HoREA nhấn mạnh, giá đất trong dự thảo Bảng giá đất sẽ tác động lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).
BẢNG GIÁ ĐẤT HIỆN TẠI CÓ HIỆU LỰC ĐẾN NGÀY 31 THÁNG 12 NĂM 2025
Theo HoREA, dự thảo Bảng giá đất mới được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến (dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) đã khiến giá đất tại thành phố tăng gấp 10-20 lần so với giá đất tại Bảng giá đất hiện hành, quy định tại Quyết định số 02 (ngày 16/1/2020) của UBND TP.HCM (Quyết định 02). Trong đó, một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn đã tăng giá tới 50 lần.
Cụ thể, giá đất tại Quận 1 tăng 5 lần; Quận 3 tăng 4-9 lần; Quận 4 tăng 11 lần; Quận 5 và Quận 7 tăng 6 lần; Quận 6 tăng 5-11 lần; Quận 8 tăng 4-18 lần; Quận 10 tăng 5-6 lần; Quận 11 tăng 4-9 lần; Quận 12 tăng 3-33 lần; Quận Bình Thạnh tăng 5-13 lần; Quận Gò Vấp tăng 7-11 lần; Quận Phú Nhuận tăng 7-8 lần; Quận Tân Bình tăng 7-12 lần; Quận Tân Phú tăng 7-17 lần; Quận Bình Tân tăng 9-17 lần; Thành phố Thủ Đức tăng 6-35 lần; Huyện Hóc Môn tăng 5-51 lần; Huyện Củ Chi tăng 9-31 lần; Huyện Bình Chánh tăng 2-36 lần; Huyện Nhà Bè tăng 7-23 lần; Huyện Cần Giờ tăng 8-23 lần.
Theo HoREA, thành phố không thực sự cần ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến 31/12/2024 như đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM.
Bởi, để thực hiện Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 56 (ngày 21/12/2023) quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024, giá đất đã được điều chỉnh tăng khoảng 1,4-1,5 lần.
Chẳng hạn, giá đất tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, quận 1 là 567 triệu đồng/m2 so với mức 405 triệu đồng/m2 trước khi điều chỉnh.
Ngoài ra, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 13 (ngày 08/3/2023) và Quyết định số 11 (ngày 11/3/2024) quy định hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TP.HCM năm 2023, 2024.
Về quan ngại Bảng giá đất ban hành không quy định hệ số điều chỉnh giá đất như Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nêu, Hội thấy rằng Luật Đất đai năm 2013 (Khoản 1 Điều 114) cho phép điều chỉnh bảng giá đất theo đó (“trong quá trình thực hiện bảng giá đất, khi thị trường biến động, Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh bảng giá đất theo đó”). Và Luật Đất đai năm 2024 cũng cho phép áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025.
“Trên thực tế, TP.HCM đã có quy định đầy đủ về Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, việc tiếp tục áp dụng Quyết định số 02 và Quyết định 56 đến ngày 31/12/2025 cũng phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2024 (Khoản 1, Điều 257)”, HoREA bình luận.
Tác giả BIỂU ĐỒ GIÁ ĐẤT DI CHUYỂN HAI CHIỀU
Về mặt tích cựcTheo HoREA, dự thảo Bảng giá đất có lợi cho người dân bị thu hồi đất và được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với mức bồi thường cao hơn trước.
Chẳng hạn, trong trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng của Dự án đường vành đai 3, một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn, giá đất đền bù cao nhất gấp 38 lần so với Bảng giá đất hiện hành, nhưng hiện nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn giá đất tăng gấp 50 lần theo Bảng giá đất mới.
Chênh lệch tiền thuê đất được xử lý hợp lý hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”. Bởi hiện nay, còn nhiều bất cập như tình trạng mua bán, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” hoặc “hai giá” (hợp đồng kê khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực tế) hoặc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước với giá trị thấp hơn, vì giá đất theo Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng hoặc thấp hơn 30% giá thị trường…
Điều này liên quan đến kết quả nghiên cứu của một số tổ chức quốc tế đã xác định rằng 90% người giàu ở Việt Nam có tài sản từ 1 triệu USD và 99% người có tài sản từ 30 triệu USD trở lên đều tham gia đầu tư đất đai, bất động sản. Đây là điều đáng suy ngẫm.
HoREA cho rằng mặc dù giá đất trong dự thảo Bảng giá đất không ảnh hưởng đến giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Do các dự án này không áp dụng Bảng giá đất, mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án, nhưng sẽ tác động đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu hướng đòi hỏi đền bù cao hơn trước.
Về Những tác động không mong muốn của dự thảo Bảng giá đấtTheo HoREA, giá đất theo dự thảo Bảng giá đất thường tăng từ 10-20 lần so với Bảng giá đất hiện hành, nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.
Ví dụ, theo bảng giá đất mới, giá đất 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ Quận 1 là 810 triệu đồng/m2, nhưng tại khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán nào. Bất động sản tại đây là loại tài sản, chủ yếu dùng để cho thuê, cất giữ tài sản nên cách đây khoảng 15 năm chỉ có 01 giao dịch mua bán 01 căn nhà phố với giá rất cao, khoảng 02 tỷ đồng/m2.
HoREA nhấn mạnh, giá đất của dự thảo Bảng giá đất sẽ tác động lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), vì tiền sử dụng đất phải nộp theo Bảng giá đất mới, cao hơn so với trước đây. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 (Khoản 3, Điều 135) quy định người sử dụng đất được phép nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng trong thời gian nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất bị hạn chế nhiều quyền, như: không được thế chấp, không được mua bán cho đến khi trả hết nợ tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, giá đất theo dự thảo Bảng giá đất sẽ tác động đến chi phí đầu vào của nhiều ngành kinh tế. Trước hết, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao, gây ra phản ứng dây chuyền làm tăng giá nhà ở, giá thuê nhà, chi phí thuê đất, chi phí thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp và các dự án đầu tư thương mại, dịch vụ, du lịch. Điều này có thể dẫn đến tăng giá hàng hóa nói chung và cũng tác động tiêu cực đến các dự án nhà ở xã hội mà doanh nghiệp đồng ý nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Theo đó, HoREA đề xuất, hiện nay, TP.HCM chưa cần ban hành dự thảo Bảng giá đất mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện dự thảo Bảng giá đất đầu tiên để công bố, áp dụng từ ngày 01/01/2026 (theo quy định tại Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024).
HoREA cũng đề xuất từ nay đến năm 2025, Thành phố tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất lần đầu đến các đối tượng chịu ảnh hưởng.
Nghĩa là đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất đến người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có nhu cầu hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.
Thứ hai là đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất đến các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu đầu tư vào các dự án bất động sản, nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp. Bao gồm các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/horea-kien-nghi-tp-hcm-chua-nen-tang-gia-dat-luc-nay.htm
