Anh Nguyễn Thành Hưng hiện đang làm kỹ thuật viên tại một công ty công nghệ Nhật Bản tại Hà Nội. Mức lương hiện tại của Hùng là 30 triệu đồng, độc thân. Anh Hùng có nhà ở Hà Nội.
Ông Hùng dự định mua một lô đất để “tiết kiệm”. Sau nhiều tháng tìm hiểu, anh quyết định chọn loại đất đấu giá hoặc đất dự án có sổ đỏ. Ông Hùng cho rằng, nếu mua đất ở rủi ro lớn nhất là quy hoạch.
Nhiều lô đất đã đi tham quan, ông Hùng hài lòng nhưng qua kiểm tra, những lô đất này đều nằm trong quy hoạch. Chưa kể, việc mua đất ở khu dân cư còn vướng mắc liên quan đến việc sau này nếu có nhu cầu xây nhà thì phát sinh nhiều vấn đề như phải “chọn” hàng xóm khi vận chuyển vật liệu… Chính vì vậy, ông Hùng cho rằng, nếu mua đất tại dự án hoặc đất đấu giá thì tính pháp lý được đảm bảo, không bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, hạ tầng sạch sẽ, việc xây dựng cũng dễ dàng.
Giữa tháng 8/2023, ông Hùng được một nhà môi giới chào bán lô đất dịch vụ nằm liền kề khu đô thị mới ở Hà Đông (Hà Nội) với giá 2,5 tỷ đồng. So với mặt bằng chung, giá lô đất này đã rẻ hơn từ 3-5%. So với đầu năm 2022, giá lô đất này giảm 300-500 triệu đồng.
Về giá cả và vị trí thì anh Hưng hài lòng. Tuy nhiên, so với số tiền hiện có, ông Hùng lo lắng phải vay thêm tiền. Được môi giới tư vấn với anh Hùng, tài chính 1 tỷ, anh có thể vay 1,5 tỷ để mua đất. Lãi suất giảm, giá đất rẻ là cơ hội cho người có nhu cầu sở hữu tài sản. Hiện tại, ông Hùng vẫn chưa đưa ra quyết định. Dù đã lên kế hoạch “câu đáy” và kỳ vọng mua được lô đất đẹp nhưng việc nghĩ đến việc vay ngân hàng lại là điều khiến anh lo lắng.
Ông Trần Minh Thành, nhà đầu tư đến từ Hà Nội với 9 năm kinh nghiệm, cho biết hiện nay, lãi suất thấp, giá bất động sản giảm là nguyên nhân khiến nhiều người có nhu cầu vay vốn ngân hàng. .
Tuy nhiên, ông Thành cho biết: “Nếu có vốn thì nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm bỏ tiền ra. Nếu phải vay ngân hàng thì nhà đầu tư cần cân nhắc. Ví dụ vay trên 50% giá trị căn nhà. đất nền, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình trạng áp lực nợ rất lớn, lãi suất tuy có giảm nhưng chỉ giảm so với giai đoạn cuối năm 2022, đầu năm 2023. Lãi suất cho vay bất động sản thả nổi luôn ở mức cao, ví dụ như vay mượn 1,5 tỷ đồng, lãi suất thả nổi 12%, người mua đất sẽ phải trả 18 triệu/tháng, chưa kể số tiền gốc phải trả, dù mua rẻ nhưng trong vòng 2 năm người mua phải trả quá nhiều tiền cho lô đất.
Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư cá nhân đến từ TP.HCM, cho rằng lãi suất giảm là lợi thế cho bài toán đòn bẩy. Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng cũng sẽ rà soát hồ sơ chặt chẽ hơn, định giá tài sản cho vay thấp hơn và kiểm soát nguồn thu nhập kỹ lưỡng hơn để đảm bảo an toàn, hạn chế nợ khó đòi. Vì vậy, về lý thuyết, lãi suất giảm, ngân hàng giữ tiền lâu và muốn cho vay nhưng thực tế, bản thân người đi vay cũng không dễ tiếp cận vốn nếu năng lực không đảm bảo.
“Ví dụ bạn có thu nhập 100 triệu/tháng. Trước đây ngân hàng tính 50 triệu làm chi phí sinh hoạt, 50 triệu làm nguồn thu nhập để trả “gốc + lãi” cho khoản vay 3,5 tỷ, nay họ dành sẵn 15 triệu, chỉ tính 35 triệu làm nguồn thu nhập. thu để trả “gốc + lãi” hàng tháng. Vậy là chỉ vay được 2,5 tỷ. Đó là chưa kể con số thu nhập 100 triệu của bạn cũng sẽ bị kiểm tra chặt chẽ, sẽ cần đầy đủ giấy tờ để chứng minh, và đôi khi sau khi thẩm định lại họ chỉ chấp nhận thu nhập của bạn. 70 triệu/tháng.
Về chi phí vốn, giả sử 50% vốn chủ sở hữu – 50% vốn vay. Chi phí sử dụng vốn tự có là 7%/năm (Lãi suất tiết kiệm), vốn vay là 11%/năm (Lãi vay và phụ phí), bình quân 9%/năm. Vì vậy, nếu bạn đầu tư tiền, mỗi năm tài sản đó cần tăng giá ít nhất 9% để đảm bảo điểm hòa vốn. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu – vốn vay khác nhau sẽ có chi phí vốn và điểm hòa vốn khác nhau”, ông Kiên nói.
Link nguồn: https://cafef.vn/tai-chinh-1-ty-co-nen-vay-them-ngan-hang-15-ty-bat-day-dat-nen-188230831192706716.chn
