Anh Phạm Thế Dũng (quê Bắc Giang) và vợ đang có dự định mua nhà tại Hà Nội. Sau nửa năm tìm kiếm, gia đình anh Dũng đã ưng ý một căn nhà tại trung tâm Hà Nội đang được rao bán với giá 2,7 tỷ đồng. Căn nhà này có diện tích sổ đỏ là 14,7m2, xây dựng 4 tầng. Trong đó, diện tích xây dựng tầng 1 là 15m2. Diện tích sàn tầng 2, 3, 4 là 20m2. Hiện chủ nhà đang rao bán căn nhà với giá 2,7 tỷ đồng.
Theo anh Dũng, căn nhà này đáp ứng đầy đủ các tiêu chí mà gia đình đang tìm kiếm về cả tài chính lẫn vị trí. Anh Dũng hiện có 2,2 tỷ đồng. Vợ chồng anh Dũng dự định vay ngân hàng 500 triệu đồng theo hình thức giải ngân song song. Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ vay, một số ngân hàng đã từ chối thế chấp bất động sản này.
“Nhân viên tín dụng thông báo với tôi nhiều lý do khiến ngân hàng từ chối thế chấp bất động sản này. Họ trả lời: căn nhà trên 14m2 và không được bảo lãnh về mặt pháp lý. Mặc dù có sổ đỏ nhưng diện tích xây dựng bị lấn chiếm bên ngoài, từ tầng 1 đến tầng 4. Chưa kể, sổ đỏ không ghi nhận bất động sản đã hoàn thiện trên đất. Ngân hàng cho biết thêm, căn nhà này khó thanh lý vì hẻm rất sâu. Riêng tại Hà Nội, quy định cấp sổ đỏ cho bất động sản yêu cầu tối thiểu 30m2. Do đó, nhà đất có diện tích dưới 30m2 sẽ khó thanh lý. Ngoài ra, do tôi đã nghỉ hưu nên khả năng trả nợ của tôi cũng rất rủi ro, khiến ngân hàng từ chối cho tôi vay tiền”, ông Dũng nói thêm.
Với hơn 10 năm làm chuyên viên tín dụng cá nhân, chị Nguyễn Thảo, hiện đang công tác tại một ngân hàng tư nhân trong nước chia sẻ: “Không phải bất động sản thế chấp nào cũng được chấp thuận hồ sơ vay mua nhà”.
Bà Thảo phân tích hai yếu tố ảnh hưởng đến khả năng từ chối hồ sơ vay của ngân hàng. Thứ nhất, bất động sản phải được đảm bảo về mặt pháp lý và dễ dàng thanh lý, không có tranh chấp tố tụng. Cụ thể, đối với bất động sản, bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất lâu dài. Khoảng 2-3 năm trước, một số ngân hàng đã chấp thuận cho vay bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu đất có thời hạn 50 năm (đất lúa, đất lâm nghiệp,…). Nhưng gần đây, các ngân hàng đã siết chặt hồ sơ, yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu đất phải là dài hạn.
Một số ngân hàng còn yêu cầu sổ đỏ để ghi nhận bất động sản đã hoàn thiện (tức là cập nhật thông tin bất động sản trên đất vào sổ đỏ). Trường hợp thông tin bất động sản đã hoàn thiện trên đất chưa được cập nhật, người vay phải cung cấp giấy phép xây dựng.
Ngoài ra, quy trình định giá bất động sản khá chặt chẽ. Các ngân hàng từ chối cho vay hoặc cho vay với số tiền thấp trong các trường hợp sau: bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch, có lỗi phong thủy, xây dựng trái phép (mở rộng sàn, v.v.). Số tiền mà ngân hàng dự định cho vay phụ thuộc vào định giá bất động sản. Trong khi đó, giá bất động sản dựa trên các yếu tố pháp lý và thanh khoản. Một số yếu tố được xem xét là hẻm rộng hay sâu, có nằm trong khu vực đông dân cư hay không….
Thứ hai, ngân hàng sẽ xem xét khả năng trả nợ của người vay. Khả năng trả nợ của người vay dựa trên độ tuổi lao động. Nếu người vay đã quá tuổi lao động, đặc biệt là trên 60 tuổi, đơn xin vay sẽ khó được chấp thuận ngay cả khi có tài sản thế chấp. Tiếp theo, tổng thu nhập ổn định hàng tháng của người vay. Một số yếu tố khác cũng được đánh giá cẩn thận như lịch sử tín dụng của người vay.
“Để hạn chế rủi ro, ngân hàng xét duyệt hồ sơ rất kỹ. Bất động sản là tài sản thế chấp nhưng chưa chắc đã được “bảo đảm”. Do đó, người mua cần lựa chọn bất động sản đảm bảo được 2 điểm: tính hợp pháp và tính thanh khoản”, nữ cán bộ tín dụng cho biết thêm.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/nha-dat-dien-tich-hon-14m2-giua-trung-tam-ha-noi-rao-ban-27-ty-dong-ngan-hang-tu-choi-cho-vay-du-co-so-do-176240830162707533.chn
