nghiệp với tổng diện tích cho thuê là 1.404 ha. Ước tính VSIP hiện chiếm 8,2% tổng quỹ đất khu công nghiệp cả nước và sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất với diện tích cho thuê mới khoảng 1.189 ha trong giai đoạn từ nửa cuối năm 2024-25. Ngoài ra, các khu công nghiệp mới của VSIP sẽ được phát triển theo mô hình khu công nghiệp xanh, phù hợp với xu hướng và nhu cầu hiện tại từ FDI.
VnDirect dự báo lợi nhuận ròng của VSIP sẽ giảm 6,6% so với cùng kỳ năm 2024 xuống còn 1.425 tỷ đồng do biên lợi nhuận gộp từ các KCN mới thấp hơn, sau đó tăng 24,9%/7,2% so với cùng kỳ năm 2025 khi nhiều KCN bắt đầu bàn giao đất. VSIP và các công ty liên doanh, liên kết khác sẽ đóng góp tổng cộng 1.220 tỷ đồng/1.696 tỷ đồng trong giai đoạn 2024-2025, tương đương 51,4%/56,1% EBIT của BCM.
Kế hoạch phát hành cổ phiếu sẽ giảm áp lực đáo hạn nợ. BCM có kế hoạch phát hành 300 triệu cổ phiếu, huy động ít nhất 15.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu. Trong đó, công ty có kế hoạch sử dụng hơn 5.000 tỷ đồng để trả nợ. Đến hết quý II/2024, tổng nợ của BCM là 21.000 tỷ đồng và áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ ở mức cao trong giai đoạn 2026-2028.
BCM dự kiến hoàn thành kế hoạch tăng vốn vào năm 2025, cung cấp cho công ty tiền mặt để trả các khoản nợ đến hạn và triển khai các dự án. Việc phát hành này cũng giúp tăng tỷ lệ cổ phiếu tự do lưu hành khi tỷ lệ sở hữu của nhà nước dự kiến giảm từ 95% xuống 74%.
Đối với PHR, nguồn cung hạn chế sẽ hỗ trợ giá cao su cao. Mưa lớn ở Thái Lan – nước sản xuất cao su lớn nhất thế giới – trong mùa cao điểm có thể khiến nước này không tích lũy đủ sản lượng cho năm 2024. Ngoài ra, nhu cầu cao su mạnh mẽ từ ngành công nghiệp ô tô kết hợp với tình trạng thiếu hụt nguồn cung trong nước do mưa lớn sẽ buộc Ấn Độ phải tăng nhập khẩu cao su.
Nguồn cung hạn chế sẽ hỗ trợ giá cao su tăng cao. PHR kỳ vọng giá bán bình quân cả năm đạt 36,4 triệu đồng/tấn, tăng 6,2% so với cùng kỳ. Tỉnh Bình Dương nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho Khu công nghiệp NTU3 và Tân Lập 1. Tháng 6 vừa qua, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt giá đất cho Khu công nghiệp NTC 3, kỳ vọng dự án sẽ sớm khởi công xây dựng vào nửa cuối năm 2024.
Đối với dự án Khu công nghiệp Tân Lập I, PHR dự kiến hoàn thành quy hoạch 1/2000 trong năm nay. Ngoài ra, quy hoạch tỉnh Bình Dương giai đoạn 2021-2030 đã được phê duyệt vào đầu tháng 8, sẽ tạo tiền đề để dự án này sớm được phê duyệt trong thời gian tới. Do đó, NTC 3 và Tân Lập I sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2025. Lợi nhuận liên quan dự kiến tăng 115,5%/40,9% YoY trong khi doanh thu Khu công nghiệp thay đổi -2,6%/+199,7% YoY trong giai đoạn 2024-2025.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/von-fdi-vao-san-xuat-tang-manh-trien-vong-nao-cho-co-phieu-khu-cong-nghiep.htm
