Đầu năm 2015, bà Nguyễn Vinh Trang ký hợp đồng mua căn hộ tại khu chung cư Lexington Residence (TP Thủ Đức, TP.HCM) của Công ty CP Địa ốc Nova Lexington.
Thua kiện dù có nhu cầu chính đáng
Đến giữa tháng 3/2021, bà Trang và các hộ gia đình khác đã được Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền khác. có đất (sổ hồng). Sau đó, chờ đợi quá lâu, bà Trang khởi kiện, yêu cầu TAND TP.HCM buộc Văn phòng Đăng ký đất đai cấp sổ hồng.
Tháng 6/2023, phiên tòa sơ thẩm diễn ra và cuối tháng 3/2024, TAND TP.HCM công bố bản án sơ thẩm. Theo bồi thẩm đoàn, căn hộ bà Trang mua thuộc dự án, toàn bộ dự án chưa được cấp sổ hồng do thay đổi chỉ tiêu quy hoạch nhưng chủ đầu tư chưa cung cấp hồ sơ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ. tài chính nhưng chỉ có chứng từ tạm nộp 83 tỷ đồng. Từ đó, tòa án bác bỏ yêu cầu khởi kiện.
Tương tự trường hợp không được cấp sổ hồng do phải thực hiện thêm nghĩa vụ tài chính như khu chung cư của bà Trang, còn có hàng chục dự án khác… Theo UBND TP.HCM, từ thời điểm đất đai năm 2013 Luật đã có hiệu lực. (1/7/2014) đến tháng 4/2023, có 81.085 căn hộ tại nhiều dự án chưa được cấp sổ hồng, chia thành 6 nhóm vấn đề. Trong đó, 10.277 căn hộ thuộc 39 dự án đang được cấp sổ hồng nhưng phải tạm dừng do cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung; 10.277 căn thuộc 18 dự án dừng do thanh tra, điều tra; 8.918 căn hộ vướng quy định về loại hình bất động sản mới…
Hoàng Anh – Thanh Bình (Quận 7, TP.HCM) là một trong nhiều chung cư chưa được cấp sổ hồng do nghĩa vụ tài chính.
Căn cứ chỉ đạo của UBND TP.HCM, từ tháng 5/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường (NON-MT) sẽ ban hành kế hoạch triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng cho các dự án . Các dự án thuộc 6 nhóm nêu trên. Tuy nhiên, đến nay kết quả vẫn chưa được như mong đợi.
Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính gặp nhiều vướng mắc. Theo đó, một số đề án điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất, tính pháp lý mất rất nhiều thời gian và trong quá trình đó có hàng chục quyết định điều chỉnh, bổ sung, điều chỉnh cơ cấu, quy hoạch sử dụng đất. , diện tích… gây phức tạp trong việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Tương tự như vậy trong thẩm định giá, Sở Tài nguyên và Môi trường rất khó mời được tư vấn thẩm định giá. Theo ông Bình, các văn bản liên quan đến điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất… “rất nhàm chán” đối với đơn vị thẩm định giá. Theo thống kê, thành phố có hàng chục văn bản mời thầu nhiều lần nhưng không có đơn vị tư vấn tham gia.
Giải quyết 14 khó khăn
Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường đã trình UBND TP.HCM Đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác thẩm định giá đất đặc thù tại TP.HCM”.
Đề án nêu rõ, công tác xác định giá đất cụ thể bắt đầu từ việc lựa chọn đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất. Thành phố có nhiều văn bản dự án đăng tải thông tin mời thầu lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá nhưng không có đơn vị tham gia dẫn đến bế tắc trong việc xác định giá đất.
Đề án chỉ ra 14 khó khăn và giải pháp đi kèm. Đặc biệt, nếu dự án có diện tích đất do nhà nước quản lý như kênh, mương (không còn tác dụng dẫn nước), đường giao thông xen kẽ nằm rải rác khắp dự án thì không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. Sau khi thành lập, cơ quan chức năng được giao thẩm định thống nhất làm cơ sở triển khai công tác xác định giá đất theo các quyết định trước đây của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng. đất.
Trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc dự án kéo dài nhưng bị giãn tiến độ thì giải pháp là người sử dụng đất không chỉ phải nộp các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất theo quyết định xét duyệt giá đất của UBND TP. Hồ Chí Minh nhưng còn phải nộp thêm cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian dự án chậm triển khai.
Theo dự án, với các văn bản liên quan về nghĩa vụ nhà ở xã hội, UBND TP.HCM đã chấp thuận áp dụng thời điểm tính tiền sử dụng đất theo Điều 108 Luật Đất đai 2013 và Điều 155 Luật Đất đai 2013. đến năm 2024 để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội dưới hình thức thanh toán bằng tiền mặt tương đương 20% giá trị quỹ đất tại thời điểm xác định giá đất.
Một khó khăn khác là trường hợp dự án bị cơ quan thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu cung cấp tài liệu và yêu cầu giải trình. Giải pháp là tùy từng trường hợp cụ thể, chính quyền thành phố sẽ tham mưu UBND thành phố gửi văn bản đến các cơ quan liên quan để lấy ý kiến về việc xác định giá đất cụ thể ảnh hưởng đến hoạt động. thanh tra, kiểm toán, điều tra hay không? Sau khi nhận được văn bản trả lời của cơ quan chức năng khẳng định không có ảnh hưởng, UBND TP.HCM sẽ chỉ đạo các cơ quan liên quan tiếp tục công tác tư vấn xác định giá đất.
Theo danh sách được Bộ Tài chính công bố, trên địa bàn TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động với chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên, trên thực tế chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp thực hiện thẩm định giá đất.
Doanh thu hơn 80.000 tỷ đồng
Theo dự án, qua rà soát, ước tính có gần 80.000 lô đất, căn hộ chưa được cấp sổ hồng do chưa xác định giá đất cụ thể để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. . Nếu các giải pháp tháo gỡ vướng mắc được triển khai đồng bộ, hơn 100 hồ sơ dự án sẽ được giải quyết với trên 80.000 sổ hồng được cấp phát, mang lại nguồn thu hơn 80.000 tỷ đồng cho ngân sách.
Dự kiến, UBND TP.HCM sẽ phê duyệt dự án vào tháng 5, tổ chức thực hiện vào tháng 6 và tổng kết 1 năm thực hiện vào tháng 6/2025. Tháng 6/2027 sẽ tổng kết thực hiện dự án.
Link nguồn: https://cafef.vn/tphcm-mo-loi-cho-hang-chuc-ngan-can-ho-188240511075031347.chn
