Từ lâu, nhà 30m2 luôn thu hút người mua và nhà đầu tư vì tổng mức đầu tư nhỏ, chỉ khoảng 2 – 3 tỷ đồng/căn, dễ thanh lý vì phù hợp với khách hàng có nhu cầu nhà ở thực sự. Đặc biệt, những căn hộ này có thể có mức thu nhập cho thuê hàng tháng từ 7 – 8 triệu đồng.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đó là câu chuyện của 2-3 năm trước, còn trong 1-2 năm trở lại đây, giá bất động sản tăng vọt, nhà đất diện tích nhỏ vẫn chưa thoát khỏi “vòng xoáy”, hiện giá đã lên tới 4-5 tỷ đồng/căn, trong khi giá cho thuê chỉ khoảng 10 triệu đồng/tháng. Do đó, sức hút của loại hình bất động sản này đã dần hạ nhiệt vì tỷ lệ hoàn vốn trên giá trị tài sản cũng như giá cho thuê không cao.
Phân tích cụ thể, ông Nguyễn Quang Huy – Trưởng khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU) cho rằng, mặc dù đây là phân khúc được nhiều gia đình lựa chọn từ lâu nhưng không phù hợp để đầu tư vào thời điểm này.
Do giá nhà đất diện tích nhỏ hiện nay đang tăng, thậm chí ngang bằng giá căn hộ thương mại cao cấp. Do đó, để cân nhắc mua nhà đất giá 4-5 tỷ rồi cho thuê chỉ khoảng 10 triệu/tháng với căn hộ cao cấp, giá thuê khoảng 15 triệu/tháng, nhà đầu tư chắc chắn sẽ lựa chọn mua căn hộ thay vì nhà đất 30m2.
Ngoài ra, giá trị thanh khoản của nhà nhỏ thường thấp hơn so với căn hộ cao cấp, đặc biệt là khi giá trị bất động sản đã đạt mức cao. Người mua sẽ cân nhắc đến tiềm năng bán lại hoặc cho thuê của bất động sản trong tương lai và nếu cơ sở hạ tầng xung quanh không được cải thiện đáng kể thì tiềm năng tăng giá của những ngôi nhà nhỏ này có thể bị hạn chế.
Có nên đầu tư nhà đất 30m2 vào thời điểm này không? (Minh họa: Minh Đức)
Ngược lại, căn hộ cao cấp thường có tiềm năng tăng giá tốt hơn, đặc biệt là khi được quản lý và phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, tọa lạc tại những khu vực được quy hoạch tốt, có cơ sở hạ tầng phát triển.
Một nhược điểm nữa của nhà đất là thường thiếu tiện ích toàn diện và không gian sống chật hẹp. Trong khi đó, căn hộ cao cấp thường đi kèm các tiện ích hiện đại như hồ bơi, phòng tập thể dục, khu vui chơi trẻ em, an ninh 24/7, bãi đậu xe và môi trường sống cộng đồng. Điều này đặc biệt hấp dẫn đối với những người trẻ tuổi hoặc gia đình có thu nhập tốt, vì họ ưu tiên môi trường sống an toàn, thoải mái và hiện đại.
Cuối cùng, an toàn phòng cháy chữa cháy là yếu tố rất quan trọng khi các nhà đầu tư cân nhắc mua bất động sản. Đặc biệt là những ngôi nhà nhỏ nằm trong những con hẻm hẹp, xe cứu hỏa và xe cứu hộ có thể khó tiếp cận.
“Các chủ đầu tư hoặc người bán nhà có thể lắp đặt các biện pháp phòng cháy chữa cháy tại chỗ như bình chữa cháy, hệ thống báo cháy nhưng không thể đảm bảo an toàn tuyệt đối. Điều này có thể làm giảm sức hấp dẫn của những ngôi nhà nhỏ”, ông Huy bình luận.
Cùng quan điểm, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Bất động sản Tuấn Anh cũng cho biết, nếu như trước đây, nhà nhỏ thường hút khách vì tổng vốn đầu tư nhỏ, tiềm năng tăng giá tốt thì nay do giá nhà tăng cao nên nhà nhỏ không còn rẻ nữa.
Ví dụ, một căn nhà 30m2 nằm trong hẻm 2m tại quận Hoàng Mai có giá khoảng 4 tỷ đồng. Trong khi đó, với số tiền này, nhà đầu tư có thể đầu tư vào một căn hộ 80m2 tại một khu đô thị hiện đại.
“Tiềm năng tăng giá căn hộ chung cư hiện đang tốt nhất thị trường. Trong khi cùng 4 tỷ đồng, một căn nhà 30m2 trong hẻm chỉ có thể cho thuê được khoảng 7 – 8 triệu đồng/tháng thì một căn hộ 80m2 có thể cho thuê được 12 – 15 triệu đồng/tháng. Do đó, nếu đầu tư thì không nên mua nhà, đất diện tích nhỏ vào thời điểm này”, anh Tuấn chia sẻ.
Anh Trần Văn Toàn – một môi giới lâu năm tại Hà Nội cũng chia sẻ, trước đây, công ty anh chốt được khoảng 10 giao dịch/tháng, chủ yếu là nhà và đất diện tích nhỏ (khoảng 30m2) vì đây là phân khúc dành cho người có nhu cầu thực.
Tuy nhiên, gần đây, phân khúc này cũng rất khó bán, vì giá đã tăng gấp đôi chỉ trong hơn 2 năm, nên nhiều nhà đầu tư không còn quan tâm. Ông Toàn dẫn chứng, đầu năm 2021, một căn nhà 30m2 nằm trong hẻm tránh ô tô tại khu vực Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai) có giá 3 – 3,2 tỷ đồng. Nhưng hiện tại, giá nhà đã tăng lên 5,8 – 6 tỷ đồng.
“Giá cả đã gần chạm đỉnh, trong khi cơ sở hạ tầng xung quanh không có sân chơi, siêu thị hay hồ bơi. Với mức giá này, người mua thực sự gần như không dám mơ tới. Còn nhà đầu tư, họ cũng thấy giá quá cao, khả năng tăng tiếp là thấp, nhưng trì trệ hoặc giảm sẽ nhiều hơn. Do đó, họ không mạo hiểm đầu tư vào thời điểm này”, ông Toàn nói.
Chưa kể, theo anh Toàn, dù có giá trị lên tới 6 tỷ đồng nhưng rất khó cho thuê và giá thuê chỉ 10 triệu đồng/tháng cho căn nhà 4 tầng, 1 gác xép.
Cũng tại khu vực Lĩnh Nam (Hoàng Mai), ngay cả những ngôi nhà có diện tích 30m2 nằm trong những con hẻm nhỏ (khoảng 2m) cũng có giá lên tới 3 – 4,5 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, những ngôi nhà này chỉ cho thuê với giá 6 – 7 triệu đồng/tháng.
“Giá trị bất động sản khó có thể tăng, trong khi giá cho thuê không đáng kể so với số tiền bỏ ra để mua. Do đó, theo tôi, nhà 30m2 không còn hấp dẫn nhà đầu tư vào thời điểm này”, Toàn chia sẻ.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/co-nen-dau-tu-nha-dat-30m2-luc-nay-17624090906351117.chn
