Vàng không phải là sản phẩm thiết yếu cho cuộc sống hàng ngày. Nó chỉ đơn giản là một sản phẩm mà mọi người coi là tài sản để tích lũy, để tiết kiệm. Ngay cả đến bây giờ, những người có tiền mua hàng trăm thỏi vàng vẫn chưa vi phạm điều gì. Tương tự như vậy, những người mua cho người khác cũng chưa vi phạm điều gì.
Nếu không xử lý đúng cách, đẩy tổn thất sang khách hàng, nguy cơ mọi người quay lưng lại với ngân hàng là rất cao.
Liên quan đến vấn đề đấu giá đất và những “kẽ hở” để người dân thổi giá, phóng viên Báo VOV Online (VOV.VN) đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam.
PV: Giá đất đấu giá tại Hoài Đức (Hà Nội) khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, trong khi giá đất xung quanh khu vực đấu giá khoảng 30 – 40 triệu đồng/m2. Vậy có vấn đề gì trong việc xác định giá khởi điểm không?
Luật sư Trương Thanh Đức: Luật đã được điều chỉnh và bổ sung nhiều lần, nhưng câu chuyện cũ vẫn luôn là giá khởi điểm nói chung cho các cuộc đấu giá hay đấu giá đất đai nói riêng thường không phù hợp với thực tế từ đấu giá tài sản, đấu giá thu hồi tài sản ngân hàng đến đấu giá đất đai. Có những trường hợp giá khởi điểm rất cao, thậm chí sau khi hạ xuống hàng chục lần vẫn không bán được, ngược lại, có hiện tượng giá khởi điểm quá thấp so với mức bình thường.
Điều này chứng minh quy định không gần với thực tế, thông thường giá khởi điểm có thể xác định được là khoảng hoặc chênh lệch vài chục phần trăm so với giá thị trường, nhưng không thể chênh lệch hàng chục lần.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam
Mức tiền gửi cao sẽ hạn chế việc từ bỏ tiền gửi
PV: Các lô đất sau khi trúng đấu giá có giá từ 12-15 tỷ đồng nhưng tiền đặt cọc chỉ khoảng 120 triệu đồng/m2, tiền đặt cọc quá thấp, liệu có phải là kẽ hở để người tham gia đấu giá bỏ tiền đặt cọc? Ông nghĩ sao về vấn đề này?
Luật sư Trương Thanh Đức: Nguyên tắc đấu giá phải đạt được hai mục tiêu: một là không để quá nhiều người tham gia khi năng lực tài chính chưa đủ, chỉ gây ra sự hỗn loạn và nhiễu loạn. Ngược lại, không loại trừ quá nhiều người dẫn đến giảm cơ hội, quá ít người tham gia đấu giá mất đi tính cạnh tranh, điều quan trọng là tìm ra mức độ hợp lý.
Theo luật thì rất hợp lý. Luật đã được sửa đổi nhiều lần. Trước đây, giá trị đặt cọc là 3% hoặc 5%, hiện nay tối đa là 20% giá khởi điểm. Việc đảm bảo nguyên tắc giá trị đặt cọc từ 10 – 20% là hoàn toàn hợp lý vì mức đặt cọc cao sẽ hạn chế những người bỏ tiền đặt cọc gây rối, ảnh hưởng đến kết quả đấu giá để trục lợi cá nhân.
Nhưng trên thực tế, do xác định giá khởi điểm thấp, quá chênh lệch so với giá thực tế nên giá trị tiền đặt cọc so với giá đất sau khi đấu giá kết thúc chỉ khoảng 3-5%, thậm chí có trường hợp chỉ tương ứng 1%. Điều này dẫn đến tình trạng hủy tiền đặt cọc vì nhiều lý do, có thể do tính toán sai, có thể do thông đồng đẩy giá lên cao… Nếu giá đặt cọc từ 10-20% giá trị thực tế của lô đất trúng đấu giá thì sẽ không xảy ra tình trạng này. Điều này khẳng định việc thực hiện đấu giá không theo chuẩn mực, thậm chí là rất sai.
Khu đấu giá đất ở huyện Hoài Đức, Hà Nội
PV: Một số ý kiến cho rằng đấu giá đất đang bị gián đoạn, giá cả bị thổi phồng, có thể xảy ra tình trạng hủy tiền đặt cọc do mức tiền đặt cọc thấp. Nếu tình trạng này xảy ra, người tham gia đấu giá có vi phạm và bị xử phạt không?
Luật sư Trương Thanh Đức: Trong Luật Đấu giá tài sản chưa sửa đổi trước đây, hình phạt và bồi thường trách nhiệm chỉ giới hạn ở việc đặt cọc mà không có chế tài kèm theo. Nếu thực hiện đúng và giá khởi điểm được xác định đúng thì đây sẽ là chuẩn mực, và đây cũng sẽ là chuẩn mực theo nguyên tắc quốc tế. Tuy nhiên, tại Việt Nam, có quá nhiều biến số, ẩn số và bất thường, vì vậy Quốc hội mới đây đã sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, ngoài việc mất tiền đặt cọc, còn có thể áp dụng các chế tài khác như không được phép tham gia đấu giá, đấu giá trong một khoảng thời gian, và một số hoạt động sẽ bị hạn chế.
Những chế tài này chỉ có ý nghĩa đối với các nhà đầu tư, tổ chức, doanh nghiệp thường xuyên tham gia đấu giá, đấu giá, điều này sẽ làm giảm uy tín, thương hiệu của họ, nhưng đối với những người, cá nhân tham gia đấu giá đất như vừa diễn ra tại Thanh Oai, Hoài Đức thì hầu như không có giá trị. Không có nhiều người tham gia đấu giá, thậm chí những người muốn tham gia cũng có thể nhờ một cá nhân khác đứng tên.
Giá đấu giá đất cao chưa chắc đã tốt
PV: Theo ông, làm thế nào để hạn chế lỗ hổng pháp lý trong đấu giá đất để đưa giá đất vào nề nếp?
Luật sư Trương Thanh Đức: Đấu giá là phương thức bán hàng rất chuẩn mực, hợp lý, khách quan và đạt được mục tiêu giá cao nhất. Về nguyên tắc, giá càng cao càng tốt, điều này đúng với hàng hóa thông thường, nhưng không đúng với đất đai. Giá đất quá cao sẽ ảnh hưởng lớn đến tâm lý, đầu tư kinh doanh, mặt bằng, bảng giá đất, chính sách thuế… nên giá đấu giá đất cao chưa chắc đã tốt.
Nếu giá đất thực sự cao thì đó là vấn đề thị trường. Đây là điều rất nghiêm trọng và bất thường khi giá đất 30-40 triệu đồng/m2 được đấu giá cao hơn nhiều lần. Điều này phải xem xét lại xem việc đấu giá có tạo ra kẽ hở để tạo ra giá “ảo”, giá không thực hay không.
Tôi cho rằng khoảng cách lớn nhất là giá trị đặt cọc, mức đặt cọc khiến người tham gia đấu giá không dám bỏ tiền đặt cọc vì sẽ mất rất nhiều. Mức đặt cọc thực sự phải ở mức 10 – 20% giá lô đất đấu giá thành công. Chúng tôi đấu giá từ đầu đến cuối ở mức đặt cọc cố định quá thấp, không đáng kể, khi người đấu giá thông đồng vì một mục tiêu nào đó và sẵn sàng bỏ tiền đặt cọc.
Để khắc phục lỗ hổng trong đấu giá, chúng ta phải tiến hành đấu giá theo từng giai đoạn. Ví dụ, trong một cuộc đấu giá, nếu giá tăng 2-3 lần, chúng ta phải điều chỉnh ngay tỷ lệ tiền gửi để đảm bảo tiền gửi bằng 10-20% giá trúng thầu. Nếu tiền gửi không được điều chỉnh, giá đấu giá sẽ tiếp tục tăng, tỷ lệ tiền gửi sẽ giảm và khi quá thấp đến mức không còn ý nghĩa nữa, tiền gửi sẽ dễ bị bỏ rơi.
PV: Cảm ơn!
Link nguồn: https://cafef.vn/ke-ho-trong-dau-gia-dat-khien-gioi-dau-co-co-the-thoi-gia-188240822134058424.chn
