VIS Rating ước tính khoảng 50% trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm thanh toán gốc và lãi: phần lớn liên quan đến các nhà đầu tư gần đây đã chậm thanh toán gốc/lãi như Novaland và Vạn Thịnh Phát. (Minh họa: Int)
Ngành bất động sản nhà ở của Việt Nam đã phục hồi trong nửa đầu năm với sự gia tăng về nguồn cung nhà ở và giao dịch nhờ đẩy nhanh các thủ tục pháp lý. Đòn bẩy của chủ đầu tư vẫn ở mức cao, với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) và nguồn tiền mặt cải thiện đôi chút.
Nhu cầu nhà ở mạnh mẽ sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng
Nhu cầu nhà ở mạnh mẽ sẽ thúc đẩy doanh số và dòng tiền cho các chủ đầu tư. Giao dịch bất động sản trên toàn quốc trong quý II/2024 đạt mức cao nhất kể từ quý IV/2022, cùng với sự gia tăng liên tục của giá bất động sản tại Hà Nội (HN) và TP.HCM (HCM).
Trong 12-18 tháng tới, VIS Rating dự kiến tâm lý người mua nhà sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp.
Các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, NLG và DXG sẽ dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới mở bán tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số bán mới của các chủ đầu tư này tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm ngoái.
Việc phê duyệt theo quy định nhanh chóng sẽ thúc đẩy nguồn cung
Việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ thúc đẩy phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới. Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới sẽ tăng chủ yếu ở các thành phố lớn phía Bắc như Hà Nội và Hải Phòng. Khi quá trình phê duyệt pháp lý cho các dự án mới được đẩy nhanh, VIS Rating dự kiến sẽ có nhiều sản phẩm trung và cao cấp hơn được tung ra tại Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố lớn khác trong 12-18 tháng tới. Các quy định mới được ban hành sẽ hạn chế các chủ đầu tư có đòn bẩy tài chính cao phát triển các dự án mới.
Theo các chuyên gia của VIS Rating, các nhà đầu tư lớn như VHM, KDH, NLG và Sun Group sẽ không bị ảnh hưởng và sẽ hoàn thành các dự án quy mô lớn đúng tiến độ. Nguồn cung nhà ở xã hội hiện tại chỉ đạt khoảng 10% mục tiêu năm 2025 của chính phủ là 428.000 căn và sẽ cần thời gian để tăng đáng kể.
Tổng nợ của các nhà đầu tư niêm yết tăng 19%
Đòn bẩy sẽ tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động, làm suy yếu khả năng trả nợ của các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư có vấn đề pháp lý trong dự án của mình.
Trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do các dự án phát triển mới của VHM (tổng nợ tăng 63% so với cùng kỳ năm trước), VPI (54%), DIG (59%) và KDH (33%). Đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho các dự án phát triển mới.
Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm 2024, từ mức 2,7 lần trong 6 tháng đầu năm 2023; nguồn tiền mặt tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn âm trong 6 tháng đầu năm 2024.
Hơn hai phần ba nhà đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là các nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý của dự án như LDG, QCG và NVL.
C Các khoản vay ngắn hạn có nguy cơ tái cấp vốn.
Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các nhà đầu tư niêm yết vẫn ở mức cao là 44% trong Q2/2024, với các công ty có tiền mặt hạn chế (ví dụ: CKG, NBB, QCG, KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.
Ngoài ra, khoảng 105 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2025. VIS Rating ước tính khoảng 50% trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tới của các nhà đầu tư có nguy cơ chậm thanh toán gốc và lãi: phần lớn liên quan đến các nhà đầu tư gần đây chậm thanh toán gốc/lãi như Novaland và Vạn Thịnh Phát.
Nhìn chung, khả năng tiếp cận vốn mới của nhà đầu tư đã được cải thiện vào năm 2024, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản vay ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước.
Phát hành trái phiếu bất động sản mới trong tám tháng đầu năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ năm trước và có khả năng vẫn ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới đối với luật chứng khoán. Theo dự thảo luật hiện hành, những thay đổi được đề xuất bao gồm yêu cầu bắt buộc về tài sản thế chấp đối với trái phiếu phát hành cho công chúng và tư nhân được giới hạn cho các nhà đầu tư tổ chức.
Link nguồn: https://cafef.vn/suc-khoe-cac-chu-dau-tu-bds-niem-yet-tren-san-chung-khoan-tong-no-tang-19-phan-lon-dang-chiu-canh-dong-tien-de-tra-no-tu-muc-yeu-den-cuc-ky-yeu-18824092414185029.chn
