Về Luật Đất đai sửa đổi, những điểm mới liên quan đến quy định về quy hoạch, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, tái định cư cho người dân… có tính đồng bộ cao với các luật chuyên ngành khác; Đồng thời, các quy định về bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm tiệm cận giá thị trường là những chuyển biến rất tích cực…
Nhìn lại 6 thay đổi và tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến bức tranh thị trường bất động sản.
TThứ nhất: Nêu rõ các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu: Xây dựng nhà ở xã hội, nhà trọ cho công nhân, bố trí đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo ở vùng có điều kiện khó khăn,…
Sự va chạm:
Đối với thị trường chung: Giúp thị trường phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu khiếu nại liên quan đến đất đai.
Đối với nhà đầu tư: Rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án.
Đối với người dân: Hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công cộng quốc gia.
Quần què ứ đọng hai: Quy định các trường hợp còn lại về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai .
Sự va chạm:
Đối với thị trường chung: Giúp thị trường phát triển theo hướng công khai, minh bạch. Tránh tình huống “sân sau”. Từ đó, lựa chọn được những nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực thực hiện, góp phần sử dụng đất hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.
Đối với nhà đầu tư: Tạo cơ hội công bằng, bình đẳng cho nhà đầu tư trong tiếp cận đất đai. Từ đó, những nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực thực hiện, nếu không có “mối quan hệ” vẫn có cơ hội tiếp cận đất đai bình thường.
Đối với chính quyền địa phương: Giúp các địa phương xác định cơ chế giao đất cụ thể để giải quyết vướng mắc về giao đất thực hiện dự án.
Quần quèứ đọng ba: Xô mạnh đưa cho thuê đất chi trả tiền bạc hàng ngang năm. Đồng Đồng thời, nhà đầu tư vẫn có thể thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Sự va chạm:
Đối với nhà đầu tư và thị trường chung: Giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư. Điều này giúp nhà đầu tư tập trung triển khai dự án nhanh hơn, đẩy nguồn cung ra thị trường sớm hơn. Đồng thời, khi áp lực tài chính giảm bớt cũng tạo cơ hội cho các nhà đầu tư hoàn thành dự án với chất lượng cao hơn.
Đối với chính quyền địa phương: Tạo cơ hội tăng tiền thuê đất theo thời gian.
Lưu ý: Vì giá thuê đất được xác định hàng năm nên sẽ có biến động. Để đảm bảo “an toàn” trước vấn đề tài chính của chủ đầu tư, cần kiểm soát một tỷ lệ hạn chế sự thay đổi giá thuê hàng năm. Tránh tình trạng nhà đầu tư đặt mức dự trữ quá thấp, gây bất lợi cho mình. Nếu đặt quá cao sẽ gây bất lợi cho khách hàng.
Thứ hạng riêng tư: Cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất lúa từ hộ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, phải có kế hoạch sử dụng hợp lý và hiệu quả.
Tác động: Mở rộng phạm vi sử dụng đất nông nghiệp, giúp phân khúc bất động sản nông nghiệp khởi sắc và trở nên nhộn nhịp hơn.
Thứ hạng năm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước.
Sự va chạm:
Đối với thị trường chung: Góp phần gia tăng nhu cầu về sản phẩm bất động sản, tạo cơ hội gia tăng giao dịch. Từ đó thúc đẩy nguồn cung bất động sản.
Đối với người dân: Đảm bảo sự bình đẳng, công bằng.
Thứ hạng sáu: Về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu trả lại đất
Nội dung 1: Quy định 32 trường hợp cụ thể về thu hồi đất vì lợi ích quốc gia. Tác động: Giúp mọi thông tin, quy định được minh bạch và công khai, tránh kiện tụng, khiếu nại.
Nội dung 2: Bãi bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá theo nguyên tắc thị trường (không phải “giá thị trường”). Đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.
Sự va chạm:
Đối với Nhà nước: Tăng thu ngân sách từ đất đai
Với nhà đầu tư: Giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng
Đối với người dân: Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi đất đai bị thu hồi.
Link nguồn: https://cafef.vn/luat-dat-dai-co-the-co-hieu-luc-som-tu-1-7-2024-nhin-lai-6-tac-dong-den-buc-tranh-bat-dong-san-ma-nguoi-dan-doanh-nghiep-mong-cho-188240504075402587.chn
