Quyền của người mua nhà được bảo vệ
Bình luận về tác động của 3 luật bất động sản đến người mua nhà, ông Nguyễn Quang Huy, Trưởng khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU), cho biết Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa có hiệu lực có nhiều điểm mới, bảo vệ rất tốt quyền lợi của người mua nhà.
Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, nhà đầu tư phải công khai thông tin rõ ràng trước khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, giúp người mua nhà tiếp cận thông tin minh bạch, tránh tình trạng nhà đầu tư chiếm dụng vốn không đúng mục đích.
Ngoài ra, quy định giảm tiền đặt cọc tối đa 5% và số tiền tối đa thu được bao gồm cả tiền đặt cọc là 50% giá trị hợp đồng sẽ giúp nhà đầu tư giảm áp lực tài chính, giảm tổn thất nếu rủi ro xảy ra, nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính và năng lực thực hiện để đưa dự án về đích mới thu được tiền. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản loại bỏ được những nhà đầu tư yếu kém, nâng cao tính chuyên nghiệp của những người tham gia thị trường. Từ đó, quyền lợi hợp pháp của người mua được bảo vệ.
3 luật bất động sản có hiệu lực, quyền lợi của người mua nhà sẽ được bảo vệ. (Ảnh minh họa: Minh Đức)
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 cũng có nhiều quy định mới nhằm kiểm soát hoạt động mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như: yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp tài sản thế chấp (nếu có thế chấp đối với dự án, nhà ở hình thành trong tương lai) trước khi thực hiện giao dịch kinh doanh với khách hàng hoặc trước khi huy động vốn…
“Điều này giúp người mua an tâm, không lo nếu chủ đầu tư không trả được nợ ngân hàng thì ngân hàng sẽ xử lý dự án làm tài sản thế chấp, gây thiệt hại cho khách hàng mua sản phẩm của dự án”, ông Huy nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo ông Huy, quy định yêu cầu phát triển nhà ở, không được phân lô, bán đất tại các đô thị đặc biệt, loại I, loại II, loại III cũng sẽ góp phần hạn chế tình trạng lừa đảo, trong đó người mua là đối tượng bị lợi dụng nhiều nhất.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực phía Nam, bình luận, cả 3 luật bất động sản vừa có hiệu lực đều hướng đến mục tiêu bảo vệ toàn diện hơn quyền lợi của người mua nhà.
Ví dụ, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua nhà ở và công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng.
“Những điều này đảm bảo người mua nhà không bị trả giá quá cao và tránh được rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết”, ông Tuấn đánh giá.
Ngoài ra, với Luật Nhà ở sửa đổi, chủ đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, pháp lý hoàn thiện hơn và năng lực triển khai dự án tốt hơn, từ đó giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Quy định siết chặt yêu cầu nhà đầu tư không được phân lô, bán đất mà phải tập trung đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa xanh”, qua đó giúp người mua đất tránh được tình trạng mua đất nhưng không xây được nhà.
“Trên đây chỉ là một số ít quyền mà người mua bất động sản được đảm bảo tốt hơn trong luật mới”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung sẽ tạo hành lang pháp lý thông thoáng, linh hoạt hơn; khi triển khai sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà. Với quy định mới, quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ, có thêm nhiều lựa chọn khi nguồn cung được giải tỏa.
Đặc biệt, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu liên quan đến người nước ngoài tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và nhà đầu tư sở hữu, kinh doanh bất động sản.
Người dân được đền bù bằng đất giá cao
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh, người dân sẽ được hưởng lợi khi đất bị thu hồi.
Một phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai thuận lợi, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang bị đình trệ, thúc đẩy nguồn cung mới ra thị trường, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cân đối chi phí vốn, giảm giá nhà. Qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.
Một quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 cũng đáng quan tâm là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp đủ điều kiện được bồi thường theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng nhà ở, đất ở, đất nông nghiệp, tiền, đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi.
Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2013, việc bồi thường chỉ được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.
Người sử dụng đất nông nghiệp sẽ không bị thiệt thòi khi đất bị thu hồi. (Ảnh minh họa)
Bình luận về vấn đề này, ông Phạm Đức Toàn, Tổng giám đốc Công ty EZ Property cho biết, người sở hữu đất nông nghiệp sẽ không bị thiệt thòi khi đất bị thu hồi. Ông Toàn cũng cho biết, sau khi được hợp pháp hóa, giá đất nông nghiệp chắc chắn sẽ tăng. Tuy nhiên, giá tăng sẽ đến từ đất nông nghiệp được quy hoạch cho mục đích phi nông nghiệp (đất được quy hoạch làm đất ở, đất công nghiệp, dịch vụ thương mại).
Ngoài ra, theo VARS, Luật Đất đai năm 2024 còn hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với đất chưa có giấy chứng nhận sau năm 2014.
Theo Luật Nhà ở 2024, các tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng cuộc sống cho người mua. Quy định chung cư mini phải có đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đủ điều kiện sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả an sinh xã hội và an toàn cho cư dân, đồng thời hỗ trợ cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.
Quy định yêu cầu phát triển nhà ở, không được phân lô, bán đất tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại I, loại II, loại III sẽ hạn chế tình trạng lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trước đây.
Các quy định mở rộng quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài, tăng thời hạn sở hữu và đơn giản hóa thủ tục mua nhà sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài.
Đặc biệt, Luật Nhà ở năm 2024 bổ sung thêm đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá rẻ và các chương trình cho vay ưu đãi.
Theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hoạt động trong doanh nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản. Việc yêu cầu giao dịch phải thực hiện qua sàn sẽ tăng tính minh bạch và hạn chế rủi ro trong giao dịch cho khách hàng.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/chuyen-gia-nguoi-dan-huong-loi-lon-voi-3-luat-bat-dong-san-sua-doi-176240809084731567.chn
