Thời gian gần đây, cũng giống như các phân khúc bất động sản khác, đất nền tại Tp.HCM và các vùng lân cận đang giảm thanh khoản rõ rệt. Cùng với đó, nguồn cung tiếp tục giảm mạnh so với kỳ trước.
Nên nhớ, cuối năm 2021, đầu năm 2022, khi hàng rào phong tỏa dần được dỡ bỏ cũng là lúc cơn sốt đất xảy ra trên phạm vi cả nước. Hầu hết các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Thanh Hóa, Hưng Yên, Hải Phòng, Lâm Đồng, Đồng Nai, Đà Nẵng, Phan Thiết… đều có những đợt sốt đất ở các mức độ khác nhau.
Nguyên nhân chính là do Covid-19 đã khiến tất cả các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên toàn quốc lâm vào cảnh khó khăn trên diện rộng khi chuỗi cung ứng bị đứt gãy, công nhân nghỉ việc, hàng hóa dịch chuyển. bị đình trệ, sức mua giảm sút …
Nguồn tiền rẻ – kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất, tìm kiếm kênh đầu tư tích cực. Chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư được lựa chọn, gần như tách biệt hoàn toàn với hoạt động kinh doanh thực tế.
Khi đó, thị trường chứng khoán tăng 36%, hơn 1,5 triệu tài khoản mới của nhà đầu tư F0 được mở và giao dịch. Thị trường bất động sản cũng nóng lên. Tại một số địa phương, giá đất không ngừng tăng, thậm chí tăng gấp nhiều lần chỉ sau vài tháng.
Đô thị hóa cùng với nhu cầu về nhà ở, nhà xưởng, khu nghỉ dưỡng, văn phòng… tăng cao trong khi quỹ đất hạn hẹp khiến giá đất liên tục tăng theo thời gian. Nỗi lo lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi cuộc chiến Nga-Ukraine trở nên căng thẳng từng ngày cũng thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua sắm tài sản bất động sản để đảm bảo an toàn. Cùng với các dự án quy hoạch hạ tầng, đường xá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy giá trị nội tại.
Ngoài ra, lợi dụng quy luật tăng giá đất là yếu tố cơ bản của sản xuất, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng và chủ đầu tư tung ra nhiều thông tin quy hoạch không chính xác, góp phần “thổi phồng” giá đất, thu về lợi nhuận khổng lồ. Chưa kể đến những chiêu trò bán hàng đánh vào tâm lý đám đông, hội chứng “FOMO” (sợ bị lép vế) khiến giá đất nhiều nơi bị đẩy lên mức bất thường.
Hiện nay, khi các chính sách siết chặt nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chính sách thuế chống chuyển 2 giá… đã khiến thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng chững lại. Riêng đối với đất nền vùng ven TP.HCM, số lượng nhà đầu tư đến xem đất ít rõ ràng hơn. Trên địa bàn tỉnh vẫn còn một số khu vực có lợi thế về hạ tầng, quy hoạch được các nhà đầu tư quan tâm, mặt bằng chung rõ ràng là chậm so với cuối năm 2021 – đầu năm 2022. Do đó, theo các chuyên gia, khó dự báo thời điểm mặt bằng có thể “nổi” trở lại vì tâm lý e ngại hiện nay vẫn rất cao. thị trường bất động sản nói chung.
Mới đây, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia nghiên cứu và phát triển bất động sản cho rằng, thanh khoản trên thị trường bất động sản thứ cấp đã giảm đáng kể từ năm 2020, và đang bao trùm rộng hơn từ đầu năm 2022. Tất nhiên, thị trường vẫn có. là những giao dịch nhưng không hoàn toàn đóng băng, tuy nhiên, theo ông Hoàng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “phân hạch” rõ ràng. Trước khi kể câu chuyện thị trường đang chững lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới (trong đó có cơn sốt đất quay trở lại) thì phải nhìn vào thực tế thị trường.
Cụ thể, hiện nay, dù thanh khoản chậm nhưng giá bất động sản vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới trong thời gian qua dù đã được cải thiện ở một số điểm nhưng vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với năm 2019 trở về trước.
Chưa kể, sức mua suy yếu không chỉ trên thị trường thứ cấp mà cả thị trường sơ cấp. Theo ông Hoàng, giai đoạn 2020 – 2021, sức mua chỉ ở thị trường sơ cấp được cho là của người có tiền và nhà đầu tư FOMO. Khi thị trường thứ cấp đình trệ sẽ ảnh hưởng đến thị trường sơ cấp.
Cùng với đó, với lạm phát, nhiều người nghĩ sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản / tiền bạc, nhưng thực tế không ít người tỏ ra e dè, dè dặt khi giá bất động sản vẫn đang ở mức rất cao, họ chuyển hướng. dòng tiền của họ để tiết kiệm hoặc mua vàng / ngoại tệ,
Kiểm soát tín dụng bất động sản, theo ông Hoàng, đừng trách chính sách này khiến thị trường bất động sản trầm lắng vì chính sách này đã có từ lâu. Chính sách này chỉ là một phần tác động khiến người mua bất động sản không còn dễ vay.
Do đó, theo ông Hoàng, với tình hình bất động sản hiện nay và dự báo từ nay đến cuối năm 2022 vẫn còn nhiều thách thức. Với bối cảnh thị trường hiện nay, kịch bản dễ xảy ra nhất là giá bất động sản giữ nguyên và chủ đầu tư tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ và thu hút người mua. Thậm chí, việc giảm giá sơ cấp hoàn toàn có thể xảy ra nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.
Trước đó, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, sau đợt dịch, giá đất sẽ tăng trở lại, ít nhất từ 10 – 20% trở lên. Sẽ có một làn sóng đầu tư đất nhỏ sau khi dịch bệnh được kiểm soát. Theo chuyên gia này, hiện nay, lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp, dòng tiền của người dân vẫn lớn, họ cũng không biết đầu tư vào đâu, tâm lý an toàn vẫn là dồn vào bất động sản. Vì vậy, sau đợt dịch Covid-19, nhiều người muốn mua một mảnh đất xa thành phố để làm secondhome, nhà vườn,… đang là xu hướng dễ thấy. Hơn nữa, dịch bệnh được kiểm soát tốt, kinh tế phát triển trở lại theo ông Quang, đương nhiên thị trường bất động sản tăng.
Tuy nhiên, dự báo này đã bị “lệch” khi thông tin chính sách dồn dập kéo dài từ cuối tháng 5/2022 đến nay. Theo ông Quang, nếu không sớm nới room tín dụng, thị trường bất động sản sẽ đứng trước nguy cơ chuyển từ “bế tắc” sang “dốc”.
Bất động sản đang trở thành kênh đầu tư nhưng cũng là nơi đầu cơ của nhiều đối tượng. Tình trạng ôm đất bỏ hoang chờ tăng giá, tình trạng trao đổi qua lại để thổi giá, bong bóng bất động sản, sốt đất cục bộ… diễn ra ngày càng nhiều. Đây là những minh chứng rõ ràng nhất cho sự phát triển “nóng” của thị trường này trong thời gian gần đây. Theo ông Quang, khi thị trường phát triển nóng theo hướng thiếu bền vững, không lành mạnh, thiếu hiệu quả lâu dài thì cần có giải pháp khắc phục, kìm hãm và định hướng. Thắt chặt tín dụng cũng được coi là một trong những giải pháp. Tuy nhiên, việc thắt chặt tín dụng vào thời điểm hiện tại là phù hợp.
Trong khoảng 2 tháng trở lại đây, khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Giao dịch sản phẩm bắt đầu giảm, đặc biệt với các sản phẩm cao cấp có giá trị lớn như sản phẩm khu vực nội thành các thành phố lớn có giá trị trên 20 tỷ đồng hoặc sản phẩm ngoại thành có giá trên 10 tỷ đồng.
Giao dịch giảm không chỉ đơn giản do giá bất động sản bị đẩy lên cao mà còn do tính thanh khoản của sản phẩm kém. Mặc dù nhu cầu sở hữu bất động sản rất lớn nhưng tính thanh khoản của các sản phẩm chào bán trên thị trường rất thấp. Bởi những sản phẩm này không phải là phân khúc mà những người có nhu cầu ở thực nhắm đến. “Có thể khẳng định, việc siết tín dụng bất động sản đã khiến toàn thị trường bị thu hẹp lại”, ông Quang nhấn mạnh.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, về nguyên tắc, khi giá đất bị đẩy lên mức bất thường, vượt qua sự đóng góp của chính nó vào hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như đời sống của người dân thì giá đất sẽ lắng xuống. xuống và quay để giảm sốc.
Tuy nhiên, để nhanh chóng ổn định tình hình, cũng như giảm thiểu thiệt hại cho các nhà đầu tư non trẻ, thiếu kinh nghiệm, các cơ quan chức năng đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm kiểm soát các giao dịch mua bán đất nền. Tại một số địa phương (ngoài Hà Nội, Bình Phước, Lâm Đồng …), tình trạng phân lô bán nền, nguyên nhân chính gây sốt đất đã được hạn chế và dần loại bỏ. Đánh thuế giao dịch bất động sản dựa trên giá trị giao dịch cũng là một dự thảo nhận được nhiều sự quan tâm khi chưa xác định được nhất quán giá giao dịch. Thuế đối với quyền sở hữu tài sản đang được xem xét …
Theo báo cáo của các đơn vị, phân khúc đất nền vùng ven giảm dần thanh khoản, một số nhà đầu tư bắt đầu “quay xe” vào nội đô tìm kiếm bất động sản bền vững như nhà phố. Số liệu mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong quý II / 2022, nhu cầu mua nhà phố tại quận 3, Tân Bình, Phú Nhuận tăng mạnh với mức tăng 13-31% so với cùng kỳ. Giai đoạn 2021. Trong đó, Phú Nhuận ghi nhận nhu cầu mua nhà phố tăng mạnh nhất (31%), Quận 3 tăng 29%, Quận 5 và Quận 6 đồng loạt tăng 25%, trong khi Quận 2 cũng có nguồn cầu. mua nhà phố tăng 13% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, xu hướng tăng trưởng này không đồng đều. Tại các quận vùng ven, nhu cầu mua sắm vẫn chưa có nhiều cải thiện và vẫn có xu hướng giảm. Lượng quan tâm mua nhà riêng tại Quận 9 giảm 9%, Thủ Đức giảm 14% và Quận 7 cũng giảm 8% trong quý II. Tương tự, mức độ quan tâm đến giao dịch nhà phố tại Quận 9 và Quận 7 cũng giảm lần lượt 5% và 1% so với năm 2021.
Có thể thấy, rất khó đoán khi nào cơn sốt đất quay trở lại bởi thị trường bất động sản cùng lúc đối mặt với nhiều thách thức. Điều này tạo ra tâm lý dao động cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tình hình này sẽ ổn định vào đầu năm 2023 trở đi trong bối cảnh nhu cầu bất động sản hiện hữu vẫn còn rất lớn.
https://cafef.vn/khi-nao-chu-ky-sot-dat-quay-tro-lai-20220731111302483.chn