Theo HoREA, “Dự thảo Bảng giá đất tại TP.HCM” (gọi tắt là dự thảo Bảng giá đất mới) nhìn chung tăng từ 10 đến 20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành, và điều này là không hợp lý. Tại sao lại có ý kiến này, trong khi giá đất mới này có lợi cho những người có đất bị thu hồi, thưa ông?
Đúng là dự thảo Bảng giá đất mới có lợi cho người dân bị thu hồi đất, họ sẽ được đền bù, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, mức đền bù cũng cao hơn. Ví dụ, trong trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng cho Dự án Đường vành đai 3 đối với một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn, “hệ số điều chỉnh giá đất” cao nhất chỉ gấp 38 lần Bảng giá đất cũ, nhưng hiện nay theo dự thảo Bảng giá đất mới thì giá đất đã tăng gấp 51 lần.
Ngoài ra, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai sẽ tăng trong thời gian tới so với giai đoạn 2005 – 2022. Nguyên nhân hiện nay là nhiều bất cập như “đất hai giá” hay mua bán; cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng kê khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực tế); hoặc người sử dụng đất thực hiện “chuyển đổi mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện “nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” với giá trị thấp hơn, vì giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Do đó, dự thảo Bảng giá đất mới sẽ tác động theo hướng đảm bảo “công bằng, hài hòa lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.
HoREA khuyến nghị không ban hành bảng giá đất mới vì không hợp lý.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực mà dự thảo Bảng giá đất mới mang lại, cũng có những mặt tiêu cực không mong muốn. Đó là giá đất tăng quá cao, gấp 10 – 20 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND. Chỉ riêng giá đất của ba tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ vẫn thấp hơn giá thị trường, nhưng khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán, chuyển nhượng, bất động sản tại đây thuộc loại “tích lũy”, chủ yếu dùng để cho thuê, lưu trữ tài sản.
Mặt khác, mức giá của dự thảo Bảng giá đất mới sẽ tác động rất lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”, do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn nhiều so với trước đây.
Trong khi đó, mặc dù Khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp người sử dụng đất “nợ nghĩa vụ tài chính” thì trong thời gian “nợ tiền sử dụng đất”, người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền như không được thế chấp, không được mua bán cho đến khi trả hết “nợ tiền sử dụng đất”.
Do lo ngại tiền sử dụng đất sẽ tăng trong thời gian tới nên những ngày gần đây, nhiều người dân đã đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 để được hưởng mức tiền sử dụng đất thấp hơn theo quy định hiện hành.
Ông có thể giải thích rõ hơn về việc giá đất theo dự thảo Bảng giá đất mới sẽ tăng như thế nào và ảnh hưởng ra sao đến người nộp thuế sử dụng đất?
Theo dự thảo Bảng giá đất mới, giá đất tại Quận 1 tăng 5 lần; Quận 3 tăng 4 – 9 lần; Quận 4 tăng 11 lần; Quận 5 và Quận 7 tăng 6 lần; Quận 6 tăng 5 – 11 lần; Quận 8 tăng 4 – 18 lần; Quận 10 tăng 5 – 6 lần; Quận 11 tăng 4 – 9 lần; Quận 12 tăng 3 – 33 lần; Quận Bình Thạnh tăng 5 – 13 lần; Quận Gò Vấp tăng 7 – 11 lần; Quận Phú Nhuận tăng 7 – 8 lần; Quận Tân Bình tăng 7 – 12 lần; Quận Tân Phú tăng 7 – 17 lần; Quận Bình Tân tăng 9 – 17 lần; Thành phố Thủ Đức tăng 6 – 35 lần; Huyện Hóc Môn tăng 5 – 51 lần; Huyện Củ Chi tăng 9 – 31 lần; Huyện Bình Chánh tăng 2 – 36 lần; Huyện Nhà Bè tăng 7 – 23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8 – 23 lần.
Như vậy, giá đất cao nhất tại TP.HCM là 810 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1), cao gấp 5 lần giá đất 162 triệu đồng/m2 của Bảng giá đất cũ. Trong khi đó, giá 162 triệu đồng/m2 phải nhân (x) với “hệ số điều chỉnh” là 2,5 lần vì thuộc Khu vực I, áp dụng cho giai đoạn 2019 – 2023 là 405 triệu đồng/m2; hay “hệ số điều chỉnh” là 3,5 lần áp dụng từ tháng 1/2024 là 567 triệu đồng/m2. Như vậy, với giá đất 810 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thì chỉ tăng 1,43 lần so với giá đất tháng 1/2024 và chỉ tăng 2 lần so với giá đất năm 2023.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu. Ảnh: NVCC
Với giá đất cao như vậy, nhiều người dân khi xin cấp GCNQSDĐ sẽ chịu nhiều thiệt thòi. Ví dụ, nếu ông A xin cấp GCNQSDĐ cho căn nhà đã xây dựng lâu đời trên thửa đất có diện tích 100 m2, nằm cạnh đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thửa đất này ban đầu là đất nông nghiệp có giá 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất tại đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 (trong Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND thành phố), ông A phải nộp tiền sử dụng đất theo công thức tính như sau:
Nếu tính tiền sử dụng đất theo Dự thảo Bảng giá đất mới, dự kiến đất nông nghiệp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất tại đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần) thì ông A phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (65 triệu đồng/m2 – 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỷ đồng.
Nếu chỉ tính tiền sử dụng đất theo “Bảng giá đất” quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND mà không tính “hệ số điều chỉnh giá đất” là 3,3 lần thì đối với Khu vực II quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023, ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng, tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 – 0,2 triệu đồng/m2) = 660 triệu đồng.
Như vậy, tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp theo “Dự thảo Bảng giá đất” là 6,18 tỷ đồng, tăng gấp 9,36 lần so với tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng nếu chỉ nộp theo Bảng giá đất quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.
Nếu tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và “hệ số điều chỉnh giá đất” là 3,3 lần đối với Khu vực II quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì ông A phải nộp tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng tính theo công thức sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 – 0,2 triệu đồng/m2) x 3,3 = 2,178 tỷ đồng.
Như vậy, tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp theo “Dự thảo Bảng giá đất” là 6,18 tỷ đồng sẽ tăng gấp 2,83 lần so với tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng đã nộp theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND.
Ngoài ra, cũng có những trường hợp chịu nhiều bất lợi, nhất là những người có nhà, đất tại các khu vực “treo quy hoạch” như “khu dân cư mới xây dựng”, “khu dân cư cải tạo”; hay “dự án treo” như Dự án Bình Quới – Thanh Đa. Do đó, nhiều năm nay, những người này chưa được cấp phép xây dựng mới, chưa được phân lô, chưa được chuyển mục đích sử dụng đất nên chưa thể nộp tiền sử dụng đất với mức giá đất rất thấp trước đây. Nếu trong tương lai gần, khi Thành phố hoàn tất việc xóa bỏ “treo quy hoạch, dự án treo”, những người này sẽ tiếp tục chịu bất lợi thứ hai vì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với mức giá đất rất cao theo quy định của Dự thảo Bảng giá đất mới.
Vậy theo ông, UBND TP.HCM cần làm gì để cân bằng và hài hòa lợi ích của người dân?
Từ những trường hợp minh họa nêu trên, Hiệp hội xin kiến nghị UBND TP.HCM xem xét, điều chỉnh Bảng giá đất theo tình hình thực tế. Cụ thể, người lập Bảng giá đất phải đặt mình vào vị trí của người dân để hiểu và thấy rõ tại sao hiện nay không nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/08/2024 mà chỉ nên tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Theo HoREA, dự thảo bảng giá đất mới nhìn chung tăng gấp 10 – 20 lần so với bảng giá đất trước đây.
Đồng thời, từ nay đến giữa năm 2025, Hội cũng đề nghị UBND TP.HCM kiên quyết chỉ đạo các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ các “quy hoạch treo, dự án treo” để người dân tại các khu vực này có đủ thời gian thực hiện “quyền” sử dụng đất của mình, để có thể “đúng hạn” nộp tiền sử dụng đất năm 2025 theo Bảng giá đất hiện hành, giảm thiểu bất lợi, thiệt hại.
Mặt khác, Hiệp hội đề xuất tiếp tục đánh giá tác động của “Dự thảo Bảng giá đất” lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động sau: Người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc cần “hợp pháp hóa” quyền sử dụng đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.
Thứ hai, đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu đầu tư vào các dự án bất động sản, nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp; bao gồm doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, hiệp hội doanh nghiệp nước ngoài và tổ chức đầu tư quốc tế đang hoạt động tại Việt Nam.
Cảm ơn rất nhiều!
Link nguồn: https://cafef.vn/horea-kien-nghi-xay-dung-bang-gia-dat-lan-dau-ap-dung-tu-1-1-2026-188240806133619243.chn
