Gần đây, chúng tôi đã đi quanh khu vực đông dân nhất của TP.HCM để tìm hiểu về thị trường nhà phố cho thuê. Nếu lấy số liệu so sánh từ tháng 8/2023, nhu cầu nhà phố tại TP.Thủ Đức đã phục hồi nhưng khá chậm. Đáng nói là có những mặt bằng đã treo biển gần một năm nhưng không có dấu hiệu có người thuê.
Một mặt bằng trên đường Lê Văn Việt, TP Thủ Đức có giá thuê 40 triệu đồng/tháng vào tháng 12/2023. Sau khi người thuê chuyển đi vì kinh doanh ế ẩm, chủ nhà đã niêm yết giá thuê 42 triệu đồng/tháng. Sau gần một năm treo biển, ngôi nhà vẫn chưa có người thuê. Mặc dù “bỏ trống” đã lâu nhưng mặt bằng này vẫn không giảm giá thuê.
Trên các tuyến phố trung tâm Quận 1 và Quận 3 (TP.HCM), vẫn còn nhiều nhà phố bỏ trống. Tuy nhiên, so với một năm trước, tình trạng di dời hàng loạt đã dần hạ nhiệt. Trên một số tuyến phố đông đúc, các biển báo “nhà cho thuê” đã được gỡ xuống, thay vào đó là các hoạt động sửa chữa và mở cửa hàng mới. Tuy nhiên, nhìn chung, nhu cầu thuê nhà vẫn còn khá chậm chạp.
Nhu cầu thuê mặt bằng tại TP.HCM mặc dù đã phục hồi so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn còn khá chậm. Ảnh: Hà Vy
Xu hướng dịch chuyển mặt bằng từ khu vực trung tâm ra vùng ngoại ô để giảm chi phí vẫn tiếp diễn. Đây cũng là lý do khiến tỷ lệ mặt bằng trống ở vùng ngoại ô giảm, trong khi các quận trung tâm của TP.HCM tiếp tục gặp khó khăn trong việc cho thuê.
Từ thế thượng phong của nguồn cung thấp, nhu cầu cao và giá thuê leo thang trong suốt thập kỷ, thị trường nhà phố cho thuê tại TP.HCM hiện đang trong tình thế “bất lợi”. Tình hình này được dự báo sẽ tiếp tục đến hết năm 2024, trong bối cảnh nhu cầu thị trường có những thay đổi nhất định. Thậm chí, một số dự báo còn cho rằng nhà phố kinh doanh sẽ khó lấy lại được “phong độ” như trước năm 2019.
Theo quan sát, sau một thời gian kiên quyết giữ giá và gặp khó khăn trong việc cho thuê, một số chủ nhà đã bắt đầu “chấp nhận” bằng cách giảm giá thuê từ 10-20% hoặc cố gắng thương lượng với người thuê.
Anh H, một môi giới cho thuê nhà tại TP.HCM, cho biết, một chủ nhà cho thuê một mặt bằng 60m2 trên đường Phan Đăng Lưu, quận Phú Nhuận (TP.HCM) với giá 33 triệu đồng/tháng. Nhiều lần môi giới dẫn khách đến xem mặt bằng và thương lượng giảm giá xuống còn 29 – 30 triệu đồng/tháng nhưng chủ nhà không chịu giảm.
Sau 7 tháng rao bán mà vẫn còn trống, chủ nhà đồng ý hạ giá xuống còn 30 triệu đồng/tháng nhưng với điều kiện người thuê phải đặt cọc 4 tháng tiền nhà thay vì 3 tháng như trước. Đồng thời, chủ nhà chỉ cho người thuê ký hợp đồng trong vòng 1 năm thay vì 2 năm như các mặt bằng khác. Theo anh H, do điều kiện hạ giá thuê khắt khe hơn nên mặt bằng này vẫn chưa tìm được người thuê.
Do “chậm chạp” kéo dài, chủ một số mặt bằng tại trung tâm TP.HCM đã “nhượng bộ” hạ giá thuê nhưng vẫn không dễ tìm được người thuê. Ảnh: Hà Vy
Trong một trường hợp khác, chủ nhà chấp nhận mức giá mà người thuê đã thương lượng nhưng chỉ hỗ trợ 6 tháng đầu. Sau đó, người thuê phải trả mức giá cao hơn. “Do giằng co về thời gian thuê và có nhiều lựa chọn khác, khách hàng đã quyết định thuê ở nơi khác mặc dù khá hài lòng với vị trí”, ông H. cho biết.
Ở một diễn biến khác, một số chủ nhà đã giảm giá thuê từ 20% trở lên so với đầu năm 2022 nhưng vẫn khó tìm được người thuê. Một mặt bằng rộng hơn 100m2 trên đường Võ Văn Ngân (TP Thủ Đức) đã hạ chuẩn giá thuê từ 85 triệu đồng/tháng xuống còn 70 triệu đồng/tháng nhưng sau hơn 5 tháng niêm yết giá thuê, họ vẫn chưa thể “đóng cọc”.
Theo các nhà môi giới, “cung cao, cầu thấp” đã khiến các chủ nhà tìm cách hạ giá để thu hút người thuê. Tuy nhiên, giai đoạn “giảm giá” này dường như đã quá muộn khi người thuê có nhiều lựa chọn tốt hơn trong bối cảnh nền kinh tế chưa phục hồi hoàn toàn. Một số chủ nhà vì “gánh nặng” vay ngân hàng đã tìm cách “chốt nhanh” nhưng không dễ. Chưa kể, sự hỗ trợ của chủ nhà không đáng kể và chủ yếu là ngắn hạn khiến người thuê không thấy được thiện chí.
Trên thực tế, giá thuê mặt bằng tại TP.HCM đã hạ nhiệt so với giai đoạn trước năm 2019 nhưng phân bố không đều ở các khu vực và tuyến đường. Một số tuyến đường tại TP.HCM như Hoàng Diệu 2 (TP. Thủ Đức); Gia Trí, Ung Văn Khiêm, Nguyễn Hữu Cảnh (Q. Bình Thạnh)… có tỷ lệ lấp đầy cao, từ 90-100%. Giá thuê chưa bao giờ giảm kể từ đợt dịch Covid-19 đầu tiên cho đến nay.
Theo các nhà môi giới, giá thuê nhà tại những khu vực này chỉ tăng chậm chứ không giảm. Thậm chí, chủ nhà hiếm khi “ngồi lại” với các nhà môi giới hoặc người thuê để thương lượng lại giá ban đầu.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM, cho rằng trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê có thể tiếp tục đối mặt với nhu cầu phải trả tiền hoặc giảm diện tích cho thuê, đồng thời cũng khó tìm được khách thuê mới.
“Chủ nhà không còn giữ thế thống lĩnh nữa. Người thuê sẽ có lợi thế hơn khi có nhiều lựa chọn hơn để bắt kịp xu hướng hành vi tiêu dùng thay đổi. Đó là mở cửa hàng tại các trung tâm thương mại hay mở rộng tiếp thị, bán hàng trực tuyến”, bà Trang cho biết.
Tuy nhiên, về lâu dài, bà Trang vẫn lạc quan rằng thị trường nhà phố cho thuê sẽ có nhiều tín hiệu tích cực khi nền kinh tế đang trên đà phục hồi.
Giống như nhà phố cho thuê, phân khúc bán lẻ tại các trung tâm thương mại cũng “suy thoái” nhưng đã nhanh chóng lấy lại “phong độ” của mình. Hiện tại, tình hình đã thay đổi, nhà phố đang dần mất đi sức cạnh tranh với các trung tâm thương mại.
Các trung tâm thương mại quy mô lớn (mega mall hay hypermarket) đang ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam với nhiều dự án ghi nhận hoạt động hiệu quả. Thị phần được chia đều cho nhiều ông lớn trong và ngoài nước giàu kinh nghiệm như: Vincom, AEON, Central Retail,…
Thị trường bán lẻ vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực.
Báo cáo từ Savills cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2024, tổng doanh số bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 8,7%. Thị trường tiêu dùng không chỉ tập trung ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã mở rộng sang các tỉnh, thành phố lân cận có mật độ dân số cao.
Giá thuê bán lẻ trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt diện tích trung bình 256m2, tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái khi các chuỗi thương hiệu như Muji, Poseidon, Uniqlo mở rộng.
Ngành thời trang chiếm 35% diện tích cho thuê, tiếp theo là F&B với 30%; đồ gia dụng và nội thất 15% và giải trí 11%. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP.HCM tăng 10% so với cùng kỳ lên 557 nghìn tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2024.
Nghiên cứu mới công bố của PwC về hành vi người tiêu dùng tại Châu Á – Thái Bình Dương cho thấy Việt Nam nổi bật với tỷ lệ mua sắm trực tuyến cao nhất khu vực ở mức 67%. Nguồn: Savills.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng và sự giàu có gia tăng sẽ góp phần mở rộng thị phần bán lẻ hiện đại. Theo Oxford Economics, chi tiêu của người tiêu dùng tại Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tăng 8,4% vào năm 2025. Bán lẻ hiện đại tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ chiếm 50% thị phần kênh bán lẻ vào năm 2025.
Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Dịch vụ cho thuê thương mại Savills Việt Nam cho biết, mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung là phân khúc đầu tư rất hiệu quả, công suất hoạt động cao.
“Tại cả thị trường TP.HCM và Hà Nội, mỗi thành phố đều có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích bán lẻ cho thuê, duy trì công suất hoạt động trên 90% trong nhiều năm qua, chứng tỏ mô hình trung tâm thương mại quy mô lớn vẫn còn sức hấp dẫn”, bà An cho biết.
Bên cạnh những tiềm năng phát triển hấp dẫn này, còn nhiều yếu tố quan trọng mà các chủ đầu tư cần lưu ý để các trung tâm mua sắm có thể ổn định trong môi trường bán lẻ đầy biến động như hiện nay.
Theo bà An, rào cản lớn nhất trong việc phát triển và vận hành các trung tâm thương mại quy mô lớn là chiến lược và tầm nhìn hoạt động lâu dài. Điều này không chỉ đến từ kế hoạch phát triển ban đầu mà còn đến từ chiến lược tiếp thị, chiến lược cho thuê,… để có lộ trình dài hạn.
Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho biết, mặc dù ngành bán lẻ diễn biến sôi động trong nửa đầu năm 2024 với doanh thu cải thiện ở tất cả các nhóm ngành, nhưng trong bối cảnh người tiêu dùng đang phải đối mặt với thị trường lao động khó khăn, thu nhập và chi tiêu đều thắt chặt thì đây vẫn là thách thức lớn đối với ngành này trong thời gian tới.
Link nguồn: https://cafef.vn/the-tran-cua-mat-bang-cho-thue-ke-hoi-sinh-i-ach-nguoi-the-ngoi-nhung-van-doi-mat-nguy-co-kho-luong-1882408140805431.chn
