Kiếm tiền tỷ từ phân lô bán nền
Năm 2020, anh Nguyễn Đình (Long Biên, Hà Nội) nhận được lời đề nghị góp vốn vào các thương vụ đầu tư đất nền. Cầm đầu nhóm đầu tư này là một phụ nữ trạc 40 tuổi, tên N.
Từ giữa năm 2020 đến 2021, ông Định đã 3 lần tham gia rót vốn cùng nhóm đầu tư của bà N. Theo đó, nhóm đầu tư này sẽ tìm kiếm quỹ đất 100-300m2, thậm chí 500m2. Những lô đất lớn được cắt lô với diện tích trung bình từ 30-70m2. Ngoài việc vẽ ra những lô đất dự kiến xẻ thịt, đội ngũ đầu tư còn phải bỏ tiền làm hạ tầng cơ bản như đường hẻm chung.
“Cứ trung bình 3 tháng, nhóm lại bán hết hàng. Giá vốn ban đầu chỉ khoảng 8 triệu đồng/m2 nhưng khi rao bán giá lên tới 15 triệu đồng/m2. Chưa kể, hoa hồng môi giới chuyển từ F0 (nhà đầu tư mua đầu tiên), sang F1, F2. Tỷ suất lợi nhuận trung bình trong 3 tháng lên tới 50%, sau khi trừ chi phí”, ông Định nói.
Tại các khu vực vùng ven, không khó để tìm kiếm những lô đất nền tách thửa với số lượng lớn. (Ảnh:TH)
Theo nhà đầu tư này, chỉ với hình thức phân lô, nhiều người đã kiếm được vài tỷ đồng một năm. “Khi trao đổi với chị N., trưởng nhóm đầu tư. Tôi mới biết, mới 4 năm trước, vợ chồng chị phải đi thuê nhà, bươn chải kiếm tiền từ việc kinh doanh hàng ăn. Sau đó, vợ chồng chị kiêm luôn công việc môi giới cho thuê hoặc mua bán căn hộ. Từ đầu năm 2020, có ít vốn, vợ chồng chị kêu gọi một vài người bạn hùn vốn mua đất phân lô. Chỉ trong 2 năm, từ 2020 – 2021, thu nhập của vợ chồng anh lên đến gần 5 tỷ đồng”, anh Định cho biết. Riêng anh Định, chỉ trong 1 năm chung vốn đầu tư, anh đã lãi gần 1 tỷ đồng dựa trên số vốn đã góp.
Tham gia góp vốn mua đất phân lô, ông Định nhận thấy hình thức giao dịch này rất tốt. “Thậm chí khi mới xuất hiện bản vẽ phân lô, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý hay hạ tầng, khách hàng đã đặt cọc và chốt mua”, ông Đính cho biết thêm.
Lợi nhuận “kép” từ phân lô bán nền
Sau 7 năm theo đuổi mô hình “mua đất, tách thửa”, ông T.M (lãnh đạo một công ty BĐS tại Hà Nội) gọi giai đoạn 2017-2021 là giai đoạn “huy hoàng, rực rỡ” của phân lô bán nền. Nhờ sự bùng nổ của mô hình kinh doanh này, nhiều nhà đầu tư, môi giới “đổi đời”. Anh M. cho biết, trước đó anh chuyên gom quỹ đất lớn ở các khu vực như Long Biên, Đông Anh, Sóc Sơn. Sau đó, nhân viên của anh chuyển về Thạch Thất, Ba Vì (Hà Nội).
Theo anh M, mô hình đầu tư “phân lô bán nền” trong khu dân cư xuất hiện từ những năm 2010, nhưng bắt đầu nở rộ từ năm 2017 trở lại đây, đặc biệt là giai đoạn 2019-2021. “Hầu như các công ty BĐS chỉ tập trung vào phân khúc đất nền, đất thổ cư, nhà đất đều có cả mảng “phân lô bán nền”. Vì lợi nhuận của loại hình này rất cao.”
Chia sẻ về mức lợi nhuận, anh M. tiết lộ: “Mức lợi nhuận phân lô bán nền trung bình khoảng 30-50%. Khi thị trường tốt, tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 100%. Đơn cử như thời điểm cuối năm 2019, đầu năm 2020, đất nền vùng ven như Thạch Thất “lên cơn sốt”. Một quỹ đất 200m2 có thể cắt thành công 3 lô đất. Giá vốn ban đầu chỉ khoảng 6tr/m2. Khi bán ra, giá có thể lên tới 16 triệu đồng/m2 với những lô đẹp, lô góc. Giá những lô có vị trí xấu hơn dao động ở mức 12-13 triệu đồng/m2. Hàng bán rất nhanh nên nhà đầu tư thu hồi vốn tốt.”
Ông M. cho biết, ngoài khoản chênh lệch đầu tiên, công ty còn thu tiền hoa hồng từ việc môi giới cho các nhà đầu tư thứ cấp. “Ví dụ, lần đầu đẩy giá, chúng tôi bán cho nhà đầu tư tên là F0. Thông thường, những nhà đầu tư này yêu cầu chúng tôi bán lại cho họ. Họ chỉ chốt lãi 10-20% trong 1-2 tháng. Phí hoa hồng cho một giao dịch thành công là 15-20 triệu đồng. Sau khi môi giới thành công cho F1, nhóm nhà đầu tư này cũng muốn bán. Họ lại thông qua công ty của tôi để tìm nhà đầu tư mới. Cứ như vậy, chúng tôi có thể kiếm được lợi nhuận và hoa hồng từ lô đất ban đầu mà chúng tôi bán.”
Dù thừa nhận lợi nhuận cao từ việc phân lô bán nền nhưng anh T. M cho rằng: Có 2 khó khăn ban đầu cho nhà đầu tư. Một là tìm được quỹ đất tốt. Công việc này đòi hỏi môi giới phải khảo sát thị trường nhiều, “săn” ở các khu dân cư, ngõ, hẻm. Thứ hai là thủ tục chia thửa, hợp thửa. Để vượt qua giai đoạn này, nhà đầu tư phải nắm rõ các thủ tục pháp lý. Nhưng nếu vượt qua được hai giai đoạn này, nhà đầu tư nói chung sẽ thu được lợi nhuận tốt trong thời gian thị trường “ấm lên”.
Việc tách thửa, tách thửa nở rộ trên địa bàn các quận, huyện ngoại thành Hà Nội trong thời gian từ năm 2017 đến đầu năm 2022. Tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ gửi UBND TP. UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội về việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước trong việc thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất.
Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng tiếp nhận, giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở, đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất; đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Link nguồn: https://cafef.vn/nho-lai-thoi-ruc-ro-cua-phan-lo-ban-nen-loi-nhuan-50-chi-trong-3-thang-20230208145233591.chn
