Anh Minh (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết đã đặt cọc 100 triệu đồng để mua 2 căn hộ hình thành trong tương lai (hay còn gọi là nhà trên giấy) tại một dự án ở quận Hoàng Mai.
Vào thời điểm mở bán cuối năm 2022, giá thanh toán chuẩn khoảng 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu thanh toán sớm, người mua sẽ được hưởng mức chiết khấu cao, giá sẽ giảm còn khoảng 30 triệu đồng/m2. Vào thời điểm đó, có thể nói chính sách bán hàng của chủ đầu tư là hiếm có. Nhiều người quyết định đặt cọc và lựa chọn phương thức thanh toán sớm 95% để hưởng ưu đãi.
Tuy nhiên, hơn 1 năm nay, dự án vẫn “nằm im” không xây dựng. Người mua khá bức xúc khi dự án lâu nay không có tiến triển mới, vốn ứ đọng. Nhiều người đã ký gửi cho môi giới bán căn hộ với giá tăng hàng tỷ đồng so với thời điểm mua. Ví dụ, căn hộ 82m2 thanh toán sớm có giá 2,5 tỷ đồng, hiện chủ đầu tư đã ký gửi cho môi giới bán với giá 3,5 tỷ đồng.
Mặc dù giá bán đã tăng hàng tỷ đồng/căn, nhưng ông Minh kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Bởi, các nhà đầu tư thì thầm với nhau rằng dự án đã “hoàn tất” các thủ tục pháp lý, và sẽ sớm cập nhật tiến độ. Cùng với đó, chủ đầu tư vẫn còn một số sản phẩm sẽ tung ra thị trường với giá bán cao hơn so với các đợt mở bán trước.
“Môi giới cho biết, hầu hết các dự án căn hộ hiện nay trên thị trường đều có giá 70-80 triệu đồng/m2. Do đó, dự kiến chủ đầu tư sẽ bán các căn còn lại với mức giá gần bằng. Do đó, với các căn đã bán đợt trước, giá dự kiến sẽ tăng theo”, ông Minh cho biết.
Ông Minh quyết định đầu tư vào 2 căn hộ mà chủ cũ đã thanh toán trước 95% cho chủ đầu tư. Cụ thể, một căn có diện tích 75m2 và căn còn lại có diện tích 100m2, cả hai căn đều có giá 43 triệu đồng/m2, tổng vốn đầu tư là 7,5 tỷ đồng.
Anh Hoàng – một môi giới bán nhà hình thành trong tương lai chia sẻ: “Giá căn hộ đã qua sử dụng tại Hà Nội tăng nhanh trong năm qua. Ngay cả những dự án không có sổ đỏ cũng tăng giá. Và sau cơn sốt giá trên thị trường thứ cấp, giá sơ cấp của các dự án mở bán gần đây cũng đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Trước vòng xoáy tăng giá, giá các dự án căn hộ hình thành trong tương lai cũng không nằm ngoài đà tăng giá”.
Nguồn dữ liệu: Savills
Ghi nhận thị trường bán căn hộ tương lai gần đây, một dự án khác tại quận Nam Từ Liêm, giữa năm 2023 mở bán căn hộ thương mại với mức giá trung bình khoảng 37 triệu đồng/m2, đến nay các môi giới đang chào bán với mức giá 49 triệu đồng/m2. Như vậy, sau hơn 1 năm, mức giá đã tăng 32% so với thời điểm mở bán ban đầu mặc dù dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng, thời gian bàn giao dự kiến là quý I/2025.
Hoặc với các dự án nhà ở tương lai vừa mở bán, các môi giới rao bán chênh lệch 100-200 triệu đồng/căn và vẫn cho rằng mua chuyển nhượng sẽ rẻ hơn mua từ chủ đầu tư. Bởi thực tế hiện nay, giá bán của các đợt mở bán sau cao hơn các đợt mở bán trước.
Chị Ngân – đang tìm hiểu một dự án tại Nam Từ Liêm cho biết, môi giới gợi ý nên tìm mua căn hộ của khách hàng đã mua từ đợt mở bán trước với giá thấp hơn chủ đầu tư.
“Môi giới nói với tôi rằng có một khách hàng muốn bán một căn hộ đã mua từ giai đoạn 1, giá tiến độ là 6,8 tỷ đồng. Bây giờ, nếu họ mua, họ sẽ làm giấy tờ công chứng và chênh lệch giá sẽ mang lại cho họ 150 triệu đồng. Hóa ra mua căn hộ này của một khách hàng sẽ rẻ hơn so với chủ đầu tư. Bởi vì, trong những lần mở bán sau, chủ đầu tư đã tăng giá căn hộ, cộng với các chính sách ưu đãi và chiết khấu không tốt bằng những lần mở bán trước đó”, bà Ngân cho biết, theo lời môi giới.
Trên thực tế, ở giai đoạn mở bán, căn hộ tương lai thường có giá khá tốt, chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách, chương trình bán hàng hấp dẫn như hỗ trợ lãi suất, chiết khấu cao… Nhiều khách hàng coi đây là cơ hội đầu tư “lướt sóng”, với số tiền đặt cọc chỉ từ 50-100 triệu đồng cho những căn hộ nhiều tầng, view đẹp, sau đó bán lại với mức giá chênh lệch 100-300 triệu đồng/căn.
Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM cho biết, nhiều người thích đầu tư nhà ở tương lai dưới dạng căn hộ. Bởi, họ chỉ cần bỏ ra số vốn nhỏ, thu về lợi nhuận cao và có thể bán dần. Ví dụ, một căn hộ có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, đợt thanh toán đầu tiên khoảng 200-400 triệu đồng. Sau đó, họ lật kèo và bán chênh lệch. Nếu nhà đầu tư đầu tư 500 triệu đồng và bán chênh lệch 100 triệu đồng, họ đã thu về 20% lợi nhuận.
“Đặc biệt, nhà đầu tư không thích đổ hết tiền vào chờ giá tăng rồi bán mà muốn bán ngay trong giai đoạn tiến độ xây dựng. Ở giai đoạn này, giá tăng nhanh, dễ kiếm lời. Từ giai đoạn móng, giá bắt đầu tăng. Tiếp theo, sau khi xây được vài tầng, giá tiếp tục tăng. Khi cất nóc xong, giá lại tăng tiếp. Có nhiều yếu tố khiến giá tăng từ tiến độ, vấn đề pháp lý… Do đó, nhà đầu tư cảm thấy giá tăng rất nhanh. Đó là lý do nhà đầu tư thích đầu tư vào những ngôi nhà sẽ xây trong tương lai. Một lợi thế nữa là doanh nghiệp còn hợp tác với ngân hàng tung ra các gói hỗ trợ lãi suất, cho vay ưu đãi”, ông Kiên chia sẻ.
Các nhà đầu tư không thích đổ hết tiền vào và chờ giá tăng mới bán mà muốn bán trong giai đoạn tiến độ xây dựng. Ở giai đoạn này, giá tăng nhanh, dễ chốt lời hơn.
Mặc dù vốn đầu tư ít, giá tăng nhanh, lợi nhuận cao nhưng ông Kiên cho rằng có nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định.
“Một là rủi ro pháp lý. Nếu trong quá trình triển khai dự án có vấn đề pháp lý thì dự án sẽ bị dừng lại. Đã có nhiều trường hợp chủ đầu tư mở bán, nhận tiền đặt cọc, chiết khấu… rồi gặp sự cố và “đóng băng” trong nhiều năm.
Thứ hai, sức khỏe của nhà đầu tư. Nhà đầu tư thu tiền nhưng tài chính yếu, dàn trải nhiều dự án, dẫn đến hết tiền, dự án cũng “dừng lại”. Nhà đầu tư chịu lỗ.
Thứ ba, các vấn đề bàn giao như diện tích thực tế, thương hiệu vật liệu hoàn thiện, v.v. có thể không khớp với những gì đã cam kết trước đó.
Thứ tư, rủi ro tiến độ dự án. Tiến độ cam kết và tiến độ thực tế sẽ khác nhau. Ví dụ, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà trong vòng 2 năm nhưng vẫn chưa bàn giao sau 3-4 năm là chuyện bình thường.
Năm, về việc cấp sổ đỏ. Một số chủ đầu tư vừa thế chấp dự án cho ngân hàng vừa huy động vốn của khách hàng để xây dựng. Việc này xảy ra và dự án thất bại, nhiều dự án cũng rơi vào trường hợp đó. Ngay cả ở TP.HCM, có dự án người dân đã ở nhiều năm, nay ngân hàng yêu cầu lấy lại nhà vì chủ đầu tư thế chấp dự án để vay tiền”, ông Kiên chỉ ra những rủi ro có thể gặp phải.
Ông Nguyễn Anh Quế – Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, người mua nhà tương lai vẫn phải đối mặt với rủi ro do chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán mà đã mở bán dưới hình thức hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn… Thực chất đây là việc thu tiền trước của khách hàng, chờ đến khi chủ đầu tư đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán mới thu đủ 30% theo quy định.
“Hiện nay, nhiều dự án đang kẹt trong thủ tục đầu tư dự án. Trong 2 năm trở lại đây, giá căn hộ tăng rất cao từ 50-150%. Ngay cả những dự án đang trong quá trình hoàn thiện cũng tăng. Do đó, câu chuyện đầu tư chuyển nhượng căn hộ tương lai không còn là “chiếc bánh ngon”. Chỉ có một số ít dự án riêng lẻ, có đặc điểm pháp lý cụ thể, chủ đầu tư… không đại diện cho toàn bộ thị trường đang có giá chuyển nhượng mềm hơn so với mặt bằng giá thị trường.
Câu chuyện đầu tư chuyển nhượng căn hộ tương lai không còn là “chiếc bánh ngon” nữa.
Để hạn chế rủi ro, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ điều kiện pháp lý, năng lực chủ đầu tư, thậm chí là năng lực nhà thầu thi công.
Khi có nhu cầu mua hoặc đầu tư, cần yêu cầu các đơn vị môi giới, chủ sàn công khai thông tin pháp lý dự án, điều kiện mở bán. Trường hợp không công khai thông tin pháp lý, người mua có thể không mua, nhưng nếu mua thì phải chấp nhận rủi ro có thể xảy ra”, ông Quế nói.
Ông Kiên cũng lưu ý, trên thị trường chuyển nhượng nhà giấy, trường hợp dự án bị “đóng băng” lâu ngày rồi rò rỉ thông tin sắp “ra lò”, nhà đầu tư cần xác minh thông tin thật kỹ. Đây thường là “chiêu” của các nhà đầu tư thứ cấp đã “nắm” hàng trước, rò rỉ thông tin để bán hàng.
“Nếu bạn mua sản phẩm này, nó phụ thuộc rất nhiều vào khả năng kiểm tra thông tin của nhà đầu tư. Ví dụ, nếu dự án trước đó đã bị đình chỉ do một số vấn đề pháp lý, nhà đầu tư phải có khả năng đánh giá xem các vấn đề pháp lý đã được giải quyết hay chưa. Vì dự án thường được cho là có vấn đề pháp lý nói chung, nhưng không rõ các vấn đề đó là gì, nhà đầu tư không biết. Nếu thông tin được xác định rõ ràng và được xác minh, nhà đầu tư sẽ bỏ tiền vào. Điều quan trọng là kỹ năng kiểm tra thông tin. Nhà đầu tư cần cảnh giác trước khi đưa ra quyết định.
Đối với những nhà đầu tư không chuyên, chỉ thỉnh thoảng mua 1-2 bất động sản đầu tư, khả năng kiểm tra tính hợp pháp của khoản đầu tư của họ không cao. Nếu họ không có khả năng thẩm định, họ có thể nhờ đến các chuyên gia, luật sư liên quan đến lĩnh vực này. Họ phải thiết lập “kỷ luật sắt” để giảm rủi ro xuống mức thấp nhất”, ông Kiên nêu quan điểm.
Link nguồn: https://cafef.vn/song-ngam-dau-tu-nha-tren-giay-khi-thay-can-ho-nam-im-cung-tang-gia-188240808163244358.chn
