Hậu quả của việc đầu tư vào sản phẩm sai lầm không dễ giải quyết.
Nếu chỉ quan tâm đến giá khi đầu tư, sa đà vào vòng xoáy lợi nhuận, bỏ qua việc phân tích bài toán thu nhập dài hạn cho tài sản và chuẩn bị cho các tình huống thì sẽ rất rủi ro. Điều này thể hiện rõ trong trường hợp đầu tư đất đai. Nhiều nhà đầu tư đang “rơi vào hố”, “gánh” nợ do không bán được sản phẩm và phải trả ngân hàng mức lãi suất tăng đột biến lên tới 16%/năm. Đây cũng là lý do cho hàng loạt quảng cáo “cắt lỗ” sâu và nếu phân tích kỹ thì chủ yếu xảy ra ở những sản phẩm không tạo ra giá trị lợi nhuận.
Có thể thấy, qua giai đoạn thanh khoản thị trường đảo chiều, chứng kiến diễn biến và trật tự giữa các dòng sản phẩm, phân khúc sản phẩm trên thị trường với sự hoán đổi vị thế đang dần làm thay đổi xu hướng đầu tư và cách nhìn nhận giá trị của từng dòng sản phẩm bất động sản.
Mỗi ngày trên các trang rao vặt luôn có những tin rao bán đất gấp.
Nghĩa là đất đai vẫn là tài sản có giá trị nhưng sẽ phụ thuộc vào vị trí. Giá trị của căn hộ cũng đang được nhìn nhận theo hướng tích cực, không còn quá khắt khe với suy nghĩ “sống trong căn hộ là tài sản tiêu cực”. Bởi, trong khi giá đất “theo” tâm lý và “nhảy theo sóng” rất nhanh, thì đà trượt cũng nhanh và sâu, giá căn hộ được kiểm soát bởi nguồn cung, chi phí xây dựng và có tính bền vững về thanh khoản và giá vẫn duy trì xu hướng tăng.
Căn hộ vẫn giữ đà tăng giá, lợi nhuận tốt
Trên thực tế, từ cuối năm 2023 đến nay, giá đất đã giảm, trong khi căn hộ đã phục hồi mạnh mẽ mặc dù thanh khoản thị trường suy yếu. Trong Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 năm 2023 của Batdongsan.com.vn, có chỉ ra rằng căn hộ là loại hình bất động sản ít chịu tác động tiêu cực của thị trường nhất vì loại hình này phục vụ nhu cầu nhà ở. Cụ thể, từ năm 2015 đến quý 3 năm 2023, biên lợi nhuận gộp khi đầu tư vào căn hộ lên tới 12,5%/năm. Tỷ lệ này được tính bằng “Tốc độ tăng trưởng giá” và “Lợi nhuận cho thuê”.
Tiếp theo, báo cáo này cũng phân tích rằng sau 8 năm, giá căn hộ tại TP.HCM tăng 82%. Do giá căn hộ tăng nhanh nên người trẻ ngày càng khó sở hữu nhà. Do đó, trong giai đoạn 2024 này vẫn còn những căn hộ có giá từ 1,5 tỷ đồng như dự án căn hộ Bình Thắng (Bcons Avenue), đây là cơ hội cho những người đang nắm giữ tài chính và muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư để vừa tích lũy tài sản vừa có nguồn thu nhập.
Tuy nhiên, ngoài việc ở, việc lựa chọn sản phẩm căn hộ nào để đầu tư cũng là một câu chuyện quan trọng. Thị trường căn hộ cho thuê đang đứng trước nhiều biến động sau dịch Covid và suy thoái kinh tế.
Trên thực tế, xét theo từng loại hình, lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ bình dân là loại hình có lợi nhuận đầu tư ổn định nhất, khoảng 4,5 – 4,8%. Sự mất cân đối cung cầu trên thị trường căn hộ đang khiến phân khúc bình dân dần biến mất, thay vào đó là phân khúc cao cấp, hạng sang đang chiếm ưu thế.
Nguồn cung căn hộ giá rẻ đang giảm dần
Theo các nhà phân tích, nhu cầu thuê căn hộ giá vừa phải hiện đang là lựa chọn với mức giá thuê từ 5-8 triệu đồng/tháng, nhưng số lượng sản phẩm cho thuê trên thị trường hiện nay chủ yếu là sản phẩm trung bình đến cao cấp với mức giá thuê rất cao. Đây là yếu tố hỗ trợ tối ưu cho dòng sản phẩm “căn hộ giá rẻ” có vị trí thuận tiện đến trung tâm thành phố.
Phân tích kỹ hơn cho thấy, những dự án giá rẻ như Bcons Avenue của Bcons Group vẫn khẳng định được vị thế trước nhu cầu “vĩnh cửu”, bất chấp thị trường ở bất kỳ thời điểm nào. Khảo sát thị trường hiện tại tại khu Đông TP.HCM cho thấy, ngoại trừ Bcons Avenue có giá khoảng 1,5 tỷ đồng/căn, các dự án còn lại đều thuộc phân khúc cao cấp. Dự án Bcons Avenue tọa lạc ngay mặt tiền Xa lộ Hà Nội, cách Quận Bình Thạnh, TP.HCM 12km.
Một điều nữa cần lưu ý và làm tăng sức hấp dẫn của các dự án phân khúc bình dân như Bcons Avenue là theo mô hình nghiên cứu của Savills, tại TP.HCM, căn hộ dưới 3 tỷ đồng hiện được coi là phân khúc bình dân. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM cũng ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2024 và chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố hơn 10km.
Do nguồn cung khan hiếm nên giá căn hộ tăng. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, giá căn hộ giai đoạn 2023-2026 đã tăng gấp đôi so với giai đoạn 2013-2016.
Cụ thể, giá trung bình năm 2013 khoảng 23 triệu đồng/m2, nhưng giá trung bình 6 tháng đầu năm 2024 khoảng 45 triệu đồng/m2. Như vậy, giá khoảng 1,5 tỷ đồng/căn của Bcons Avenue khoảng 35 triệu đồng/m2/m2, mức giá này thực sự không tìm thấy trên thị trường, nhất là ở những vị trí đắc địa dọc các tuyến đường giao thông chính kết nối các vùng như Xa lộ Hà Nội.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-du-am-dam-nha-dau-tu-dong-san-pham-nay-van-an-tam-ngu-ngon-188240724123046227.chn
