Theo các chuyên gia trong ngành, căn hộ mức giá 20 - 25 triệu đồng/m2 đã thuộc về lịch sử tại Tp.HCM, thậm chí “tuyệt chủng” ở tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương. Còn với căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 hiện tại cũng “mỏi mắt” để tìm kiếm và dự báo sẽ trở thành mức giá “hiếm” trên thị trường Tp.HCM trong bối cảnh nguồn cung càng ngày càng ít ỏi.
Các chuyên gia trong ngành đã chỉ ra loạt lý do khiến mức giá 40 triệu đồng/m2 dành cho căn hộ Tp.HCM cũng sắp trở thành “dĩ vãng”, trong đó có 2 nguyên nhân chính tạo nên mặt bằng giá mới cho thị trường căn hộ Tp.HCM trong suốt thời gian qua.
Cung khan, giá tăng
Đó là một thực tế của thị trường BĐS hiện nay. Khi nguồn cung khan hiếm thì ắt sự lựa chọn mua sẽ ít lại và việc tăng giá bán là điều dĩ nhiên. Bất cứ mặt hàng nào cũng vậy, không riêng gì BĐS. Ngay trong bối cảnh dịch Covid-19, thị trường cũng không ghi nhận chủ đầu tư nào có dấu hiệu giảm giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp, có chăng giá thứ cấp chững lại một thời gian, nhưng hiện tại vẫn đà tăng lên.
Quả thực, 2 năm nay nguồn cung căn hộ Tp.HCM liên tục lao dốc, và điều này vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện trong 3 tháng đầu năm 2021. Theo số liệu từ Sở Xây dựng Tp.HCM, quý 1/2021, TP có 8 dự án được cấp sản phẩm đủ điều kiện bán hàng với 3.422 căn hộ và 414 thấp tầng. So với năm 2018, lượng cung này giảm gần 90%, so với năm 2019 giảm khoảng 85% và giảm 75% so với năm 2020. Trước đó, đơn vị này cũng chỉ ra, hầu hết các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đều thuộc phân khúc cao cấp với giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Rất ít dự án ở khoảng giá 35-40 triệu đồng/m2.
Thực tế, hiện tại Tp.HCM dự án chào bán ra thị trường ở thời điểm hiện tại rất ít, và dự án còn mức giá 40 triệu đồng cũng vô cùng khan hiếm. Chẳng hạn, mới đây, Nam Long Group đang chào thị trường giai đoạn 2 căn hộ Mizuki Park tại Bình Chánh, Tp.HCM với giá từ 40 triệu đồng/m2, đây đang xem là dự án có mức giá còn mềm so với mặt bằng chung của thị trường căn hộ Tp.HCM ở thời điểm hiện tại. Theo đơn vị này, thực tế số lượng căn hộ mở bán giai đoạn này không nhiều, chắc chắn mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng khi mà khu vực Nam Sài Gòn cũng đang rất hiếm dự án nhà ở mới được triển khai vì quỹ đất sạch cạn kiệt.
Trong khi đó, thị trường quý 1, tại Tp.HCM cũng chỉ ghi nhận một số dự án căn hộ mở bán nhưng chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý 1 có 2 dự án là Masteri Lumiere ở Quận 2 (cũ) và King Crown Infinity ở Thủ Đức (cũ) chiếm 33%. Tuy nhiên, King Crown Infinity đã cán mốc trên dưới 90 triệu đồng/m2, trong khi Masteri Lumiere cũng không dưới 90 triệu đồng/m2.
Hay một dự án khác tại Thủ Thiêm là The River hiện có mức giá trung bình 138 triệu đồng/m2… như vậy để thấy, giá bán căn hộ tại Tp.HCM đã đạt mốc giá cao, nhưng nguồn hàng để bán ra không nhiều khiến mức độ về giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Tại khu trung tâm TP để tìm dự án còn giá 60 -70 triệu đồng/m2 là không còn, còn tại khu ven như Bình Chánh, Nhà Bè cũng rất khó để tìm căn hộ có giá 40 triệu đồng/m2 như thời điểm cách đây 2-3 năm. Theo đó, dự án căn hộ nào đang chào mức giá này ở thời điểm này được xem là lợi thế về sức mua vì chắc chắn mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng khi mà cung ngày càng cạn kiệt.
Theo báo cáo từ Savills, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý 1/2021 đạt hơn 4.900 căn, giảm 56% theo quý và 31% theo năm. Tổng nguồn cung mới đạt hơn 2.200 căn từ 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án hiện hữu, giảm 73% theo quý và 38% theo năm, cho thấy thực sự nguồn cung căn hộ đang trên đà giảm mạnh. Bà La Kim Mỹ Duyên, Phó Giám Đốc Kinh Doanh, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Tp.HCM Savills cho hay, việc kinh tế tăng trưởng tốt cùng với nguồn cung hiện rất thấp đã thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá bán tăng cao.
Cùng quan điểm, theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, hiện nay, Tp.HCM rất khan hiếm sản phẩm được chào bán trên thị trường (bao gồm cả hàng mới và hàng tồn). Sản phẩm trên thị trường tập trung chủ yếu ở khu vực Tp.Thủ Đức, trong khi khu Nam và khu Tây khan sản phẩm mới. Riêng khu vực Tp.Thủ Đức, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng trong quý 1/2021. Giá trung bình tại khu vực này dao động từ 60 – 70 triệu đồng/m2, trong khi các khu vực khác thì vẫn còn mức giá 40-50 triệu đồng/m2 nhưng cũng rất khan hiếm nguồn hàng mới.
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRAVietnam, để tìm kiếm căn hộ giá từ 35-40 triệu đồng/m2 tại vùng ven Tp.HCM ở thời điểm này không còn dễ dàng, nếu không nói là sắp “tuyệt chủng”. Như vậy để thấy, giá bán căn hộ tại Tp.HCM đang trên đà tăng mạnh, ngay cả những dự án có giá quanh ngưỡng 40 triệu đồng/m2 cũng đang dần trở thành hàng hiếm trên thị trường.
Pháp lý chậm, chi phí đầu vào nhiều, cấu thành giá cao
Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, do các thủ tục pháp lý kéo dài, cho nên ngày xưa cũng vị trí đó, giá căn hộ khoảng 30 triệu đồng/m2 thì giờ lên 50 triệu đồng/m2.
“Tính pháp lý cũng là một trong những nguyên nhân khiến hai BĐS đặt cạnh nhau, nhưng thường dự án xây dựng sau bao giờ cũng cao giá hơn dự án xây trước. Lý do không phải bởi căn hộ mới hơn, mà bởi chi phí đẩy vào nhiều hơn”, TS Khương nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này cho rằng, dự án càng kéo dài, khó khăn càng nhiều, thì đầu ra cũng với sản phẩm đó, giá sẽ khác. Thay vì khi làm chạy model tài chính dự kiến bán 25 - 30 triệu đồng/m2 với thời hạn 2 năm sau ra sản phẩm, nhưng để làm được giấy tờ từ chấp thuận chủ trương, quy hoạch chi tiết 1/2000, quy hoạch 1/500, nghĩa vụ tài chính… thì đã sang 5 năm sau rồi. Lúc đó, sản phẩm đầu ra sẽ được gọi là trung và cao cấp vì bán với giá 50 - 60 triệu đồng/m2, chứ để bán rẻ hơn thì không được.
Cùng quan điểm, trao đổi trước đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, 4 yếu tố cấu thành nên giá thành của một sản phẩm bán ra thị trường. Hầu như 4 yếu tố này không giảm, thậm chí còn tăng thì giá BĐS không thể nào giảm.
Cụ thể, Quỹ đất, hiện quỹ đất ở trung tâm hay ngoài trung tâm đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.
Tiếp theo, chi phí xây dựng: So với 3-4 năm trước mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được.
Chi phí tài chính: Theo ông Phúc, chi phí tài chính cho một dự án hiện nay rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để hoàn thành dự án. Chẳng hạn, mua một dự án 200 tỉ đồng, một năm doanh nghiệp phải trả 24 tỉ tiền lãi, nếu pháp lý kéo dài đến 3 năm thì doanh nghiệp phải trả hơn 70 tỉ tiền lãi. Nghĩa là chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó để BĐS có thể giảm giá sâu được.
Yếu tố cuối cùng là lợi nhuận kì vọng của NĐT. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi CĐT/NĐT. Nhưng khi mà 3 yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng, chỉ có 1 yếu tố này linh động được thì cũng rất khó để thúc đẩy cho giá BĐS đi xuống.
Theo Hội môi giới bđs Việt Nam, do khan hiếm sản phẩm mới, lượng hàng tồn trên thị trường Tp.HCM cũng không còn nhiều, giá đang ở ngưỡng cao nên lực cầu đầu tư tiếp tục di chuyển mạnh sang khu vực lân cận là Bình Dương. Đẩy giá căn hộ tại Bình Dương lên mức 30 – 35 triệu đồng/m2.
Dù giá cao, theo ghi nhận giao dịch căn hộ Tp.HCM vẫn khá tốt trong thời gian qua. Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, quý 1/2021 tại Tp.HCM dù không có nhiều căn hộ mới được chào bán, nhưng giao dịch tương đối tốt. So với cùng kỳ năm 2020 tăng 240,5%, so với cùng kỳ năm 2020, giao dịch tăng 228,7%. Trong đó, căn hộ trung cấp là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 55,6%, căn hộ cao cấp và thấp tầng có tỉ lệ hấp thụ ở mức trung bình (53,7% và 54,5%).
