Đấu giá hơn 100 triệu đồng/m2 đất tại một quận ngoại thành Hà Nội
Mới đây, một lô đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội đã trúng giá trên trời khiến nhiều người bất ngờ. Hơn 100 triệu đồng/m2 là mức giá trúng đấu giá cao nhất trong phiên đấu giá 68 lô đất tại khu vực Thanh Cao. Điều đáng nói là khu đất đấu giá cách trung tâm Hà Nội khoảng 30km, cơ sở hạ tầng nhiều năm nay không có gì thay đổi. Do đó, nhiều người đang đặt câu hỏi liệu mức giá trúng đấu giá này có phù hợp hay không.
Theo khảo sát, giá đất thổ cư tại thôn bản khu vực này dao động từ 30 đến 40 triệu đồng/m2. Riêng những vị trí có đường sá rộng, đẹp, thuận tiện thì giá từ 70 đến 80 triệu đồng/m2. Rõ ràng có sự chênh lệch lớn với giá đất đấu giá. Khi mặt bằng giá tăng cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng của các dự án sau trên địa bàn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam bình luận: “Kết quả đấu giá này là tín hiệu rất bất ngờ. Nhưng điều này chịu tác động của hai yếu tố, thứ nhất là tâm lý tin đồn, hoặc có thể người ta thổi giá để kiếm lời. Vấn đề thứ hai, có thể do tác động của một số người thiếu hiểu biết, hoặc thông tin không đầy đủ về giá đất của một số địa phương, đã đưa ra bảng giá đất mới rất cao, tăng từ 5 đến 50 lần. Do đó, một số người cũng lo ngại giá đất sẽ tăng trong thời gian tới nên đang chủ động đầu tư”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, việc chênh lệch giá gấp đôi, thậm chí gấp ba ở các thửa đất liền kề trong một khu vực sẽ ảnh hưởng đến chi phí đền bù. Ngoài ra, sau khi hết thời hạn đặt cọc, chúng ta mới biết được giá đất có thực sự như vậy hay không. Theo thông tin từ huyện Thanh Oai, trong số những người trúng đấu giá các lô đất, chỉ có 2 người là người dân địa phương, còn lại là người từ các tỉnh khác đến. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, đây là tín hiệu cho thấy chưa có nhu cầu thực sự.
Mẹo đẩy giá đất đấu giá lên cao
Những ngày gần đây, các diễn đàn bất động sản lại bàn tán về một lý do nữa khiến giá trúng đấu giá đất tại huyện ngoại thành Thanh Oai có thể lên đến mức cao như vậy – đó là sự tham gia của các nhóm, hiệp hội đầu cơ, đẩy giá lên cao. Chiêu trò của các nhóm đầu cơ là gom tiền, công sức đấu giá nhiều, đẩy giá lên mức cao nhất.
Ví dụ, một lô đất trúng đấu giá là 100 triệu đồng/m2, trong khi các lô đất khác chỉ có giá 50-60 triệu đồng/m2. Họ sẽ viện cớ rằng giá đấu giá ở đó sẽ còn cao hơn nữa, có thể lên tới 100 triệu đồng/m2 như lô đất đã bị đẩy giá trước đó. Từ đó, họ sẽ bán những lô đất trúng đấu giá với giá cao, cộng thêm một khoản chênh lệch giá nhất định ra thị trường. Họ sẽ hưởng lợi từ khoản chênh lệch này, có thể lên tới vài trăm triệu đồng chỉ trong vòng vài ngày, thậm chí chỉ vài giờ, ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc. Còn đối với những lô đất trúng giá cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2, họ sẵn sàng mất tiền đặt cọc.
Bởi vì lợi nhuận từ chênh lệch bán hàng cao hơn nhiều so với tiền đặt cọc. Và ngay sau khi phiên đấu giá ở Thanh Oai kết thúc, đã có những cuộc trao đổi, chuyển giá, qua đó thu về lợi nhuận lên đến vài trăm triệu đồng.
Hình thức tăng giá cũng như khả năng hủy cọc tiềm ẩn sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, một số người thiếu thông tin, không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp chắc chắn sẽ chịu thiệt hại lớn vì giá sẽ “nhảy lên nhảy xuống”.
Thắt chặt việc phân chia và bán đất đai
Trên thực tế, có rất nhiều lô đất được chia thành từng lô và bán “theo” cơ sở hạ tầng hoặc dự án thông thường, với giá rẻ hơn so với các dự án đất đã hoàn thành. Tuy nhiên, ở nhiều nơi, có những dự án ma, đầu cơ, lạm phát giá đất, sốt đất, sốt nóng lạnh, và hiện nay nhiều nơi đã bị bỏ hoang.
Theo ghi chép, Bãi Dài thuộc xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, Hà Nội là một khu đất dọc theo đường 20m. Tuy nhiên, chỉ bằng cách làm một con đường nhỏ chạy dọc theo khu đất, người dân đã chia thành 20 thửa đất nhỏ, mỗi thửa khoảng 50 – 60m2. Cách khu vực này vài trăm mét, một khu đất khác lớn hơn được chia thành hơn 100 thửa đất. Người dân ở đây cho biết, dọc theo con đường này có hàng chục thửa đất lớn nhỏ được chia thành từng thửa. Thời kỳ nhộn nhịp nhất là năm 2020 – 2020: “Người dân làm ruộng, nhưng thu hoạch không được bao nhiêu. Người dân đến mua thì bán, người dân bán thì chủ đất thu gom, san lấp đất để bán thành từng thửa”.
Sau khi cơn sốt đất ở nhiều tỉnh thành qua đi, giao dịch trong ba năm qua khá trầm lắng, nhiều lô đất đã bán cho nhiều người nhưng vẫn bị bỏ hoang hoặc sử dụng làm nơi chăn thả gia súc.
Đất đai được coi là nguồn tài nguyên lớn và đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của các địa phương. Mặc dù chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng diện tích đất được chia thành từng thửa và được bán trên cả nước tương đối lớn. Cùng với đó là nguồn tiền đầu tư khổng lồ đang nằm im trên các thửa đất bỏ hoang.
Để siết chặt tình trạng phân lô, bán đất, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, sẽ không được phân lô, bán đất tại 105 thành phố, thị xã; tăng 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.
Đánh giá về quy định mới này, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết: “Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành quy định thực hiện Luật Nhà ở, nghĩa là không cho phép phân lô, bán đất tại các đô thị loại 3 trở lên và phải xây dựng. Đối với nhà đầu tư, quy định này cũng làm tăng mức đầu tư, vốn phải bỏ ra rất nhiều, nhưng sẽ tránh được tình trạng đất bỏ hoang, dự án ma”.
Theo Luật sư Nguyễn Danh Huệ – Đoàn Luật sư Hà Nội: “Luật Kinh doanh bất động sản 2023 góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, tăng giá bất động sản không đúng thực tế, giữ cho thị trường bất động sản minh bạch. Giúp loại bỏ rủi ro pháp lý cho người dân, giúp Nhà nước quản lý đất đai thông suốt, thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh”.
Đừng để tiền “chết” trong lòng đất
Việc chia nhỏ, bán đất chỉ có lợi cho một bộ phận nhỏ giới đầu cơ, trong khi vốn xã hội trong đất đai lại “chết”, chỉ tạo ra lợi nhuận thông qua các chiêu trò mua bán, trao đổi mà không tạo ra giá trị phát triển cho xã hội, khiến nền kinh tế trì trệ.
“Hàng loạt dự án phân lô bỏ hoang là lãng phí xã hội. Và hệ quả thứ ba là các dự án ma cũng mọc lên. Nhiều người sẽ lợi dụng tình hình đó để lập bản đồ quy hoạch, lập ranh giới phân lô bán đất để lừa đảo. Rõ ràng, những yếu tố đó đã tạo nên sự bất ổn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường đất nền trong thời gian gần đây”, ông Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội cho biết.
Theo dự báo của nhiều sàn bất động sản, việc siết chặt phân lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, lượng khách hàng tiếp cận đất nền sẽ giảm so với trước. Thị trường đất nền nhiều khả năng sẽ chứng kiến một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ các nhà đầu tư nắm giữ đất với mục đích chia, tách thửa để kiếm lời, được rao bán với mục đích thoát hàng, chấp nhận cắt lỗ, giảm giá.
Việc siết chặt quy định về phân lô, bán đất là hết sức cần thiết. Đây là xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ tại nhiều nước phát triển nhằm giúp bảo đảm quyền lợi của người mua đất cũng như góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, từ đó tạo động lực cho phát triển đô thị đồng bộ, hiện đại.
Do đó, chính quyền địa phương và người dân đều mong muốn có văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết về đấu giá đất, đấu thầu dự án đất đai để siết chặt việc phân lô, bán đất nền theo hướng dài hạn. Đây là biện pháp bảo vệ quyền lợi người mua cũng như ổn định và minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Link nguồn: https://cafef.vn/siet-chat-dau-gia-dat-phan-lo-ban-nen-188240916071013663.chn
