Ảnh minh họa.
Khảo sát cho thấy giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội thời gian gần đây dao động trong khoảng 50-80 triệu đồng/m2, thậm chí các dự án căn hộ cao cấp có giá từ 80-230 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án căn hộ thứ cấp (căn hộ cũ mua đi bán lại) tăng nhanh từ cuối năm 2023 nhưng vẫn có giá dao động từ 30-70 triệu đồng/m2. Mức giá này phù hợp với tài chính của nhiều người muốn mua để ở.
Trước tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ mới và giá cao, nhiều người có nhu cầu nhà ở đã chuyển sang thị trường thứ cấp, tìm mua các dự án đã đi vào sử dụng từ 5-10 năm. Nhu cầu này đã mở đường cho các nhà đầu tư hoặc môi giới có tiềm lực tài chính nhảy vào đầu tư vào phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, đối với các căn hộ đã bàn giao cho các nhà đầu tư/môi giới, giá cao khiến người mua có nhu cầu thực sự khốn khổ.
Chia sẻ về hành trình mua căn hộ tại khu vực Hoàng Mai, anh Minh Đức cho biết: “Tháng 6, tôi đi xem một căn hộ được một môi giới chào giá 3,6 tỷ đồng. Tháng 9, một môi giới khác dẫn tôi đi xem nhà và tình cờ dẫn tôi đến căn hộ mà tôi đã xem hồi tháng 6. Đáng chú ý, căn hộ này đã được sơn lại, đã bố trí nội thất cơ bản và đang được rao bán với giá 4 tỷ đồng”.
Các nhà đầu tư/môi giới mua lại căn hộ cũ, cải tạo rồi bán lại với giá cao. (Ảnh minh họa)
Theo tìm hiểu của anh Đức, ban đầu chủ nhà rao bán căn hộ hơn 3 tháng trời mà không có người mua nên chủ nhà chủ động hạ giá chào bán 200 triệu đồng xuống còn 3,4 tỷ đồng. Sau đó, căn hộ được chuyển nhượng cho một nhà đầu tư, họ quay lại sắp xếp nội thất cơ bản, cải tạo lại và rao bán với giá 4 tỷ đồng chỉ sau 1 tháng.
“May mắn là tôi đã xem nhà trước khi cải tạo nên tôi biết chất lượng nhà ban đầu. Nếu tôi xem sau khi chủ đầu tư cải tạo xong và thấy căn hộ sạch đẹp, được thiết kế lại theo sở thích và công năng hiện tại thì có thể tôi đã mua”, Đức chia sẻ.
Anh Duy Hiếu cũng gặp tình huống tương tự. Hồi tháng 5, anh đi xem một căn hộ ở khu Thanh Trì giá 3,2 tỷ. “Môi giới vừa dẫn anh đến xem căn hộ thì chủ nhà báo là vừa nhận tiền đặt cọc của khách khác. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu, môi giới làm việc với tôi báo là căn hộ được chủ rao bán giá rẻ, môi giới khác đầu tư vào. Môi giới này đã sửa lại và bán với giá trên trời là 4 tỷ đồng chỉ trong vòng chưa đầy 3 tuần”, anh Hiếu kể.
Ngoài ra, cũng có trường hợp căn hộ chưa cải tạo cũng được rao bán với giá tăng từ 500 triệu đồng lên gần 1 tỷ đồng. Ví dụ, một căn hộ 115m2 trên phố Nguyễn Trãi đang được rao bán với giá 6,3 tỷ đồng. Nhưng cách đây chưa đầy 2 tuần, căn hộ này đã được rao bán với giá 5,6 tỷ đồng. Được biết, chủ đầu tư đã rao bán căn hộ này trên một nhóm cư dân. Một cư dân là nhà đầu tư đã trả tiền để mua ngay với giá thấp hơn giá thị trường. Do chủ đầu tư làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, không thông qua môi giới nên không phải trả thêm phí môi giới. Và ngay khi hoàn tất chuyển nhượng, nhà đầu tư này đã rao bán với giá tăng lên 700 triệu đồng.
Theo nghiên cứu thực tế từ các công ty môi giới, môi giới, từ cuối năm 2022, sau một thời gian đầu tư đất nền tại các tỉnh, các nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường Hà Nội và đổ tiền vào phân khúc căn hộ. Nhiều nhà đầu tư săn tìm chung cư cũ rồi cải tạo lại để bán nhằm “ăn chênh” lời.
Chị Cao Dung – một môi giới tại khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, ở phân khúc căn hộ, hầu hết các dự án hiện nay đều có xu hướng tin đồn – tức là giá dự kiến không chính thức của một dự án do chủ đầu tư đưa ra (thông qua kênh bán hàng), mức giá này đi trước thị trường từ 3-5 năm, nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
Điều này khiến các nhà đầu tư/đầu cơ không mấy hứng thú vì cơ hội lướt sóng nhanh và lợi nhuận từ chênh lệch không cao. Do đó, các nhà đầu tư tìm đến những căn hộ cũ có giá từ 3-4 tỷ đồng, diện tích nhỏ để đầu tư. Họ bỏ ra một khoản phí sửa chữa không quá lớn, lợi nhuận chênh lệch kỳ vọng là 200-300 triệu đồng/căn.
Tuy nhiên, theo bà Dung, từ cuối năm 2023 đến nay, đầu tư căn hộ cũ bắt đầu có sự cạnh tranh gay gắt hơn. Một phần vì ngày càng nhiều nhà đầu tư nhảy vào, một phần vì giá nhà cũ cũng tăng khiến biên lợi nhuận giảm.
“Không dễ để nhà đầu tư tìm được căn hộ giá rẻ trên thị trường hiện nay. Và thực tế là giá căn hộ cũ hiện đang được rao bán ở mức “cao ngất ngưởng”, khiến cả nhà đầu tư và người mua thực sự đều nản lòng. Với mức giá “trên trời” như vậy, tâm lý người mua bị ảnh hưởng, khiến họ trì hoãn việc mua nhà, chờ giá thay đổi hoặc chuyển sang mua bất động sản có mức tăng giá ổn định hơn. Do đó, hiện nay, hình thức đầu tư vào chung cư cũ rồi cải tạo không còn hấp dẫn nữa”, bà Dung chia sẻ.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/co-mua-chung-cu-cu-tan-trang-lai-ban-gia-hoi-can-nha-32-ty-sau-3-thang-son-sua-rao-ban-4-ty-176240922134840102.chn
