Gần đây, các phiên đấu giá đất tại các vùng ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức đã thu hút sự chú ý khi giá trúng thầu cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Theo ông, diễn biến và kết quả phiên đấu giá có gì bất thường không?
Thông thường, đấu giá bất động sản thường cho kết quả cao hơn nhiều so với giá khởi điểm do nhu cầu cao. Tuy nhiên, kết quả của hai phiên đấu giá gần đây cho thấy giá cao bất thường. Giá khởi điểm quá thấp nhưng giá trúng thầu lại cao gấp 2-3 lần.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn
Giá thị trường thông thường được quyết định bởi cung cầu. Do đó, cần phải xem xét một khu vực tăng giá gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn trong khi các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc xác định giá trị đất vẫn không thay đổi (hạ tầng, tính pháp lý, quy hoạch)…
Sau khi luật được thông qua, nhiều địa phương đã tiến hành đấu giá, ban hành dự thảo bảng giá đất mới, khiến người dân tin rằng giá đất sẽ tăng, tạo điều kiện cho các tổ, nhóm dễ dàng nâng giá lên mức bất thường.
Tuy nhiên, diễn biến này vẫn phải chờ đến thời hạn nộp tiền trúng đấu giá mới biết được số lượng cá nhân đấu giá thực tế có thực sự hoàn thành nghĩa vụ hay chỉ là chiêu trò để tạo dư luận.
Kể cả khi phiên đấu giá thực sự hoàn tất, điều đó không có nghĩa là thị trường đất đai sẽ có cơn sốt đất ngay lập tức, mà vẫn chỉ ở giai đoạn sốt cục bộ. Điều này sẽ tương đối rủi ro cho các nhà đầu tư/cá nhân tham gia thị trường trong giai đoạn này (trừ thị trường quanh Hà Nội có sự tăng trưởng tốt về tìm kiếm và giá, các thị trường còn lại trên cả nước vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và giá đi ngang).
Theo ông, điều gì khiến người dân, nhà đầu tư đổ xô đấu giá đất và sẵn sàng trả giá cao như vậy trong khi đất đai ở Thanh Oai còn “hoang vắng”, dân cư thưa thớt, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện?
Theo tôi, số lượng người có nhu cầu thực sự tham gia đấu giá còn ít so với số lượng nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới tham gia với nhiều động cơ khác nhau.
Đối với các nhà đầu tư, mục tiêu chính của việc đầu cơ không hẳn là kiếm lời trên những lô đất này mà là “tạo sóng, thổi giá” ở các khu vực xung quanh để dễ giao dịch ở những khu vực đông đúc. Đối với một số nhà môi giới có kinh nghiệm, họ sẽ cố gắng giành được lô đất rồi bán lại với giá vài trăm triệu để kiếm lời.
Số lượng người có nhu cầu thực tế tham gia đấu giá còn ít so với số lượng nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới tham gia. (Ảnh tại phiên đấu giá 19 lô đất tại xã Tiên Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội).
Sở hữu đất ở những vị trí như thế này không thể sử dụng để kinh doanh mà chỉ để ở. Trong khi đó, giá đất ở khu vực lân cận lại thấp hơn 2-3 lần nên có thể thấy nhà đầu tư rất mạo hiểm. Và nếu ai chạy theo “làn sóng” đầu cơ này thì sẽ rất khó để tiếp tục bán, thậm chí sau mười năm giá sẽ tăng lên đúng giá đấu giá.
Vấn đề cốt lõi của câu chuyện tăng giá bất thường này đến từ giá khởi điểm. Giá khởi điểm thấp, từ 7-8 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường cao hơn nhiều. Cụ thể, giá trung bình tại Thanh Oai khoảng 27 triệu đồng/m2, nhưng giá khởi điểm là 8 triệu đồng/m2, trong khi tại Hoài Đức, giá thị trường khoảng 43 triệu đồng/m2, nhưng giá đấu giá chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2.
Vấn đề cốt lõi của câu chuyện tăng giá cao bất thường này xuất phát từ giá khởi điểm.
Điều này có nghĩa là chi phí để tham gia đấu giá một lô đất thường rất thấp, chỉ từ 100-200 triệu đồng, nhưng khi thành công, khả năng bán được là 500-600 triệu đồng. Mức lợi nhuận như vậy đã khiến nhiều người không có nhu cầu thực sự đẩy giá lên cao nhất có thể để thắng đấu giá.
Ngoài ra, những người đã có đất xung quanh có thể đặt cọc 100 triệu đồng/lô chủ yếu để cố tình tăng giá đất ở các khu vực xung quanh, sau đó bán ra và giao dịch trong thời gian phục hồi này.
Với những người có nhu cầu thực sự, họ chỉ trả giá quanh giá thị trường cộng thêm 20-30%. Tuy nhiên, số lượng người đầu cơ, thổi giá quá lớn nên có thể phải mất nhiều thời gian để những lô đất này được chuyển nhượng cho những người có nhu cầu thực sự, thậm chí phải đấu giá lại nếu tình trạng hủy đặt cọc diễn ra tràn lan.
Ông nói rằng vấn đề cốt lõi của câu chuyện tăng giá bất thường xuất phát từ giá khởi điểm thấp. Những người đầu cơ và nhà đầu tư chấp nhận mất tiền đặt cọc để đẩy giá đất xung quanh lên. Có vẻ như việc đấu giá đã trở thành nghề của họ, ông nghĩ sao về điều này?
Việc nhiều người được thuê tham gia đấu giá hoặc nhiều nhóm đấu giá chung với nhau để tăng giá đất tại một khu vực nào đó là rất bình thường. Mục tiêu của những cá nhân tham gia đấu giá là khác nhau. Những người có nhu cầu thực sự sẽ tập trung vào mức giá thực tế họ có thể trả, trong khi những người được thuê đấu giá sẽ tập trung vào việc đạt được mức giá trúng thầu cao nhất có thể. Ngay cả nhiều chủ đầu tư dự án (đất, căn hộ) vẫn muốn tăng giá để chính thức thiết lập một mức giá đất mới.
Với tình hình hiện nay khi các địa phương sẽ cạnh tranh nhau đấu giá để thu thêm nguồn thu cho địa phương, sẽ có nhiều cá nhân, thậm chí là tổ chức được thuê để thực hiện các mục đích khác nhau của họ.
Đất đấu giá Thanh Oai lên tới 100 triệu đồng/m2, cao gấp 2,5 lần giá chung trên thị trường, có thể là chiêu trò nhà đầu tư cố tình trả giá cao để đẩy giá các khu vực xung quanh lên cao.
Bạn có khuyến nghị nào để ngăn chặn tình trạng gửi tiền, sau đó tăng giá rồi hủy tiền gửi không?
Theo tôi, nên hạn chế giao dịch sau khi trúng đấu giá ít nhất 1 năm để giảm thiểu số lượng nhà đầu tư cố tình tham gia lướt sóng, chuyển nhượng kiếm lời.
Việc nâng giá khởi điểm lên ngang giá thị trường và áp dụng mức phạt gấp 2-3 lần nếu không nộp tiền đặt cọc sẽ lọc bớt tình trạng nhiều người không có nhu cầu thực sự tham gia đấu giá.
Cần chứng minh tài sản trước khi tham gia đấu giá (ít nhất 30-40% giá trị thị trường).
Nếu đấu giá thành công, giá sẽ cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, có lợi cho ngân sách, nhưng giá đấu giá cao, kết hợp với sự thúc đẩy của các nhóm/hiệp hội đầu tư sau phiên đấu giá đã đẩy giá đất tại khu vực này lên quá cao và tạo ra mức so sánh cho các khu vực khác. Hiện tại, các công ty môi giới và nhà đầu tư đang chào giá trúng thầu là 133 triệu đồng/m2 tại Hoài Đức để so sánh với các dự án khác. Theo ông, hậu quả kinh tế – xã hội của việc này là gì và ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?
Sau những phiên đấu giá gây xôn xao thị trường, không chỉ nhà đầu tư mà ngay cả người dân bình thường cũng sẽ nghĩ đến mốc 100-130 triệu đồng/m2, cách trung tâm Hà Nội 25-30km2. Và, đây cũng là mốc giá đất tại bán kính này tăng bất thường, bất kể giá trị kinh doanh/sử dụng mà nó mang lại. Bên cạnh đó, những phiên đấu giá tiếp theo (nếu có) ở các khu vực khác sẽ có giá cao hơn nhiều.
Giá đấu giá cao bất thường sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho người mua nhà, doanh nghiệp đầu tư, thậm chí gây bất ổn cho toàn bộ thị trường.
Cụ thể, những người thực sự muốn mua nhà sẽ khó mua trong giai đoạn này khi người bán sẽ tăng giá so với giá thị trường. Nhiều người có tiền sẽ đổ xô đi mua đất với hy vọng kiếm lời. Ngoài ra, nhiều người không thực sự có nhu cầu ở sẽ tập trung dòng tiền vào bất động sản thay vì luân chuyển cho các hoạt động kinh tế khác. Những người cần nhà không có đủ tiền để mua, trong khi những người có tiền sẽ đổ vào đất.
Hệ quả tiếp theo là doanh nghiệp đầu tư trong và ngoài nước khi triển khai các dự án lớn (từ hạ tầng đến sản xuất kinh doanh) sẽ gặp khó khăn hơn về giải phóng mặt bằng, vốn đầu tư thậm chí tăng gấp nhiều lần khi chi phí đột ngột tăng theo kết quả đấu giá.
Hiệu ứng dây chuyền có thể xảy ra với cả thị trường và các phân khúc khác. Ví dụ, các dự án căn hộ tại trung tâm Hà Nội sẽ tăng giá mạnh, có khi lên tới 100 triệu đồng/m2 (quỹ đất khan hiếm, nhu cầu cao, giá đất mới tăng), các dự án liền kề cũng có thể tăng 300-400 triệu đồng/m2… Những biến động này sẽ gây bất ổn cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn.
Giá đấu giá đất Hoài Đức bị đẩy lên cao gần gấp 3 lần giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Theo ông, sau khi đấu giá đất nóng lên, thị trường sẽ diễn biến tiếp theo thế nào, phân khúc nào sẽ “làm mưa làm gió”?
Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2023 ở một số phân khúc nổi bật như nhà riêng, căn hộ. Các phân khúc phục vụ nhu cầu nhà ở thực tế có nhu cầu tìm kiếm và giá bán tăng mạnh.
Bất chấp những quy định mới của Luật Đất đai có hiệu lực từ tháng 8 và những phiên đấu giá “nóng” trên thị trường, thị trường về cơ bản vẫn vận hành theo cung cầu. Dòng tiền sẽ tìm đến những phân khúc có nhu cầu cao ở thời điểm hiện tại.
Do đó, thị trường căn hộ/nhà riêng sẽ tiếp tục là hai phân khúc dẫn đầu làn sóng phục hồi, đặc biệt nguồn cung căn hộ tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng mạnh vào giai đoạn cuối năm.
Thị trường căn hộ/nhà riêng vẫn là hai phân khúc tiếp tục dẫn đầu làn sóng phục hồi.
Cảm ơn!
Link nguồn: https://cafef.vn/ai-theo-con-song-dau-co-dat-dau-gia-se-kho-ban-tiep-chuc-nam-sau-gia-moi-tang-bang-gia-trung-188240822110929608.chn
