Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, với nhiều điểm mới về phát triển nhà ở, cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội và quản lý, sử dụng nhà chung cư. Phát biểu với báo chí, ông Trần Ngọc Duy, Phó giám đốc Ban quản lý bất động sản Savills Hà Nội đã đưa ra những đánh giá xung quanh tác động của Luật Nhà ở đến thị trường và công tác quản lý, vận hành dự án.
Thưa ông, Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Luật Nhà ở năm 2023 có thể giúp mọi hoạt động trên thị trường trở nên có hệ thống hơn, đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi của thị trường. Luật này cũng giúp khắc phục những hạn chế trong luật cũ, làm rõ đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng xây dựng, quyền sở hữu nhà ở, v.v. Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý, vận hành dự án nhà ở, Luật Nhà ở năm 2023 góp phần giải quyết các tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và đơn vị quản lý, đồng thời quy định rõ hơn quyền và trách nhiệm giữa các bên liên quan.
Tuy nhiên, tác động của Luật sẽ là dài hạn. Trên thực tế, Luật này đã được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu. Khi Quốc hội phê chuẩn ngày có hiệu lực của Luật, không có nhiều quy định và hướng dẫn cụ thể. Ví dụ, Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở mới được ban hành vào ngày 24 tháng 7 năm 2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD được ban hành vào ngày 31 tháng 7 năm 2024.
Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về những điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2023 so với luật năm 2014, đặc biệt là những khía cạnh ảnh hưởng đến việc quản lý, vận hành dự án?
Luật Nhà ở năm 2023 tập trung vào chất lượng xây dựng và dịch vụ trong quá trình vận hành. Về chất lượng xây dựng, thay vì giữ nguyên thời hạn sử dụng là 50 năm như trước đây, Luật mới quy định thời hạn sử dụng công trình được điều chỉnh theo chất lượng thực tế của công trình, nhằm bảo trì, sửa chữa kịp thời các công trình xuống cấp.
Về chất lượng dịch vụ, Luật mới cũng đưa ra nhiều thay đổi trong quản lý hoạt động, như quy định chi tiết các khoản thu/chi và có yêu cầu cụ thể về năng lực của đơn vị quản lý…
Ngoài ra, Quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao của Ban quản lý được tách khỏi phí dịch vụ và trở thành một khoản chi phí riêng. Đơn vị quản lý vận hành cần làm việc với Ban quản lý/chủ đầu tư để nhanh chóng cung cấp bảng tính chi phí dịch vụ mới theo đúng quy định của Luật.
Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định toàn bộ doanh thu từ việc khai thác các khu vực chung, bao gồm lợi nhuận quảng cáo tại sảnh, thang máy, bãi đỗ xe hai bánh, khu vực tiện ích chung, v.v., phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Tuy nhiên, trước đây, các khoản doanh thu này được bổ sung vào quỹ quản lý và vận hành để bù đắp chi phí hoạt động. Sự thay đổi này sẽ ảnh hưởng đến doanh thu của quỹ quản lý. Do đó, các đơn vị vận hành phải cân đối lại ngân sách và kế hoạch hoạt động để thích ứng với quy định mới, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng đến cư dân.
Ngoài ra, thời hạn hợp đồng dịch vụ tối đa là 3 năm theo nhiệm kỳ của Hội đồng quản trị. Đơn vị quản lý vận hành cần đảm bảo và duy trì chất lượng, năng lực trong suốt thời gian hoạt động. Điều này sẽ khuyến khích đơn vị quản lý tập trung hơn vào hiệu quả công việc, không chỉ đáp ứng các yêu cầu trước mắt mà còn đảm bảo tính cạnh tranh để gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn.
Việc điều chỉnh Luật Nhà ở năm 2023 ảnh hưởng thế nào đến người dân, thưa ông?
Luật Nhà ở năm 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng so với quy định năm 2014. Cụ thể, luật này tăng cường khung pháp lý, bảo đảm tính minh bạch trong quản lý, vận hành, bảo vệ quyền lợi của cư dân. Đồng thời, quy định về xác định sở hữu chung, sở hữu riêng trong trường hợp hợp đồng không quy định rõ ràng giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Đặc biệt, việc tách bạch rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và thù lao của Ban quản lý với đơn giá phí dịch vụ giúp cư dân hiểu rõ hơn mục đích sử dụng phí. Luật mới quy định doanh thu từ việc khai thác dịch vụ cho phần sở hữu chung phải được chuyển vào quỹ bảo trì thay vì bổ sung vào quỹ quản lý vận hành, điều này sẽ góp phần tạo cơ chế thuận lợi cho việc bảo trì các hạng mục chung. Qua đó, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng.
Mặt khác, quy định mới về việc công bố Kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng chuyên môn về quản lý, vận hành nhà chung cư cho Ban quản lý tại Hội nghị nhà chung cư yêu cầu các thành viên Ban quản lý phải được đào tạo và cấp chứng chỉ (chậm nhất là 3 tháng kể từ ngày có quyết định công nhận), đảm bảo thành viên Ban quản lý phải nắm vững kiến thức, kỹ năng chuyên môn liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư.
Luật Nhà ở, hướng dẫn bởi Nghị định 95/2024/NĐ-CP, cũng yêu cầu chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, người thuê nhà, bao gồm biên bản nghiệm thu hoàn thành dự án, văn bản phê duyệt kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng để xe… Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng có thể đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.
Tương tự, việc phân loại chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, tránh tình trạng tự phân loại đẩy giá chung cư lên cao một cách vô lý. Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án được phân loại thành 1, 2, 3. Việc phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: vị trí, vị trí tòa nhà chung cư; tiện ích trong tòa nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; nguồn điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng. Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà thông minh.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/luat-nha-o-2023-thoi-gian-su-dung-du-an-duoc-dieu-chinh-dua-tren-chat-luong-cong-trinh.htm
