Đất nông nghiệp từng được coi là thị trường “ngách”, nay đột nhiên nhận được sự quan tâm trở lại.
Theo ông Nguyễn Anh Quế – Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy định tại Luật Đất đai năm 2024 cho phép cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là điểm hoàn toàn mới, là “bước đột phá” so với Luật Đất đai năm 2013.
Ông Quế phân tích, mục tiêu của Đảng và Nhà nước là tiếp tục thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp với sản xuất trình độ cao, hiện đại ngày nay, nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác, sử dụng đất.
Hơn nữa, tại thời điểm phân chia đất đai từ năm 1993, những người đã chết (hoặc không sử dụng) không bị tịch thu trong khi không có đất nông nghiệp mới nào được cấp cho những người sinh sau năm 1993. Do đó, chính sách này tạo điều kiện thuận lợi cho việc hợp pháp hóa quyền thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng từ những người không còn khả năng hoặc không có nhu cầu sử dụng đất sang những người có nhu cầu sử dụng đất.
“Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bất động sản nông nghiệp ít được quan tâm và được coi là thị trường “ngách” cho bất động sản. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, phân khúc này sẽ dần trở nên phổ biến và thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Mặt khác, quy định này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với các dự án do doanh nghiệp đầu tư”, ông Quế cho biết.
Tuy nhiên, ông Quế cũng bày tỏ lo ngại vì quy định này sẽ tạo ra nguy cơ đầu cơ đất đai, đẩy giá lên cao, đất bỏ hoang, gây lãng phí, ảnh hưởng đến an ninh lương thực. Việc giữ đất đẩy giá lên cao cũng tiềm ẩn nguy cơ gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng, giảm thu hút FDI.
Nói về vấn đề này, TS Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng thẳng thắn cho rằng, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác ở Việt Nam còn tương đối lỏng lẻo, dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai tràn lan, tự phát xây nhà trên đất nông nghiệp và Chính phủ cũng đang ra sức hợp pháp hóa.
Trên thực tế, tình trạng mua bán, đầu cơ đất nông nghiệp không phải là hiếm. Trước đây, đất nông nghiệp được coi là kênh đầu tư siêu lợi nhuận. Nhiều nhà đầu tư đã tìm đến các vùng nông thôn, đặc biệt là những vùng có quy hoạch hạ tầng để mua những lô đất lớn, diện tích vài hecta, với mục đích chờ giá tăng, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng rồi bán lại kiếm lời.
Hàng loạt quy định mới “gỡ rối” luật đất nông nghiệp
Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 với nhiều quy định mới mang tính “đột phá”, được coi là luồng gió mới cho thị trường bất động sản nông nghiệp.
Cụ thể, Điều 177 Luật Đất đai năm 2024 đã nâng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức là 10 lần). Quy định này tăng cơ hội tích tụ đất đai cho hộ gia đình, cá nhân phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Ngoài ra, Điều 179 quy định tăng thời hạn thuê đất công do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) lên 10 năm, thay vì 5 năm theo Luật Đất đai năm 2013. Quy định này giúp cá nhân được thuê quỹ đất công có thời hạn thuê ổn định, giúp người thuê yên tâm đầu tư sản xuất ổn định trên đất thuê.
Ngoài ra, Điều 194 của Luật này quy định “dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng phục vụ sản xuất, nuôi trồng, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án. Đây sẽ là hành lang pháp lý giúp hình thành kết cấu hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp (tạm gọi là dự án khu công nghiệp – nông nghiệp, tương tự mô hình khu công nghiệp) giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.
Đáng chú ý, quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; tuy nhiên, nếu chuyển nhượng vượt hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng là người thừa kế…
Một thay đổi đáng chú ý khác liên quan đến đất nông nghiệp là “đất đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây thuốc…
Như vậy, rõ ràng với những quy định mới trong Luật Đất đai 2024 nêu trên, dự báo thời gian tới sẽ có nhiều tác động đến đất nông nghiệp. Từ đó, thị trường bất động sản nông nghiệp được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết: “Cùng với các quy định về tích tụ, tập trung đất đai trong nông nghiệp, các quy định này kết hợp lại tạo động lực để chúng ta xây dựng, phát triển nông nghiệp, nông thôn theo hướng xây dựng nền nông nghiệp hiện đại”.
Link nguồn: https://cafef.vn/luat-dat-dai-2024-hop-thuc-hoa-quyen-thua-ke-cho-tang-chuyen-nhuong-dat-nong-nghiep-188240729165400656.chn
