Trong nửa đầu năm 2024, phân khúc nhà ở tại Hà Nội có diễn biến trái chiều, trong đó, loại hình chung cư tiếp tục tăng trưởng nhưng loại hình biệt thự phục hồi chậm.
GIÁ CĂN HỘ TĂNG MẠNH
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2024, loại hình căn hộ ghi nhận sự gia tăng đột biến về mức độ quan tâm, kéo theo giá sản phẩm tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Theo đó, so với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trung bình trên thị trường thứ cấp tăng 25%, thậm chí phân khúc B và C tăng từ 27% đến 29%.
“Thực tế, từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng khoảng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp cũng tăng 14%/năm. Đến giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ sẽ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đáng chú ý, Savills không thấy nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng trong quý II/2024”, Giám đốc Savills cho biết.
Theo người này, nguyên nhân khiến giá căn hộ liên tục tăng là do nguồn cung hạn chế và mất cân đối sản phẩm. Bởi trong quý II/2024, nguồn cung mới ước tính giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm. Trên thị trường, phần lớn giao dịch mua căn hộ thuộc phân khúc hạng B, chiếm 96% trong tổng số 5.085 căn bán ra.
Trong khi đó, phân khúc biệt thự/nhà phố lại có dấu hiệu phục hồi khá chậm. Theo thống kê 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch phân khúc biệt thự/nhà phố giảm 40% theo quý, mặc dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 18%. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 48%, giảm 15 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm. Phần lớn các giao dịch sơ cấp diễn ra tại quận Hà Đông, chiếm 61%, nhờ các dự án cơ sở hạ tầng đang gần hoàn thiện và dự kiến đi vào hoạt động vào quý IV năm 2024; quận Hoàng Mai và quận Thường Tín lần lượt chiếm 14% và 9%.
Đại diện Savills cũng nhận định, phân khúc biệt thự/nhà phố tại các dự án hiện tại chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao nhưng thanh khoản chưa tốt. Trong khi đó, thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá khá cạnh tranh.
Cụ thể, nguồn cung biệt thự tại các dự án mới vẫn dồi dào. Theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới đến từ một số dự án hiện hữu tại quận Hà Đông và Hoài Đức.
Nguồn cung sơ cấp đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Biệt thự chiếm ưu thế trong nguồn cung sơ cấp với 39% do có nguồn cung mới trong quý.
Ngoài ra, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt 178 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu đồng/m2, chủ yếu do các căn giá cao đã bán hết và chỉ còn lại các căn giá thấp hơn. Giá nhà phố cũng tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu đồng/m2 đất.
Đánh giá về thị trường biệt thự, nhà phố gần đây, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, giá bán cao đã tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà thấp tầng. Nhiều chủ đầu tư hiện đang ngần ngại đưa ra mức giá thấp hơn kỳ vọng nên người mua phải trả mức giá mở bán khá cao. Ngoài ra, nguồn cung thấp và lòng tin của người mua nhà cũng ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường nhà thấp tầng.
NHIỀU DÒNG CUỐI CÙNG SẼ ĐƯỢC SỬA ĐỔI
Theo Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ bước vào “chu kỳ mới” khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8.
Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề thị trường sẽ được giải quyết và tác động có thể diễn ra nhanh hơn. Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, sự lựa chọn của người dân cũng bị thu hẹp, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Giải quyết được vấn đề nguồn cung hạn chế là tác động tích cực cho thị trường chung. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mặc dù luật có hiệu lực sớm nhưng sẽ mất thời gian để giải quyết các vấn đề liên quan đến nguồn cung, vì một số dự án vẫn đang chờ văn bản hướng dẫn.
Ngoài ra, giá nhà ở phân khúc vẫn còn “neo” ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và thanh khoản thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả dự kiến sẽ ổn định hơn, quyền lợi của người dân được đảm bảo hơn. Ví dụ như điều kiện, quy định bán sản phẩm tương lai. Các dự án trước đây chưa được phê duyệt cũng có cơ sở để xóa bỏ, nhiều vấn đề khác có thể được giải quyết, bao gồm cả vấn đề tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và phát triển nhà ở xã hội…
Mặt khác, việc Luật được thông qua sớm cũng hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý của người mua, nhà đầu tư, giúp họ tự tin hơn vào quyết định, kế hoạch kinh doanh, phát triển của mình trong thời gian tới. Ví dụ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, đồng thời cũng được phép thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này giúp bảo vệ người mua trước rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện để người mua có thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo thêm niềm tin vào các giao dịch cho thị trường.
Ngoài ra, bà Hằng đánh giá, trong thời gian tới, với quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn, xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến cả phân khúc căn hộ và biệt thự/nhà phố. Riêng đối với căn hộ, nhu cầu chủ yếu đến từ nhóm thu nhập trung bình. Khả năng chi trả của nhóm này là các sản phẩm dưới 3 tỷ, trong khi thị trường Hà Nội không có nhiều lựa chọn cho tầm giá này. Do đó, người mua đã cân nhắc nhiều dự án nằm ở vùng ngoại thành, có thể cung cấp tới 93% nguồn cung của phân khúc này.
Dự báo thị trường bất động sản Hà Nội, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing, nhận định từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ không có nhiều biến động và sau năm 2025 sẽ có sự cải thiện về nguồn cung căn hộ. Các phân khúc khác như nhà thấp tầng cũng sẽ có cú hích mạnh vào cuối năm nay và đầu năm sau.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/phan-khuc-nha-o-tiep-tuc-la-diem-nong-cua-thi-truong.htm
