Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản nửa đầu năm 2024 tiếp tục gây chú ý với hàng chục nghìn tỷ đồng hàng tồn kho. Trong đó, hàng tồn kho lớn nhất vẫn là bất động sản dang dở (đang đầu tư) và sản phẩm hoàn thiện chờ bán. Báo cáo của 10 doanh nghiệp niêm yết cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến ngày 31/6 là gần 270.000 tỷ đồng, tăng khoảng 3% so với cùng kỳ. Trong đó, Novaland vẫn dẫn đầu với hơn 142.000 tỷ đồng, chiếm hơn một nửa lượng hàng tồn kho.
Lượng tồn kho bất động sản cao.
Chỉ với khoảng 10 doanh nghiệp niêm yết, lượng hàng tồn kho đến nửa đầu năm 2024 đã gần 270.000 tỷ đồng. (Ảnh minh họa: HL)
Báo cáo của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – NVL) cho thấy, tính đến ngày 30/6, công ty có hàng tồn kho bất động sản hơn 142.000 tỷ đồng. So với đầu năm, hàng tồn kho của công ty tăng hơn 3.000 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm gần 134.000 tỷ đồng, so với gần 130.000 tỷ đồng hồi đầu năm.
Theo Novaland, bất động sản đang xây dựng tính đến ngày 30/6 chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan đến dự án.
Ngoài lượng tồn kho bất động sản đang xây dựng lớn, tồn kho bất động sản hoàn thiện để bán cũng rất lớn, chiếm hơn 8.380 tỷ đồng, giảm hơn 850 tỷ đồng so với mức 9.238 tỷ đồng hồi đầu năm nay.
Báo cáo cũng cho biết, giá trị hàng tồn kho dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay đến cuối tháng 6 là 57.910 tỷ đồng. Tính đến ngày 30/6, Novaland có tổng tài sản hơn 240.000 tỷ đồng và nợ phải trả gần 195.000 tỷ đồng.
Việc hàng tồn kho tăng mạnh trong nửa đầu năm cũng được ghi nhận tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH). Tính đến ngày 30/6, hàng tồn kho của công ty là hơn 21.457 tỷ đồng, tăng hơn 2.670 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu là bất động sản dở dang. Báo cáo tài chính của KDH giải thích rằng phần lớn giá trị hàng tồn kho tăng đến từ các dự án đã hình thành trước đó. Trong đó, nhiều dự án có mức tồn kho từ hơn 3.000 tỷ đồng đến hơn 6.000 tỷ đồng.
Hàng tồn kho của Khang Điền tăng lên hơn 21.457 tỷ đồng, tăng hơn 2.760 tỷ đồng chỉ trong 6 tháng đầu năm 2024. (Nguồn: Báo cáo tài chính)
Tại dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo, tính đến ngày 30/6, tồn kho là hơn 6.558 tỷ đồng. Tại dự án Bình Trung – Bình Trung Đông, tồn kho là hơn 4.171 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm 2024; tại dự án Đoàn Nguyên – Bình Trung Đông, tồn kho cũng là hơn 3.474 tỷ đồng.
Báo cáo tài chính của KDH cũng cho thấy, phần lớn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các dự án này đều được công ty dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay tại ngân hàng.
Đáng chú ý, KDH ghi nhận khoản trả trước lớn từ người mua bất động sản, với hơn 2.939 tỷ đồng, chủ yếu từ khách hàng thanh toán mua bất động sản theo tiến độ.
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) cũng là công ty có lượng hàng tồn kho bất động sản tăng so với số liệu công bố đầu năm. Hàng tồn kho của Nam Long tính đến ngày 30/6 là hơn 19.232 tỷ đồng, tăng khoảng 1.877 tỷ đồng so với mức hơn 17.353 tỷ đồng hồi đầu năm, chủ yếu là bất động sản dở dang.
Theo báo cáo tài chính của công ty, hàng tồn kho lớn nhất là tại dự án Izumi, chiếm hơn 8.655 tỷ đồng. Tại dự án Waterpoint giai đoạn 1, cũng có hơn 3.837 tỷ đồng hàng tồn kho; tại dự án Hoàng Nam (Akari), hàng tồn kho là hơn 2.425 tỷ đồng…
Hay dự án Waterpoint giai đoạn 2 tồn kho cũng ở mức trên 2.036 tỷ đồng; dự án Cần Thơ cũng tồn kho trên 1.492 tỷ đồng. Ngoài các dự án có tồn kho lớn, 9 dự án khác của Nam Long đều có tồn kho từ vài tỷ đến hàng trăm tỷ đồng. Một số quyền sử dụng đất của các dự án này cũng đang thế chấp để vay vốn.
Tồn kho bất động sản của Nam Long liên tục tăng từ năm 2023 đến nửa đầu năm 2024. (Ảnh: NLG)
Báo cáo cũng lưu ý, tính đến cuối tháng 6, công ty bất động sản này có khoản nợ hơn 16.425 tỷ đồng. Cửa sáng là số tiền người mua đã trả trước hơn 4.519 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Đây là số tiền người mua nhà đã trả nhưng vẫn chưa nhận được sản phẩm căn hộ, nhà phố, biệt thự…
Hàng tồn kho giảm nhẹ so với đầu năm, nhưng con số hơn 13.896 tỷ đồng tính đến ngày 30/6 của Đất Xanh cũng gây chú ý. Trong đó, hàng tồn kho bất động sản dở dang chiếm hơn 11.152 tỷ đồng, bất động sản hoàn thiện sẵn sàng bán chiếm hơn 2.229 tỷ đồng, bất động sản thương mại chiếm hơn 503 tỷ đồng. Đầu năm, hàng tồn kho của Đất Xanh là hơn 14.139 tỷ đồng.
Tính đến ngày 30/6/2024, tổng tài sản của Đất Xanh đạt gần 29.000 tỷ đồng, như vậy, hàng tồn kho của doanh nghiệp này chiếm gần một nửa tổng giá trị tài sản.
Trong báo cáo tài chính nửa đầu năm 2024, Vinhomes cũng cho thấy con số hàng tồn kho đến cuối tháng 6 là hơn 56.310 tỷ đồng, tăng khoảng 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm hơn 48.618 tỷ đồng; bất động sản hoàn thiện và sẵn sàng để bán là hơn 411 tỷ đồng. Đáng chú ý, Vinhomes có lượng tiền trả trước từ người mua nhà rất lớn, với hơn 41.714 tỷ đồng.
Vingroup cũng ghi nhận hàng tồn kho tính đến ngày 30/6 là hơn 114.381 tỷ đồng, trong đó bất động sản đang xây dựng để bán chiếm hơn 65.904 tỷ đồng; sản phẩm bất động sản hoàn thiện, sẵn sàng bán chiếm hơn 3.442 tỷ đồng, tăng so với con số hơn 2.146 tỷ đồng hồi đầu năm.
Quốc Cường Gia Lai cũng ghi nhận tồn kho bất động sản hơn 7.028 tỷ đồng tính đến hết nửa đầu năm. Con số này gần như không thay đổi so với số liệu ngày 1/1/2024, trong đó phần lớn là bất động sản dở dang, với hơn 6.525 tỷ đồng, và tồn kho bất động sản đã hoàn thiện tương đương hơn 464 tỷ đồng.
Khả năng hấp thụ thị trường
Phát biểu tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024 diễn ra ngày 30/7, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai cho biết, việc tồn kho các dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ là lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp hiện nay, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tuy nhiên, việc “giải phóng” tồn kho như thế nào còn tùy thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường.
Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản quý sau luôn cao hơn quý trước, nhưng điều vô lý là nguồn cung đưa ra thị trường ngày càng thu hẹp. (Ảnh minh họa)
Để bán sản phẩm, nghĩa là “giải phóng” hàng tồn kho, giá bất động sản phải ở mức mà phần lớn những người muốn mua nhà có thể chi trả được.
Chuyên gia tài chính, bất động sản Sử Ngọc Khương cho rằng, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp rất lớn nhưng phần lớn lại vướng mắc về pháp lý, quy định chứ không phải hàng hóa sẵn sàng đưa ra thị trường.
Điều đó dẫn đến thực tế là, mặc dù nhu cầu rất lớn, nguồn cung mới lại hạn chế, và các sản phẩm được đưa ra bán đều có giá rất cao, không đại diện cho phần lớn người mua nhà, trong khi hàng tồn kho của các doanh nghiệp vẫn cao hơn mỗi quý so với quý trước. Ngược lại, khả năng chi trả của người dân hiện rất hạn chế, do đó các doanh nghiệp không kỳ vọng tăng thanh khoản.
“Thị trường không nên kỳ vọng vào “cây đũa thần” bất động sản sau ngày 1/8, vì không có nguồn cung, trong khi sức hấp thụ rất yếu do thu nhập của người dân còn thấp. Như vậy, không thể có cảnh mua bán tấp nập. Doanh nghiệp muốn bán được sản phẩm thì phải làm ra sản phẩm hợp lý, phù hợp với túi tiền của đại đa số người có nhu cầu”, ông Khương nói.
Về kỳ vọng nhà đầu tư nước ngoài sẽ mạnh tay hơn sau khi luật mới có hiệu lực, theo ông Khương, hiện nay nhà đầu tư nước ngoài không để tiền nằm im mà tìm cách đầu tư, nhưng họ ưu tiên chuyển hướng sang các tài sản tạo ra dòng tiền, tức là bất động sản đã đi vào khai thác như trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng…
Link nguồn: https://cafebiz.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-dang-ton-kho-bao-nhieu-nha-dat-176240804125402557.chn
