Người mua tận dụng “giờ vàng”
Theo ghi nhận, trong hơn một tháng qua, kể từ khi Quốc hội chính thức phê chuẩn hiệu lực của 3 luật liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục cho thấy những dấu hiệu mới về nhu cầu.
Thời gian gần đây, thông tin về bảng giá đất mới tăng từ 5-50 lần tại các tuyến đường, khu vực của TP.HCM đang được Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương áp dụng song song với thời điểm Luật có hiệu lực từ ngày 1/8, tiếp tục tạo hiệu ứng đến hành vi của người mua. Điều này thể hiện qua lượng người đến xem căn hộ, bất động sản tăng so với trước.
Ghi nhận trong vài tuần trở lại đây, đặc biệt là những ngày cận kề thời điểm Luật chính thức có hiệu lực, lượng khách hàng đến tìm hiểu về dự án căn hộ hoàn thiện Flora Panorama (thuộc Khu đô thị Mizuki Park – Nam TP.HCM) và dự án sắp bàn giao Akari City (phía Tây TP.HCM) của Nam Long đã cho thấy dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt. Đây cũng là nguồn căn hộ hiếm hoi có mức giá hợp lý và pháp lý tốt tại TP.HCM trong giai đoạn này nên nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua. Theo tìm hiểu, khách hàng mua căn hộ tại đây vẫn khá quan tâm đến chính sách bán hàng cũng như thời gian bàn giao của dự án. Do đó, chủ đầu tư này tiếp tục hỗ trợ nhiều chính sách thanh toán ưu đãi cho người mua.
Một sàn giao dịch đất nền tại khu Đông TP.HCM cũng cho biết, với thông tin Luật mới có hiệu lực và bảng giá đất mới sẽ được áp dụng tại TP.HCM, một số người mua thực sự đã đưa ra quyết định nhanh hơn với những sản phẩm họ đã “ngắm nghía” trước đó. Trong khi đó, các nhà đầu tư đã “thoải mái” hơn vì đã mua được đất nền, nhà ở với giá tốt từ lâu. Hiện tại, các nhà đầu tư đang chờ đợi những động thái mới từ thị trường và kỳ vọng vào một “cú nhảy” giá trong tương lai.
Tại cuộc họp mới đây, ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Sở đang khẩn trương triển khai áp dụng bảng giá đất mới tại TP.HCM song song với thời điểm Luật có hiệu lực từ ngày 1/8 để tránh tình trạng Luật chờ giá đất. Điều này đang tạo tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản.
Có thể thấy, gần đây, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) đã bắt đầu xuất hiện ở thị trường bất động sản phía Nam. Tuy tâm lý này chưa bao trùm toàn bộ thị trường nhưng đã xuất hiện ở một số dự án có giá tốt, pháp lý chuẩn, sản phẩm đã hoặc sẽ có. Bởi người mua đã xác định sau khi Luật “bấm nút” có hiệu lực từ ngày 1/8 và bảng giá đất mới dự kiến áp dụng sớm sẽ tác động đến mặt bằng giá cũng như nguồn cung mới ra thị trường. Việc tăng điều kiện cho chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật mới đồng nghĩa với việc sản phẩm tung ra thị trường phải đáp ứng các tiêu chí khắt khe hơn. Từ đó, nguồn cung hạn chế, giá bán tăng là điều dễ thấy.
Gần đây, lượng giao dịch trên thị trường tăng phản ánh tâm lý cơ hội của người mua nhà. Theo số liệu từ DKRA Group, trong quý II/2024, hầu hết các phân khúc đều tăng tỷ lệ hấp thụ. Trong đó, lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM tăng 82% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đất nền tăng 2,6 lần. Con số này cho thấy việc tìm kiếm bất động sản đã trở nên rõ ràng hơn sau thông tin tích cực về chính sách mới.
Theo CBRE Việt Nam, sự phục hồi nhu cầu của thị trường căn hộ TP.HCM được phản ánh rõ nét qua lượng giao dịch tăng và mặt bằng giá sơ cấp, thứ cấp bắt đầu tăng từ quý 2/2024. Diễn biến này sẽ tiếp tục từ nay đến hết năm 2024. Không chỉ người mua thực sự mà cả nhà đầu tư cũng nhìn thấy cơ hội khi nhiều điểm tích cực mới hiện hữu rõ nét.
Luật mới được áp dụng, tăng cơ hội cho các doanh nghiệp ổn định về tài chính và các dự án đạt chuẩn pháp lý
Theo các chuyên gia, các doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án, tài chính, pháp lý; sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, khai thác được dòng tiền… sẽ tiếp tục có cơ hội tại “sân chơi mới” khi Luật mới chính thức có hiệu lực từ hôm nay, 01/08/2024.
Luật mới được kỳ vọng sẽ bảo vệ và nâng cao quyền lợi của người mua nhà. Đồng thời, lựa chọn các nhà đầu tư có đủ năng lực pháp lý và tài chính để triển khai dự án trên thị trường. Việc điều chỉnh luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Các nhà đầu tư có dự án được chuẩn bị kỹ lưỡng, tài chính ổn định sẽ có cơ hội trong giai đoạn mới.
Theo người trong ngành, Luật mới có hiệu lực sẽ tăng cơ hội cho doanh nghiệp ổn định tài chính và có các dự án tuân thủ pháp luật. Ảnh: Minh họa
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, luật mới yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn tất thủ tục pháp lý của dự án trước khi đáp ứng đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Chưa kể, Luật mới sẽ xóa bỏ khái niệm khung giá và chuyển sang bảng giá đất. Bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm theo giá thị trường và đang được áp dụng khẩn trương trong thời gian tới. Cùng với các quy định chặt chẽ hơn đối với nhà đầu tư, chi phí phát triển dự án sẽ tăng, nguồn cung sẽ hạn chế và giá bất động sản dự kiến sẽ tăng mạnh trong tương lai.
Ngoài ra, nếu nhà đầu tư muốn phát triển dự án thì phải đấu giá đất, nhà nước đóng vai trò quản lý dự án. Nhà đầu tư nào đáp ứng được yêu cầu về tài chính sẽ trúng thầu. Theo đó, các dự án đã có đưa ra thị trường ở giai đoạn này là một lợi thế lớn, giúp người mua an tâm hơn.
Mới đây, khi được hỏi phân khúc nào sẽ tăng giá mạnh nhất khi 3 luật Bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM, cho biết không phải loại hình, phân khúc bất động sản nào cũng chịu tác động lớn từ các luật này.
Trong đó, nhà phố tại các khu dân cư phần lớn là loại hình “bất động sản đơn lẻ”, có tính ổn định cao nên mức độ tác động không lớn. Trong khi đó, các loại hình như chung cư, nhà phố, biệt thự dự án, đất nông nghiệp, đất nền sẽ bị ảnh hưởng lớn về hành lang pháp lý, chi phí xử lý đất ban đầu và chi phí huy động vốn…
“Việc tăng giá sơ cấp của các dự án mới cũng sẽ kéo theo tăng giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao. Đây có thể là cú hích đáng kể cho giá bất động sản từ năm 2025”, ông Kiên nhấn mạnh.
Ngoài ra, với quy định nhà đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền đặt cọc cho đến khi đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh, thay vì có thể linh hoạt thu 20-30% như trước, theo ông Kiên, chi phí vốn cho doanh nghiệp sẽ tăng. Các doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính sẽ phải bù đắp bằng cách tìm các kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu. Điều này cũng khiến giá bất động sản tăng.
Trước đây, khi đánh giá nhu cầu thị trường khi Luật mới “ấn nút”, hầu hết các chuyên gia trong ngành vẫn nghiêng về phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế. Phân khúc này vẫn sẽ duy trì vị thế dẫn đầu thị trường và sẽ có sự điều chỉnh trong 6 tháng cuối năm. Từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường sẽ có những dấu hiệu cải thiện rõ nét hơn ở các phân khúc còn lại.
Như vậy, có thể thấy, mặc dù “cuộc chơi” trên thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ khó khăn hơn, nhưng những nhà đầu tư trụ vững sẽ khẳng định được vị thế và có cơ hội phát triển. Từ đó, người mua cũng có cơ hội lựa chọn những dự án có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, pháp lý đầy đủ và có dòng tiền an toàn.
Link nguồn: https://cafef.vn/luat-moi-chinh-thuc-bam-nut-tu-hom-nay-1-8-bang-gia-dat-khan-truong-ap-dung-soi-dong-thai-cua-nguoi-mua-nha-tphcm-188240801115103971.chn
